以房養老 預約優質退休生活

Q：根據聯合國世界衛生組織定義，當六十五歲以上老年人口占總人口比例達到七％時稱為「高齡化社會」，達到一四％即是「高齡社會」，若達二○％則是「超高齡社會」。台灣在一九九三年二月正式進入「高齡化社會」，推估今、明兩年進入「高齡社會」，快速老化過程約僅二十四年，相較瑞典八十五年、美國七十三年，台灣的老化速度快得驚人。

然而，隨著人口高齡化、少子化趨勢下，台灣正面臨人口結構的急遽改變，這也迫使政府必須正視年金的改革工程、提高生產力、延長退休年限，以避免財政與經濟上出現危機，然而「以房養老」是否真能成為今後台灣退休人口的另一項選擇與保障，可否請教授分析各國實施成效及可能面臨的風險等相關問題？

A：事實上，即使是媒體最常報導的，以房養老並非主流的養老方式，但在台灣人口老齡化日益嚴重，又在傳統「有土斯有財」的觀念下，未來的退休族群極有可能「窮得只剩下房子」，面臨手中持有房地產卻無現金可供日常生活所需，透過以房養老這種「複雜的金融產品」以換取另一種「退休金」來源，也不失為老年生活的另一選擇。

不動產動產化 活絡資金 兼促進經濟成長

其實，在多元社會，以房養老當然是一個可以期待的方式，其核心精神是退休族將房子抵押給銀行，然後按月領取一筆固定的金額直到終老。而當最後一個房主去世後，若是繼承人想保有房子，就得還清貸款餘額，倘若無法償還，放貸的金融機構依法可取得房屋產權，再經由出售或拍賣以償還貸款本息，這就是「不動產逆向抵押貸款」的運行法則。

此一制度在美國、英國、澳洲、法國與加拿大等國已行之有年，鄰近的日本、香港與中國大陸也都在試辦與發展階段，在新加坡因有中央公積金(CPF)的保障，從小孩養育到終老幾乎包山包海，居住問題的組屋(國宅)也實施得很好，因此沒必要推動以房養老。

然而，以房養老推動順利與否也跟東西方觀念息息相關，要將房屋向銀行抵押，對於房屋的情感面便是現階段台灣普遍面臨的第一個問題，台灣不動產有不少是從長輩繼承下來，對於房屋具有濃厚感情因素，因此，要將「不動產動產化」的確存在執行上的困難，要如何說服「簽字抵押」便是一道課題。

至於國外相對開放的觀念，則較容易推行，通常國外屆臨退休年齡的長者，較習慣賣房換取現金雲遊四海，或是進行另外的投資規劃，譬如賣掉獲得一百萬美元，將一半投入基金，另一半現金則供做較有品質的退休生活之用。

養兒防老落空 不如以房養老

然而，在台灣「有土斯有財」的傳統觀念下，過去多期望「養兒防老」，但在房價高漲復又景氣逆轉，失業率高懸，薪資所得倒退十七年情勢下，過度依賴養兒防老的期待恐將落空。更何況在現今社會普遍存在多數買房的年輕人，還是透過父母資助給付頭期款。

此外，更有兒女移民國外，長輩因習慣台灣生活，不願隨之旅居國外，獨留國內成為獨居老人的案例屢見不鮮，因此，養兒防老的觀念在現今社會條件情況驟變下，恐怕也得跟著與時俱進，讓以房養老成為退休生活的另一項選擇。

基本上，以房養老看起來簡單，但要把不動產活用並不如想像中容易，逆向抵押要受很多條件限制，譬如度假休閒或投資性產品不適用，有兩戶房子的也不適用，有房子但有子女奉養的也被排除在外，以及雖然有意願觀念也較先進的長者，但遭子女反對的也不少。

另外，還有從祖父輩財產轉移傳承給下一代的資產，又有誰敢貿然處理或變賣，繼承下來後從來沒有想過用「負債」的方式來進行養老，因此很多老人成了空有不動產但卻沒有現金流，成為閩南話「好野人卻不是有錢人」，亦即「有財產卻沒有現金」的最佳寫照。

以房養老也會面臨景氣循環問題

另外，以房養老也會面臨另一個問題─景氣的好壞，當景氣進入大多頭時，預期房產會繼續增值，只要賣掉就會有賺頭，所以在景氣向上的氛圍下，大多會選擇賣掉房產賺取價差，或是賣掉之後再以財務槓桿去購買預售屋，在過去台灣房市漲多跌少情況下，讓人誤以為購屋總是一本萬利，而不願以以房養老方式進行「逆向抵押貸款」。反之，當景氣下滑時，通常銀行會因恐房價持續下跌而降低承作意願，而這也正是美國退休長者不積極辦理以房養老，而台灣也推行不順利之主要緣由。

在美國大約是以所得替代率四到五成做為一個標準，一個人每個月的資金需求約為所得替代率的四到五成，逆向抵押貸款則是房價淨值約五到六成，在美國符合條件者約四千萬人，但真正申辦的只有一％左右，截至二○一○年五月，約四十九萬人申辦，就美國一億多戶住宅而言，此一數據顯示申辦者並不多。一般如在房地產較值錢情況下逕向銀行辦理抵押貸款，通常可以取得較多的資金，更可將資金靈活運用在其他項目，例如保險、旅遊，或日常消費等，反而可以依照自己的規劃提升生活品質，因此，藉由以房養老，實係提供多元養老的另一種補充性的養老收入，可謂利大於弊。

銀行應與政府共同肩負社會責任？

想像退休民眾在過去年輕時，將大部分薪資拿去繳房貸，在其他消費上縮衣節食，前半輩子努力工作，儘管有現金或股票投資可靈活運用，但年老退休沒有薪水收入而缺乏現金可用，如能將「不動產動產化」，以房養老按月領取現金進行休閒旅遊或其他消費，一方面也能促進經濟成長，可謂多贏共利。

台灣在二○一三年由衛福部開始推動以房養老，在各大銀行積極參與下，目前已有一千多件申辦，預定分期發放總額度約達十億元，金管會也認為此一機制確能有效活絡資金、多元配置，更重要的是銀行也可藉此與政府共同肩負部分社會責任。

以房養老也能開創長照新商機

至於以房養老的條件限制很多，申辦前就應該讓民眾充分了解其中風險，美國當初在開辦時政府態度就顯得相當謹慎，因此，在申辦前會輔以資訊課程，將其間可能潛藏的風險一次性予以揭露，例如在高利率階段，當房地產跌價時，淨值會急遽縮減，此外，稅費、折舊及維修費用也是一筆不小的開支。另外，如能推動都更，則又是一個相當良好的利基點，而若是一次性提領，則要提防遭遇投資失利等問題。

綜上所述，以房養老還是以按月給付較為妥適，更重要的是，政府、銀行或申辦人都要有相關的風險認知，才不會衍生日後無謂紛爭。

以房養老除提供退休的另一項選擇，更可經由物聯網開創長照銀髮新商機，尤其是在當前少子化、高齡化，社會福利相對不足情況下，是政府可以積極建構推動的另一補充性收入養老新選擇。