經由「推案量→建照→開工→使照→買賣移轉→讓利→議價率→房價變動」流程之檢視，即可充分了解景氣動向趨勢！
台灣這一波房價上漲始於2018年美中貿易戰所掀起的全球供應鏈重組，其後台商開始積極調整布局，根據中經院2025年12月9日發布的「台商在東協投資趨勢調查報告」顯示，受到新南向政策以及美中貿易戰影響，台商自2018年起逐漸深化東協布局，並以越南和泰國為核心投資地區，共計6,200家業者投資，創造近100萬個工作機會。
此外，2018年之後，台商資金也源源不絕的匯回台灣，導致2019年排隊買房投機炒作之風再起，央行遂於2020～2024年連續祭出七波選擇性信用管制措施，惟整體房市仍只呈現「量縮價緩跌」趨勢；及至2024年9月20日第七波選擇性信用管制措施之後，2025年方才出現買賣移轉棟數驟降之景氣逆轉趨勢；以下再將「買賣移轉→建造執照→開工數量→使用執照→超額供給」，乃至整體市場逐漸呈現「讓利多樣化→議價空間擴大→降價」過程分別加以剖析，以供參考！
註：
1.買賣移轉：由2017年26.61萬棟逐年增加至2021年34.82萬棟，增幅高達30.86%，2024年再增加至最高峰35.05萬棟後急遽下降至2025年26.13萬棟，降幅高達25.45%。由此顯見整體買賣移轉於2025年急遽轉折之景氣衰退趨勢(詳請參閱表一、圖二)。
2.建造執照：2017-2021年逐年增加，於2022年最高點18.07萬棟之後出現轉折，及至2025年驟降至13.88萬棟，降幅高達23.18%。由此即可充分了解2022年之後推案量急遽萎縮之轉折趨勢(詳請參閱表一、圖三)。
3.使用執照：由2019年9.23棟逐年增加，於2025年最高點14.26萬棟，增幅高達54.54%。由此顯見隨著建照造執照之逐年增加，2018～2025年所累積905,529棟之使用執照數量，其間所顯現的超額供給，在嚴格管制貸款情況下，是否會逐漸導致房價逐年下降趨勢，正是當前眾所關切之焦點所在(詳請參閱表一、圖三)。
4.開工數量；由2017年7.61萬棟逐年增加，於2022年最高點14.64萬棟，增幅高達92.50%，其後逐漸下降至2025年12.55萬棟，減幅驟降14.30%。由以上數據顯示，隨著預售建案銷售率之急遽下降，今後開工數量亦必隨之逐年遞減！(詳請參閱表一、圖四)。
由以上資訊顯示，整體房市已逐漸朝「軟著陸」之景氣衰退方向發展，以下再就建案開發流程之相互關連與實務現況分別加以剖析，以供參考。
1.2024年：買賣移轉出現轉折-推案量縮減→銷售率驟降→景氣轉折明顯。
2.2017年：建造執照與使用執照交叉→需求>供給→推案量逐年增加。
3.2018～2024年：建造執照>使用執照→逐漸呈現「價量俱增」之發展趨勢。
4.2025年：使用執照>建造執照-完工量逐年增加→房價面臨競價求售考驗。
5.2018～2025年：建造執照與使用時照差距高達317,605棟，加以房貸限縮，導致建商普遍專注於交屋而延遲推案。最近高雄市發生建案延遲2年完工，遭法院判決賠償15個承購戶共計約754萬元之遲延利息，就是相當值得參考的違約懲罰案例。
6.2022年：開工數量達到最高點，其後即因建案銷售每況愈下而延遲開工，由此顯示景氣逐漸衰退之發展趨勢。
7.2022～2025年：開工數量將會於往後三、四年陸續完工，導致供給大於需求差距愈來愈大；屆時倘若房貸仍未鬆綁，無法交屋數量將會愈來累積愈多，景氣衰退現象將會愈來愈明顯，其結果必然是讓利多樣化、議價率逐漸提高，終致建案餘屋降價求售情況愈來愈多，隨之而來的便是眾所矚目較為嚴肅的降價幅度議題。
四、買賣移轉棟數增減
─買賣移轉數據是觀察景氣趨勢最重要的指標
根據內政部公布的買賣移轉棟數研判房市景氣變動趨勢，首先應格外注意的是此一數據係延續三、四年前的「秒殺」多頭行情，近年陸續完工交屋而來，因此，買賣移轉數量於2024年高達350,525棟及2025年驟降至261,308棟，其間所顯示的正是2020～2023年熱銷時期的數據反映，並非2024～2025年的新推建案數據；因此，除非領先指標的預售建案銷售好轉，否則單從2024年高達350,525棟，2025年驟降至261,308棟的買賣移轉棟數轉折，並不能據以研判景氣落底與否？此外，另一值得關注的是，依內政部公布的買賣移轉數量，尚包括中古屋在內，2025年從買賣移轉數量急遽下降至261,308棟，即是預售與中古市場同時重挫之真實情況。
現階段在預期景氣趨緩情況下，購屋者之觀望態度必然愈來愈明顯，如再就買賣移轉時間序列加以追蹤，2018年台商開始回流，買賣移轉由2017年的26.61萬棟增加至2018年27.80萬棟、2019～2020年分別為30.03萬棟、32.66萬棟，及至2021年攀升至新高點34.82萬棟，2022年則下降至31.81萬棟，2024年再攀升至最高點35.05萬棟，2025年則大幅下降至26.13萬棟(詳請參閱表二、圖二)，由此即可清楚檢視2018年迄今景氣起伏變化的完整流程！
此外，央行於2024年9月20日再祭出第七波選擇性信用管制措施至今，在不動產貸款集中度仍居高情況下，並未考慮鬆綁房貸，除非因年底選舉因素適度鬆綁之外，在當前房貸緊縮情況下，加以央行已責成各銀行自行管控貸款，央行所期待的應是朝軟著陸方向發展，由此不難了解今後房市景氣必然會面臨三至四年的嚴苛考驗！
更多文章就在 [理財周刊1333期] 👈點紅字看完整精彩內容
