根據商仲業者統計，大台北地區在未來五年，將面對翻倍的85萬坪的商辦新供給，此對舊有商辦的租金行情產生巨大衝擊，因此，如何加速辦公室優化，成為新課題，而綠色商辦也隱然成形。
AI推動綠色空間變革
根據仲量聯行(JLL)發布的《2025年科技產業空間報告》指出，隨著人工智慧(AI)成為新一輪產業競爭的核心，全球科技公司正策略性地調整全球房地產配置，以釋放資本投入AI研發。
《仲量聯行2025全球房地產科技調查》報告也顯示，企業在規劃近年的技術項目預算時，前五大重點預算皆與AI相關，反映AI已成為推動組織與空間策略變革的主流要素。
在此趨勢下，企業愈加重視空間效率，積極檢視非核心空間支出、釋放更多資源投入研發與關鍵基礎建設。部分企業更因AI帶來的效率提升，重新調整招聘與人力配置，同步優化辦公空間布局，以支援長期成長與技術擴張。
仲量聯行董事總經理侯文信指出，台灣商辦市場正面臨「高齡化」挑戰。以台北核心商業區為例，目前72棟Ａ級辦公大樓平均屋齡達19年以上，其中有半數更超過20年。老舊設備與規格，已難以滿足企業對現代科技應用及ESG永續標準的需求。
企業追求優質大樓
侯文信表示，2025年樓齡未滿兩年的租賃，占全年租賃活動近五成，顯示租戶追求高品質的辦公環境，此外，15年以上屋齡交易集中位核心地段且維護良好的優質大樓，反映企業對於辦公環境與地段的雙重考量，優質物業持續受青睞(圖一)。
他說，若能運用AI技術整合物業管理，並納入系統性專案管理與變革推動，將有助於加速舊商辦的智慧化升級與綠建築轉型，提升台灣商辦整體競爭力。
仲量聯行商用不動產部副總經理游淑芬亦觀察到，企業對配套齊全的物業且靈活辦公空間的需求持續攀升。面對組織人力的動態變化，企業常藉由設備完善的商務中心、共享辦公等方案來彈性因應，並減輕自建場所的財務負擔。
辦公空間的四大轉型趨勢
根據報告，未來三至五年全球科技業辦公空間將聚焦四大轉型趨勢：
一、學習型工作場所：以代理型AI(Agentic AI)加速導入，監控並優化空間使用情境，未來工作場所將能根據辦公室出勤率自動調整座位分配、空間配置，持續提升工作效率和人性化體驗。
二、創新驅動投資：企業將持續加碼投入AI運算能力、實驗室與研發設施，推動技術創新落地。
三、以人為本的協作空間：隨著AI釋放例行工時，企業空間配置愈重視人機協作、團隊合作及共享區域。新型態辦公場域導入語音啟動服務、智能設備與多功能協作空間，需結合組織變革管理與持續調整。
四、能源效率成為設計核心：AI及量子計算推高能耗，企業積極導入潔淨能源與高效能源管理設計，將永續營運納入選址與空間設計核心考量。
侯文信指出，隨著台灣AI及科技產業持續擴張，半導體、伺服器廠商和各類大型企業積極設置辦公室及資料中心，帶動本土開發商、壽險業者與房東委託專業物業管理案件高速成長。
儘管多數公司採混合辦公，企業仍致力提升辦公室使用率。增加空間效率過程中空間利用率成為關鍵指標。報告中指出，企業真正成功提高辦公室出勤率的成功關鍵不僅著眼硬體改善，更強調以人為本的設計理念、持續收集員工反饋並優化、直屬主管的參與及組織文化建構。空間規劃逐漸由專屬辦公室轉向開放團隊區、共享設施、即時會議室與多元生產力區域，ABW(活動導向工作模式)正逐步成為行業最佳實踐。
AI的快速發展同時帶動了研發空間與實驗室投資的顯著增長。企業過去多採取一次性的大規模改裝，現今則順應趨勢轉向模組化與混合型空間配置，強調空間可快速調整與靈活運用。
侯文信指出，現在許多企業偏好整合式空間升級解決方案─結合專案管理、設計與施工整合、變革管理及智能物業管理─能協助企業有效掌握市場趨勢，落實空間革新，提升員工體驗與產業競爭力。透過專業團隊合作與系統化管理，企業在不斷變動的市場環境中能穩健發展，推動智慧化管理與綠色升級，迎向未來辦公及研發場域的新格局。
侯文信認為，科技產業空間正面臨融合高科技、彈性場域規劃與永續運營的轉型關鍵。成功企業將善用專業項目管理與組織變革策略，結合即時數據洞察，推動智慧化管理與綠色升級，全面提升未來科技空間競爭力。
淨零辦公、節能減碳
此外，隨著全球ESG意識提升，各國企業愈來愈重視辦公空間的設計，希望兼顧淨零轉型與環境舒適性。有鑑於台灣高品質的商辦供給量正在增加，仲量聯行也開始為企業打造綠色升級計畫，無論建築物的屋齡高低，皆能提供節能減碳的關鍵解方，讓淨零辦公不再遙不可及。
侯文信表示，建築物的淨零轉型與淨零排放密不可分，內政部「淨零建築之路徑規劃」(圖二)，將由公有建築帶頭做起，引導民間建築跟進，分階段執行建築部門的減碳任務。
第一個目標就是在2030年公有新建建築物達成能效一級或近零碳建築，再逐步擴大範圍至既有建築物，共同邁向近零碳建築。
此外，隨著2026年碳費徵收機制的實施，綠裝修服務在轉型過程中可望發揮重要作用，降低碳成本並緩解碳焦慮。
仲量聯行綠裝修成功案例，是為一家外商半導體公司，其位於新竹總部大樓提供兩層綠色升級辦公空間，總面積達1,570坪，此專案更獲得了新加坡室內設計聯合會(IDCS)主辦的2024設計卓越大獎。
此外，仲量聯行台北辦公室升格WELL白金級認證，是國際商仲五大行台北辦公室中首家取得WELL及LEED雙認證，同時也是台北101大樓內承租戶辦公空間第一間獲得WELL認證的企業。
侯文信指出，根據仲量聯行的全球辦公空間趨勢調查報告，90%的企業認為辦公室設計有助於提高員工參與度和幸福感，更有77%的商用不動產領導者認為，投資升級優質辦公空間將比擴大辦公空間更重要。
新大樓爭取綠色認證
而國內各大金融控股公司也爭相投入ESG浪潮，長期深耕不動產綠色轉型與智慧升級的國泰人壽，於2024年推出hub新型態辦公服務後，位於台北民生敦北商圈、預計於2026年落成的國泰環宇大樓，更榮獲國際權威認證WiredScore白金級與SmartScore黃金級雙重肯定，成為全台首棟同時獲得兩項高等級國際認證的商辦大樓。
隨著全球企業加速數位轉型並邁向淨零碳排，智慧建築已成為企業營運與永續發展的核心要素。國泰環宇大樓從「人性化、智慧化、永續性」三大面向展現實力，充分展現國泰人壽在以人為本、智慧化管理與永續營運上的長期承諾，回應企業租戶對智慧管理與環境永續的期待，樹立台灣智慧與永續商辦的新典範。
國泰人壽副總經理郭文鎧表示，在ESG與淨零碳的推動下，國泰將持續結合WiredScore、SmartScore與全球不動產永續評鑑GRESB等國際專業架構，推動綠色資產升級與智慧營運，為租戶打造更安全、高效且永續的工作環境。
而未來南港新商辦也將如雨後春筍般林立，普華國際不動產公司總經理田揚名指出，「潤泰玉成廣場」不僅坐擁2.5公頃大的新新濕地公園景觀第一排的優勢，更是台北市稀有單一產權整棟全新頂級商辦，已榮獲鑽石級智慧建築、黃金級綠建築與耐震標章等多重認證，並積極申請WELL鉑金級健康建築。
除了各項ESG永續認證之外，「潤泰玉成廣場」在設計之初便大幅強化包含樓層載重設計等接軌國際需求的硬體規格，本案具備10,000kW以上契約容量，能滿足大型企業對高用電量、設備擴充與營運穩定性的需求。
這座榮獲鑽石級智慧建築與黃金級綠建築認證的永續建築，配備頂級公設與人文空間，大廳更設置榮獲國際設計大獎的裝置藝術，旨在為頂尖科技人才提供優質的辦公與社交環境。
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