台北市精華地段的敦化南北路，今(二○一六)年有十大都更建案同步登場，似乎吹響都更反攻號角，但據一些建商私下表示，每個建案整合不易，今年才開花結果，並坦言對都更後市並不看好，因為台北市政府獨有的囤房稅法再不研修，將大大阻礙老舊房屋的都更，屆時，台北市要大嘆「都更，大不易」。今年登場的十大都更案，華固建設就有兩處，分別是位於小巨蛋對面的敦化北路上，另一處則在八德路。敦化商圈都更效益大華固建設總經理洪嘉昇表示，敦北都更案預計七月動工，基地面積九五○坪，將改建成八十八戶的豪宅，因屬於合建案，華固可分回對外銷售的戶數為二十五戶，由於鄰近敦化國小，近敦北小巨蛋商圈，外界看好，完工後單價上看一八○萬元，總銷金額可望有一百億元；至於八德路的都更案，則預計十月動工，可銷售金額約六十億元。冠德建設在二○一四年取得的敦化北路松齡新村案，規劃興建一棟十二樓住宅及一棟十八樓的商辦大樓，未來不排除將冠德總部遷移至此；董事長馬玉山表示，該案目前進入申請幹事會審查階段。另位於敦化南路及市民大道口的「永豐花園」及「旭翔彩虹名廈」，早於二○一一年被列管為海砂屋，幾經整合後，由中興電工取得實施者，而該危樓也已拆除，目前已圍起來，至於其周遭的老舊房子屋齡都有四、五十年以上，有不少人在整合，但都八字還沒一撇。而敦化南北路的都更案，還有國泰建設、璞真建設都更案都正在進行中。 除此之外，還有不少商辦都更案，信義全球資產經理王維宏表示，敦北商圈建物多為三十年以上建物，適用都更相關規定，而該區都更後建物樓地板面積可望大幅增加，使得區域成為重量級案件大熱點，目前送件申請都更的大咖，有台塑總部大樓、國泰世華銀行敦北分行、華固建設去年底購入華塑大樓，以及國泰敦南誠品大樓都更案(見附表)。王維宏表示，企業紛推商辦都更，主因在於商辦的產權特性，即所有權人通常為企業，且所有權人人數較少，較不易產生釘子戶問題。而商辦基地具一定規模，開發效益較大，整合難度也較低，故雖然雙北住宅都更案窒礙難行，但商辦都更案件卻未受影響，許多建商紛紛投入整合商辦案件。敦化一條路 都更綜效上千億根據了解，在信義計畫區台北一○一大樓崛起前，敦化南北路向為商辦的重鎮，且因林蔭綠道而成為豪宅的聚落地，但因早期發展，大樓屋齡也偏高，逐漸進入需要都更的問題。而依據幾大都更的進展，每件案量都非常龐大，總計預估可達一、二千億元以上的規模，不過，重點在於舊屋都更後，敦化南北路的市容將更嶄新、亮麗。不過，相對於企業商辦因產權較單一而好辦，一般住宅的都更整合則是「談何容易」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，儘管台北市都更及改建計畫消息不斷，唯因整體規劃執行速度遠遠落後於住宅自身老化速度，根據內政部不動產資訊平台統計，台北市是六都住宅老化最嚴重的區域，平均住宅屋齡為三十一．五年，位居六都之冠，每兩間住宅就有一間屋齡超過三十年；四十年屋齡以上的住宅接近二三％，數量約有二十萬戶，屋齡介於三十至四十年的住宅也接近三十四萬戶。若以去年台北市核發建築拆除執照約一千四百戶估計，光當下已經四十年以上的二十萬戶老宅，以目前拆除改建的速度來看，得花上一四五年才能全數拆除改建，其中還不考慮每年持續自然老化的狀況。APPLE HOUSE趨勢研究中心統計發現，雙北市二十七大住宅集中區域中，有多個行政區，新屋量明顯占比過低，以北市松山區來說，屋齡五年內新屋占比僅一．四％，老屋占比卻高達六五．八％，老屋量是新屋的四十八倍；另外，包含「大安區、士林區、信義區」老屋量也是新屋的三十倍以上，「永和區、土城區」也有二十倍以上，這些區域新屋供給明顯不足。總經理葉國華另根據內政部不動產資訊平台資料統計指出，至去年第三季為止，雙北市二十七大住宅集中區域中，北市屋齡老化最嚴重的是發展較早的「萬華區」，有七三．四％的住宅屋齡超過三十年、約四．九萬戶；而「大安區」則是北市屋齡三十年以上住宅數量最多的區域，共約六．四萬宅。至於新北市，住宅屋齡老化最嚴重的是「永和區」，有五八．四％的住宅屋齡超過三十年，約四．九萬戶；而「板橋區」則是北市屋齡三十年以上住宅數量最多的區域，共約十一．一萬戶。老房子如此之多，那靠「都更」將老房子成功改建成新房子的數量又有多少呢？住展雜誌企研室經理何世昌分析，據住展統計，自二○一一年迄今，大台北完成的自辦都更案例寥寥無幾，台北市僅有二十六件都更新建案，新北市更只有九件。都更牛步 雙北要花二千年由於都更建案會把新房子配給參與都更的原屋主，假設「回配給原屋主的新房子戶數＝參與都更的原住戶數」，則推估北市自二○一一年以來，「完成都更」(非送件量)的老房子戶數約有一六八二戶，新北市則僅約七六六戶，兩市合計共約二四四八戶。何世昌表示，以大台北五年內只約有二四四八戶老房子完成都更，平均每年約四八九．六戶來計算，那麼大台北地區約有一一六萬戶老屋要全數都更，恐怕得花二三六九年才能全數完成都更、改建成為新房子。他打趣說，屆時人類可能已經移民外太空，但大台北都更都還沒完成。台北市都更「卡卡」，除了之前「文林苑都更」爭議所引發都更條例違憲並失效的問題未解決外，最新的關卡是台北市政府獨有的囤房的房屋稅。市府於二○一四年十一月修正通過「房屋稅徵收自治條例」，並回溯至當年七月一日起取得使用執照的建築，適用新的房屋稅計算公式。原本房屋稅公式為：房屋核定單價×面積×(1－折舊率×折舊經歷年數)×路段等級調整率(路段率或地段率)×適用稅率＝應納房屋稅。但台北市的囤房稅公式為：房屋核定單價×(1＋路段率)×面積×(1－折舊率×折舊經歷年數)×路段等級調整率(路段率或地段率)×適用稅率＝應納房屋稅。
房屋稅不修 都更難上加難差別有多大？馬玉山說，台北市要適用此課稅的高級住宅，不但路段率沒有減除「地價」因素，又多乘了(1＋路段率)，造成「重複課稅」，衝擊最大的是台北市都更案無法進展。他說，原本老舊建築的都更戶，其每年的房屋稅是一萬元，但若參與都更後，房屋稅可能暴增十倍以上到十萬元以上，恐非經濟弱勢的都更戶所能負擔，自然就不願參與都更。中信房屋副總經理劉天仁表示，單就房屋核定單價(或稱標準單價)就調漲二．六倍，而如果是屬於高級住宅(俗稱豪宅)，且屬於第三戶以上者(原本稅率一．五％變三．六％)，再加上多乘(1＋路段率)，可能增加的倍數是二十七倍之多，自然對於一些位於市中心的老舊建築之都更，產生抗性。馬玉山表示，政府應該好好聽聽民眾的聲音，檢討房屋稅制，不然，都更戶嚇到不願都更，而都更不好整合，建商退場，也非施政之福。都更大不易 建商紛紛退場曾是「都更大戶」的全坤建設總經理廖學新表示，全坤的營收項目，有很多建案都是整合都更案，且很有心得，手上原本有十來個都更案在進行，但面對囤房稅問題，公司已經決定「暫時」退場；目前僅有兩個整合度達九五％以上，且剩下一兩戶可整合成功的案件繼續保留，其他約有九個都更案都「喊卡」，與都更戶處理相關退還款事宜。廖學新說，台北市都更不易，輸的不只是耗費心力進行整合的建商而已，對老舊房子的屋主及事關市容更新的政府來說，是三輸場面。有些地產業者表示，相信柯文哲市長之前當醫生時，若到海外旅遊，對先進國家的市容景觀應有看法，且上任後也到國外考察，更能體認到一個國家的首善之都，若是窳陋不堪，城市競爭力就差其他國家一大截。永慶房產集團總經理葉凌棋表示，台北市政府不是不了解台北市的老舊建築有多少，但對都更的行動力能發揮到何種程度，就關係到市容景觀的「變臉」程度。他認為，市府在增加稅收之外，應體認到「市容建設」的同等重要，並能順應民意，檢討房屋稅；且為鼓勵老舊建築的住戶能參與都更，最好能給予都更戶的減稅優惠，由目前才二年的期間，至少拉長至十年以上，才有誘因。
