總統大選結果出爐，由民進黨候選人賴清德出線，預料其房市政策是「蔡規賴隨」，而新總統為求表現，勢必全力拚經濟，對房市是好事。
即使總統選戰打得多激烈，總有落幕的時候，但台灣房市每天都在更迭，究竟在總統大選後，520就任新總統的賴清德會繼續走「小英路線」，「蔡規賴隨」？或是自己走「賴清德新路線」？而2024台灣房市又將何去何從呢？
賴清德房市政策「蔡規賴隨」
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，賴清德所提的房市政策在選前多已是小英政府通過或實施中，政策主軸之一的「量能課稅」，即「囤房稅2.0」，持有越多房產者繳納越多的稅；主軸之二的「多元補貼」，包括租金補貼與房貸利率補貼，降低首購族和無殼蝸牛的居住負擔，以及主軸之三的百萬戶「社會住宅」。
賴清德的住宅政策走向為「多元方案」，冀望利用多樣化措施來達成居住正義，這個方向頗類似英國，但仍有調整與商榷之處，比如說，將租金補貼、包租代管納入社會住宅戶數，這種計算方式台灣獨有，這部分是否適當有待思考。另外，新青安補貼是否有懲罰夫妻的疑慮，以及多子家庭是否能提高補貼，都是值得討論的地方。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，總統選舉結果由民進黨賴清德當選，預期既有房市的各項房市調控政策將延續，包含「房地合一稅2.0」、「實價登錄2.0」、「預售屋禁轉」、「央行限貸令」、「囤房稅2.0」…等壓抑房市過熱的措施都將繼續對房市產生影響，壓抑房市效果仍會存在。
不過，從歷史經驗可發現，總統大選後，因新政府積極求表現，將拉抬經濟、擴大建設等因素，過往大選後全台房價出現「普漲」機會高，因此，既有政策的延續恐怕還無法使房價出現明顯下跌。
房市軟著陸
東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，其實從過往經驗來看，總統換屆這件事情本身並不會對房市造成顯著影響，但是執政者所推行的新政，確實能在一定程度上影響民眾的進場意願。
賴清德的房市政見基本上是現行政策的延續，以「房市軟著陸」為主旋律，一邊用囤房稅2.0打擊炒房囤房現象，一邊精準鎖定有剛性需求的首購族、換屋族，利用新青安房貸大大降低購屋者的買房門檻，雙管齊下，持續推動房市繼續朝向更加穩定、健康的方向發展。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，選後的住宅市場受到非經濟因素的干擾降低，「蔡規賴隨」態勢明朗。
他說，過去兩年沉寂的土地標售活動，會因為過去釋地大戶的台中、桃園地方政府選情大有斬獲而大步邁進，滿足建商遞延買盤的「補庫存」需求。
此外，一些蛋殼區、蛋白區也因基礎建設的推進，且房價低基期等優勢，漲速超過蛋黃區。
賴政府的房市三重挑戰
黃舒衛分析，未來賴政府的市場新挑戰其實不小，有三重挑戰值得關注：
首先，高房價議題仍是痛腳。目前各項政策未能有效壓抑投資氣氛、房價，顯得治標不治本，已讓都會區的年輕族群對於高房價的不滿已經檯面化，直接對執政黨投下不信任票。因此新政府勢必重新端出有感的政策方向，以因應高張的民怨。
其次，房價漲速過快，加重在地民眾的相對剝奪感，再加上地方公共投資的不足，擠壓生活品質，成為新的民怨核心。
最後，雖然民怨焦點集中、改革目標明確，但三黨不過半將牽絆政策推動。尤其內有住宅政策的再定位，而外有新國土計劃、淨零碳排、能源轉型等挑戰，新政府能否提出耳目一新的政策，值得市場關注。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，賴清德的房市政策大多延續小英政府的新青安、打炒房，以及社會住宅的概念，這方面的觀察較偏向政策的穩定性所帶來房市不受干擾，符合預期，讓房市走出過去一年的不確定性，往「利空出盡」的偏多情勢邁進。
591房屋交易網新聞公關組副主任畢務潔指出，隨著總統大選底定，新任總統賴清德的住宅政策，從其選前所釋放的相關論述可分為「新青安貸款」、「協助百萬戶租屋族」(50萬戶社宅、50萬戶租金補貼)及「囤房稅2.0」三大主軸，前兩者聚焦在加碼補貼，後者則是從制度面下手。
整體而言，新任總統的住宅政策主要鎖定在「補貼」、「制度」兩大方向，也延續過往「蘿蔔加大棒」策略，但要解決房市長期以來買不起、租不好的沉痾，其難度卻遠遠高於想像，尤其是補貼往往是兩面刃，在幫助購屋、租屋族同時，也可能成為推動高房價、高租金的元兇，是否能夠完成目標，仍考驗新執政者的智慧。
大選對房市影響 無絕對規律性
黃勝暉指出，每每鄰近總統大選，房市交易量能就會開始降溫，買賣雙方都開始駐足觀望，期待著選後會有不一樣的景氣。
依據內政部不動產資訊平台資料顯示，從2004年至今的四次總統大選，無論是住宅交易量還是房價指數都是有漲有跌，並無絕對的規律性，影響房市最關鍵的因素還是在於政策走向和總體經濟環境的變化。
黃勝暉指出，回顧2004年以來幾次大選，2004年陳水扁當選，當年的房市交易量能似乎並未受到政策面的干擾，全年建物買賣移轉棟數大增19.6%，房價指數上漲8%。2008年馬英九上任，受全球金融風暴影響，當年建物買賣移轉棟數下滑8.5%，但房價指數仍有2.5%小幅成長。
2012年馬英九連任，實價登錄正式上路，當年的建物買賣移轉棟數下滑9.1%，但房價指數的上升漲幅高達10.4%。2016年蔡英文當選，此時正值上一波房市循環的低谷期，當年的住宅交易價量雙雙下滑，建物買賣移轉棟數量縮16.1%，房價指數也下跌12.4%。
到了2020年蔡英文連任，在新冠疫情、全球QE、台商回流等利多因素的強力助攻下，全台房市交易量能快速升溫，全年建物買賣移轉棟數增加8.7%，房價指數上升了8.1%(如附表)。
陳炳辰表示，總統大選後，較可期待的會在於其他經濟政策的利多間接影響房市，比方說股市的刺激，同步帶動資金推升房市。不過除了這些之外，包括兩岸僵局與國際資金對於台灣地緣性的考量，或是不再一黨獨大的政策卡關局面，都得留意新政府後續對策，要在經濟乃至於房市上維持長期爆發性熱度仍有保留空間。
另外，陳炳辰認為，房產市場的波動常是沒有壞消息就是好消息，如今僅存年中上路的新版囤房稅，就再無更有力道的打炒房舉措，兼之新青安的持續加溫，且房貸利率也有凍升的趨勢，加上去年已見購屋歸隊的徵兆，移轉棟數保住30萬的象徵性關卡，而今年建商也將大舉推案，買賣兩造契合度高，輔以環境推波助瀾，將在價量上都見樂觀，上半年將有戲劇化成長幅度。
陳炳辰提醒，如果房市有失控性的發展，新政府面對輿論，接下來則不無再祭打炒房政策的可能性，是否有揮刀當前關鍵助攻房市熱況的低首付方案，或取消七都第二戶切結限貸，會是民眾跟進熱潮得特別留意，尤其前者，恐演為懸崖降溫。
此外，更要留意兩岸經濟惡化有無進一步擾亂國內經濟，畢竟如今的貨幣匯聚偏弱，不乏重要企業營運有其疑慮，如無薪假、裁員的狀況，亦是資金布局房市變數，穩定中都有隱憂。
選後利空出盡 房市無風無雨
何世昌指出，所有的打房措施均已在大選前上路，選後可謂「利空出盡」，已經沒有任何調控政策能引起市場恐慌，除非經濟面出現黑天鵝，否則今年的房市似乎無風無雨。
畢務潔指出，對於選舉與房市關係，市場看法不一，實際上根據檢視內政部數據，從1996年第一屆總統直選後至今七次大選，若以選舉該年交易量來看，除了1997年金融風暴房市受到重創外，莫過於2016年上路的房地合一1.0，從2015到2018年連續四年交易量都不到30萬棟。
然而，從2004年至2020年間，卻有連續五次選後一年的交易量呈現增加，多少也顯示房市交易量多寡其實與選舉並未有太多直接關聯，主因仍是取決於國內外景氣好壞及重大政策等變化。
據此綜觀本次大選，由於政權並未輪替，故預料新政府住宅政策大體上也將延續前朝基調，即居住正義路線，從推動囤房稅2.0、協助百萬租屋家戶到精進青年安心成家貸款，整體住宅市場起伏不會太大，預料今年房市應可維持穩定走勢。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，賴蕭配以延續蔡政府的居住正義政策，從推動囤房稅2.0、協助百萬租屋家戶到精進青年安心成家貸款，整體住宅市場狀況變化不大，2024年房市維持穩定基調。
多空對峙 房市平穩
展望2024年，黃勝暉表示，今年的房市依然存在多空對峙的情形，利多因素包括：綠色通膨、新青安、降息風聲頻傳，利空因素包括：政府打炒房、全台待售餘屋量創新高、兩岸地緣政治風險等。
未來隨著各項利空資訊逐漸被市場消化，若FED也能如市場預期般降息，那麼推估台灣的房市買氣就會重新點燃火苗。縱觀全年，推估2024年整體的房市交易量能與去年相比應會保持平穩或小幅成長。
黃勝暉認為今年的住宅交易市場上將會出現三大趨勢，值得購屋者留意：
一、在標的選擇方面，會出現「愈買愈老」、「愈買愈小」的趨勢，由於囤房稅最快在今年七月就會正式上路，未來屋主持有新成屋或大坪數住宅的稅賦定會隨之增加，再加上新成屋、預售屋換約轉售的限制，相信未來「低總價、小坪數、中古屋」仍會是住宅交易市場的關鍵詞。
二、在購屋人群方面，投資族、置產族逐漸退場，首購族、換屋族當道。在政府打炒房和兩岸地緣政治風波的干擾下，投資買盤和置產買盤的買房決策會變得更加審慎，反而有剛性需求的首購族和換屋族有機會在新青安貸款的鼓舞下提升進場意願。
三、推案量較大的新興重劃區或蛋白區有可能會出現「多殺多」現象。部分房價飆漲過快、建商推案量較大的新興重劃區，這類區域的房價往往在建設利多進場前就已經超前反應，最近兩年隨著打炒房的進行，房市回歸理性，這類區域的賣壓也在慢慢浮現。
囤房稅2.0若正式上路，除了建商有賣掉餘屋的壓力外，很多投資大戶也有急著脫手的壓力，所以不排除會發生投資客與建商「多殺多」的可能，未來這類區域的交易量及房價波動值得重點關注。
2024年房市「飛龍在天」
何世昌預料，去年房市堪稱「煙花未冷」，而今年房市可能趨向於「飛龍在天」，原因如下：
一、今年經濟展望樂觀：官方與民間均預測今年經濟成長率超過3%，遠比2023年更佳，強勁的經濟發展將為房市提供有力支撐。
二、鎖籌碼效應續發酵：房地合一稅使屋主普遍延長持有時間，二手市場供給量偏低，以及預售屋禁止轉售將使轉售供給量年減逾萬戶，市場上賣壓不足構成反轉，而建商控價力度更高。
三、一線建商推案潮：因一線品牌建商2023年多減量經營或暫緩推案，多把推案重押於2024年，這些指標大案價位高、基地條件好，若銷售開出紅盤將掀起比價跟漲效應。
四、電價調漲壓力高升：選前電價持續凍漲，台電虧損累累，選後恐掀開漲價壓力鍋，台電漲價是否會帶動物價與房價有待觀察。
畢務潔也指出，隨著政策干擾及選舉影響因素等利空出盡，市場應可走出低谷，交易將逐步恢復常態，尤其大選後將是交易量分水嶺與未來買氣指標，隨著觀望氛圍散去，有機會催生一波買氣，建商推案、房市買氣均可望催出一波小陽春。
但她也談到，受限房價高居不下，加上今年囤房稅2.0即將開跑，建商持有成本增加，2025還有碳稅等隱憂壓縮房價回檔空間，整體房市復甦力道相對有限，頂多會去年「好一點點」。
房價難急漲 買房慢慢來
陳傑鳴表示，雖然房價在各種利空下仍往上漲，但他認為，今年房市有以下三項因素，應該不會繼續暴漲，購屋者也無須太焦慮而急著搶買房。
第一，房價上漲需基本面支撐，難無限制的上漲：
近五年全台各縣市房價上漲三至五成，房價已在歷史高點，導致去年房市買氣已明顯下滑，購屋者在薪資成長有限下，已開始有越來越負擔不起的狀況。
從內政部資料可發現，去年第二季全國各縣市房價還在「合理可負擔」(即每月房貸佔家庭月所得比率<30%)的縣市只剩下三個縣市，顯見全台房價已有過高的狀況，估計房價要繼續飆高難度不小。
第二，投資客出場且回頭不易，房價缺乏大幅上漲的推動力道：
目前全球QE印鈔狀況不再，加上升息且政府持續管控下，已讓投資客大舉出場，現在炒房已經不是高報酬、高獲利的時代了。
第三，建商餘屋量大，買氣跟不上供給：
近年建商狂推案，但買氣跟不上供給，到2022Q4全國「待售新成屋」(五年內未售出的新建餘屋)已高達8萬2,307宅，創史上新高。目前新屋與新案市場去化緩慢，未來若囤房稅2.0實施，建商就會需要面對餘屋賣不掉、持有稅賦大幅提升的困境，屆時將不排除有降價出清的動作。
陳傑鳴表示，雖然要房價下跌難度高，但因政府房市調控措施仍在，近兩年房市交易量能已明顯受到壓抑，因此，雖然選後不確定因素消除，還有建設、拚經濟等利多有利房市發展，但估計對拉抬買氣效果仍屬有限，2024年全台房市「價穩、量微增」機會大。
▲軌道經濟發威，沿著交通動線購屋，仍是消費者最大考量。(資料照─鄉林提供)
