台灣房市被中央銀行的限貸令及信用管制打得七葷八素，沒想到，又有美國川普高關稅的黑天鵝，原本有待休養生息，慢慢回復買氣，如今恐怕已「意難平」了！
台灣房市在央行於去(2024)年九月十九日祭出第七波信用管制後，就進入冷藏室，如今，又有美國總統川普對台灣祭出32%的對等關稅，股市重挫二千多點，面對滿天的「黑天鵝」，台灣房市根本就挫咧等，今(2025)年上半年恐怕沒行情可言了！
川普黑天鵝 台股出現最大跌幅
針對川普將對各國課徵「對等關稅」，台股在3月31日就以下跌907點做反應，沒想到，最後答案在美國時間4月2日揭曉，對台灣的關稅高達32%，而股市因遇兒童節及清明節連假休市，但4月7日一開盤，台灣加權指數直接跳水「躺平」，收盤跌破二萬點關卡，收19232.35點，重挫2065.87點，，市值大蒸發。
相對來看，3月31日下跌的907點根本就是「小巫」，而這次川普的「大巫」，重挫二千多點，則讓股民荷包大失血，連帶地，台灣房市也「臉都綠了」，因為缺乏資金，房市根本就好不起來。
台灣房市真的是「屋漏偏逢連夜雨」，前有央行的「限貸令」、「信用管制」，如今又來川普的對等關稅重拳，可說是黑天鵝滿天飛。
台灣房市有三隻黑天鵝
房市趨勢專家李同榮就曾提出警告，指2025年房市將面對三隻「黑天鵝」，包括「建商資金動能被卡死」、「股匯市動盪不安」及「川普效應影響全球經濟」。
李同榮表示，央行施行第七波信用管制，並強化金檢次數，針對大小建商融資嚴格控管，加上央行對建商餘屋貸款也採「追溯既往」嚴格控管措施，無論大小建商融資幾乎被卡死。
李同榮說，在2025年龐大交屋潮來臨之際，建商餘屋若不削價求售，就得面臨「資金動能被卡死」的嚴重考驗。
另依據過去的經驗，在股匯市動盪不安的大環境中，若房市技術面處於下跌趨勢，房價跌勢就可能雪上加霜，自然成為第二隻黑天鵝。
此外，在「美國利益優先、保護主義抬頭」的情況下，川普對全球大打關稅貿易戰，勢必對全球經濟短線衝擊與長線隱憂，李同榮認為，台灣經濟GDP增長恐會蒙上陰影，可能面臨保三的窘境與考驗，經濟基本面若不佳，對下修房市景氣也會產生更不利影響。
房市資金動能不佳
永慶房產集團業務總經理葉凌棋也指出，美國政經政策引發貿易緊張局勢，將使得2025年全球經濟前景面臨挑戰，至於衝擊有多大？有待持續觀察。
葉凌棋就國內的經濟情勢指出，雖然一月景氣對策信號燈號轉呈「黃紅燈」，顯示國內景氣維持溫和成長，惟國際貿易政策變化、地緣政治衝突等不確定因素仍存，後續仍須密切關注。
此外，就國內資金狀況指出，今年二月M1B年增率3.10%，M2年增率5.19%，已經連續三十個月呈現「死亡交叉」，顯示市場資金仍緊俏(如附圖)，不利於房市買氣。
葉凌棋表示，最近一波的房市大多頭，主要是美中貿易戰，加上美國實施「肥咖條款」，迫使滯留在海外的資金大量回台，進而帶動股市攻上二萬點，而房市表現也氣勢如虹。
但在央行第七波信用管制與銀行房貸緊縮影響下，2024年第四季房市交易急速冷卻，而這次台股重挫，股民荷包大失血。
過往，股民在台股獲利，會把資金轉進房市，但現在可能虧損，有些融資金更可能面臨融資斷頭壓力，自然沒有資金可移至房市，對今年房市自然更加不利。
今年第一季成交冷清
根據六大都會區公布2025年三月「建物買賣移轉棟數」，交易量合計為18,211棟。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，三月六都建物買賣移轉棟數呈現小陽春，月增16.8%，台北市月增29.7%，新北市月增4.4%，桃園市月增10.9%，台中市月增27.9%，台南市月增23.2%，高雄市月增15.0%。
但進一步觀察今年第一季，六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為48,035棟，較去年同期年減23.6%(表一)，顯示今年房市交易熱度不若以往，市場仍存在觀望氣氛。其中台北市年減19.9%，新北市年減32.5%，桃園市年減16.3%，台中市年減13.1%，台南市年減39.0%，高雄市年減23.3%。
陳金萍表示，另觀察歷年交易量發現，今年第一季六大都會區建物買賣移轉棟數創近八年新低紀錄，而高雄市也是八年新低，台南市則是近九年最低交易量表現。
陳金萍補充，以目前六都交易市況來看，推估全台第一季全台建物買賣移轉棟數大約落在6.3萬棟左右，年減幅約二成，第一季量縮格局確立。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，今年三月的交易量相較去年同期呈現顯著衰退，主因去年初房市正處熱潮，統計基期偏高，而近期受政府打炒房、銀行房貸限額、川普關稅戰、兩岸地緣政治風險等諸多利空因素影響，市場觀望氛圍相當濃厚，交易量萎縮實屬必然。
儘管今年仍有建案完工交屋潮，支撐移轉棟數，但依照目前的情況來看，成屋市場交易持續低迷的態勢恐怕難見明顯改善，後續房市能否回溫，仍須視市場信心恢復情況與政策動向而定。
房貸控管 房市進入盤整期
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，在銀行房貸受到管控後，房市由價量齊揚進入冷靜期，去年第四季六都建物買賣移轉棟數年減11%，今年第一季六都的建物買賣移轉棟數年減24%。
曾敬德指出，雖然今年三月房市交易逐漸回穩，但仍是自用當道，房市交易不易放量，尤其去年三至九月房市交易熱絡，建物買賣移轉棟數月均3.1萬棟，但就今年第一季的表現，推估可能到九月的移轉棟數都可能較去年同期量縮。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，三月都會區整體的買賣移轉量較上月明顯增長，首先是春節後部分地區新案交屋潮再起，且去年第四季排隊等候撥款的房貸案件，在今年初貸款水位稍降後，陸續完成撥款過戶；加上央行理監事會議沒有加碼信用管制，在無新政策干擾下，整體買氣較二月回穩。
但由於去年初為房市交易正熱的上升期，比較基期高，現今的行庫放款態度亦比去年同期嚴謹，導致三月都會區整體的買賣移轉量年減逾三成，並使第一季表現來到近八年的低檔。
展望第二季房市，陳金萍表示，川普「對等關稅」一登場，就對於全球經濟造成巨大衝擊，今年全球政經局勢仍不明朗，台股近期也劇烈震盪，都將間接影響國內房市表現。
葉凌棋則談到，根據金管會在二月十一日公布的最新數據，各銀行因銀行法第七十二條之二的不動產放款比率為26.44%，創近七個月新低，且因國內銀行存款增加，也使得房貸滿水位的情況稍有緩解。
銀行排撥雖縮短 但房貸仍緊縮
根據永慶房屋的彙整，目前國銀有關新青安房貸的排撥時間有縮短，在去年第四季，審查時間都要二至三個月，一銀甚至要四至五個月，而台企銀在年底前根本不撥款，但今年第一季，不少銀行縮短至一個月內審查完，另有些銀行是要有額度才接受申請，但也有華南銀行根本就不收件(表二)。
此外，針對首購族，民營銀行申請後約要二至四周完成審查，多家銀行排撥則需等二至三個月，但今年第一季，申請後約一個半月至二個月能撥款，而一些壽險公司則要審查個人貸款資格才收件，而今年第一季，大約在一個月至一個半月撥款。
不過，針對第二戶貸款者來說，民營銀行大都暫停收件，除非接受申請銀行許多須搭配的金融商品，而撥款時間約一個半月至二個月。至於壽險公司到今年只有富邦人壽及新光人壽還承做，申請後約一個月至一個半月撥款(表三)。
而看似房貸放款有寬鬆些，但根據華南金控在三月十八日所舉行的2024年第四季法說會，總經理李耀卿卻表示，對不動產放款將採取更為保守態度。
上半年交易不若去年熱絡
永慶房屋指出，雖然央行今年第一季理監事會並未再推出第八波信用管制，但現行的第七波信用管制，對建商的土融及建融，以及非首購者的貸款成數都有設限，加上央行以落實金檢取代新一輪信用管制，資金仍相對吃緊，第二季交易量能否進一步回升，價格修正的幅度與速度仍是關鍵，有待後續觀察。
在此情況下，永慶房屋認為，今年上半年交易熱度已不若去年熱絡，加上今年全球政經局勢不確定性高，預估上半年交易量約13.6~14.6萬棟之間，較2024年同期減少17%至23%左右。
台灣房市進入冷靜期
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，川普毀滅式的關稅政策，短時間內全球投資人信心潰散，波及的產業廣度仍在持續擴大，對股市的影響幅度確實不容小覷，就台灣股市而言，短時間台股內不可避免有明顯震盪，成為全球經濟一大黑天鵝。
股災之下，投資型買盤的布局規劃也將趨向保守，不過更重要的是該時的房市政策，從去年開始房市飽受限貸令影響，槓桿操作型的置產族早一步收手，削弱房市交易量斷崖式跳水的可能性。
然買方普遍期待價跌，觀望保守態度，若有股市重災戶想賣房救股，勢必得讓價換成交。
儘管大環境變數增加，自住型買方的剛性需求依舊存在。張旭嵐指出，關稅戰將導致物價上漲、通膨壓力仍未解除，除非出現「系統性風險」如大量失業、消費緊縮導致通縮，否則短期內台灣房價僅是修正，而非大幅崩跌。
對於有長期自住需求者而言，此時可持續看屋、耐心等待價格出現鬆動。
台灣房屋副總裁周鶴鳴分析，雖然整體市場氛圍趨於保守，但資金不會完全撤出市場，而會尋找抗震能力強的資產。然在全球經濟震盪下，不動產抗通膨效益更加顯著，若出現條件良好、價格合理的標的，仍有機會吸引中長線買盤低點進場。
特別是七都中蛋黃區精華地段、具交通機能或建設利多議題，在危機中反而更顯價值。
莊思敏指出，今年整體市況趨冷，自住需求成為購屋市場的主力，擁有成熟機能、抗跌性強的蛋黃區，預期將在這波房市盤整期中展現出更強的韌性。
從329檔期的推案情況來看，雙北的推案量依舊維持穩定水準，顯示目前市場資金將更偏向精華區域。
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