今年房市成交量在政府打房下仍微幅上升，價格則持平，展望明年，「只買總價、不買單價」的策略持續發酵，市區小宅和二房產品仍是主流。台灣房市在走過十年的大多頭後，今(二○一三)年在政策打房動作頻仍的一年，一至十月共有三十．六四萬間的移轉量，較去年同期成長一三．一八％，預估全年有三十六．八六萬件，仍較去年成長一○．九一％。今年政府的打房措施共有「囤房稅」、「紅單查稅」、「豪宅實價課稅」及「區段徵收素地回溯奢侈稅」，但全年預估有一○．九一％的成長，仍屬於驚驚漲格局。而展望二○一四年，台灣房市又會遭遇哪些亂流？房價還有上漲空間嗎？台灣房市會如演變呢？六大房仲巨頭把脈房市《理財周刊》特地邀請東森房屋董事長王應傑、21世紀不動產董事長王福漲、永慶房產集團總經理葉凌棋、台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴、住商不動產總經理陳錫琮及中信房屋副總經理劉天仁等六大房仲巨頭，為讀者剖析二○一四年的房市走勢。《理財周刊》問(以下簡稱問)：若要用一個字來形容，大家覺得二○一三年台灣房市的走勢，代表字會是哪個字？為什麼？王應傑答：我認為是「嚇」。一是政府打壓房市，投資客「嚇」得縮手，另一是ＱＥ退場，資金恐退潮，「嚇」得許多地區買氣變弱(表一)。葉凌棋答(以下簡稱葉)：「稅」！奢侈稅實施滿兩年，財政部研擬全面檢討，最後，僅微幅修正，不延長持有年限的規定，使市場回歸基本面。另外，財政部近期大動作釋出「囤房稅」、「紅單查稅」、「豪宅實價課稅」、「區段徵收素地回溯奢侈稅」，嚴控各類房市投機行為的決心，對特定區域、市場產生明顯緊縮，甚至擴延到整個市場決策，將持續影響未來走勢。周鶴鳴答(以下簡稱周)：「健」。今年國內外政經亂流不斷，多空消息紛擾，但在資金豐沛、低利政策維持下，因沒有其他更好投資標的，錢還是流向不動產以求保值，雖有政策打房，但房市仍逐漸回歸長期持有的狀態。王福漲：「等」。在各項打房措施下，受到利率可能調升的心理因素影響，買方希望房價漸趨透明下，可以等到房價下滑再進場，但賣方寧願堅守價格也不願出脫房產，使得買氣遞延，觀望時間加長。陳錫琮答(以下簡稱陳)：「惑」。今年的整體表現不如預期，政策也沒有定調，不論是全台經濟或是其他領域皆是如此，這也讓台灣房市無論是投資人或是業者，都充滿了疑惑。劉天仁答(以下簡稱劉)：在實價登錄上路後，市場對房市的看法愈趨謹慎，要求房價短期內大幅飆漲的氛圍已經不在，反而希望在變動的環境中，能戰戰兢兢的度過ＱＥ退場、ＧＤＰ不保二、政府管控豪宅貸款及財政部查稅等變數，期望房市能走向溫和成長的格局。明年房市多空交戰 價格持平問：展望二○一四年的房市，是持續多頭還是由多翻空？葉：多空互見，將呈價平或小漲，而成交量持平。目前利多因素有資金充沛、兩岸議題發酵，且消費者信心指數中關於耐久財購買意願從今年十月突破一百的門檻，十一月更達一○七，另明年底又有七合一選舉，地方選舉會創造建設利多。但政府加強選擇性信用管制及各項查稅動作，另二○一五年七月將實施建築容積上限新制、加強房貸金檢等利空，都會使市場降溫。陳：明年房市將逐漸轉淡，但由於市場游資不少，加上利率不會短期內大幅調整，也因此，價格難有出現大幅修正空間，另政府查稅動作不斷，加上年底有選舉，建商推案應會集中在上半年。周：受未來房貸利率恐上漲的擔憂，買氣趨於保守，但諸多交通建設陸續動工和完工，仍會拉抬房價，尤其城市外圍和交通末端帶來利多補漲行情，明年將是「穩定持平」格局。王福漲：我認為明年房價反轉時機為期不遠，美國ＱＥ隨時都可能退場，且金融機構已開始往「房貸成數降、房貸利率升」的方向調整，會影響購屋意願，壓抑買氣。劉：二○一四年會呈多空交戰，蛋黃區豪宅產品因政府查稅，會持平，但新捷運線的開通，如信義線、松山線沿線，受惠通車，未來仍有五～一○％以上的漲幅；蛋白區則是低總價產品最看好，仍同樣有五～一○％的上漲空間，且以首購族為主力買盤。王應傑：明年房市應屬穩定上揚之多頭格局，主要是因奢侈稅調整已定調，市場資金仍屬充沛，統計至今年十月貨幣總計數M1B與M2年增率已呈現連續十三個月的黃金交叉線型。ＱＥ退場勢成定局 升息壓力如影隨形問：請預估ＱＥ在明年哪一季退場？屆時，房市有何影響？陳：下半年的可能性較大，因為葉倫的鴿派立場不至於會有太大的動作，而升息的前提是經濟轉好，以目前看來，利率變化不大，對市場影響有限。葉：預計最晚到明年第一季，ＱＥ退場勢成定局。而民眾關心的升息問題，最快可能要到二○一五年才會發生，且過去台灣升息採每季升息半碼的幅度執行，要讓市場有感，可能還要再等二、三年，惟政府優惠房貸仍持續辦理，自住客實無須對升息議題過度反應。劉：個人認為二○一五年才會退，因為美國失業率要改善，ＱＥ才會退，加上葉倫是鴿派代表，我認為他們對ＱＥ退場會很小心處理，也許會拖到二○一五年才退。美元若開始緊縮，我們升息是必然，這對財務槓桿高的投機客，及自備款少，貸款額占薪水比例高的首購族有影響。容積上限管制 慎選投資區問：二○一五年七月要實施容積上限管制，，哪些區域不要碰？或是，哪些區域可撿便宜？陳：容積管制將迫使許多建商搶照、搶建，在推案量大的區域，建商將使出渾身解數，以求現金早日落袋，若是長線想要投資，可能必須留意風險，而自用客戶若對這些區域有興趣，倒可以伺機入場，例如土城、松山線等區，但還是要看重大建設是否能落實，只有真牛肉才是長線王道。葉：雖然市場持續看多，且低價區補漲趨勢凌厲，但仍有部分區域恐面臨供給爆量現象，若再缺乏實質居住需求或生活機能支撐，雖不致在明年發生反轉狀況，但也可能形成沉重賣壓，消費者進場前要仔細評估。劉：淡海新市鎮近期及未來推案供給量多，個別建案條件差異大，雖有輕軌捷運的利多，但宜選擇距離捷運站七百公尺內的建案，保值抗跌性較高。可投資區，看好鶯歌、泰山，腹地小，可建地少，每年新推案不多，價格有保值性。王應傑：新的容積管制政策下，推案量大的區域，若沒有吸引人口移入之誘因，將可能變成搶建後重災區。過去推案量大，現在空屋率高之區域如淡水、桃園青埔等地房價修正機率高。五股因可能搶建，房價也須要留意。但有實質題材區域，即使搶建仍可考慮投資區域，例如：新莊、高雄輕軌環線周邊，都是可以在房價修正時搶便宜的地區(表三)。小宅、捷運宅不褪流行問：這幾年，自住產品當道，而明年會流行哪些產品？陳：低總價兩房或小宅，看來還是市場的主流，平價宅在明年應該會有不俗表現，隨著捷運線的不斷延伸與興建，通車話題持續加溫，加上明年七合一選舉將會是市場一大利多，從過去經驗來看，各地方必然會有牛肉端出，對於新興重劃區也會因為話題發燒而有想像空間，至於高端豪宅市場應會有突出個案表現，甚至會有個案在價格上一舉突破三百萬元大關。葉：首購可注意市中心兩房及高機能小宅及捷運宅，換屋則以市中心中古大樓及重劃區三房為主。劉：只要低總價，附近有捷運站就可以買，台北市區在捷運站五百公尺內附近公寓，總價一千～一千五百萬元可進場，而小坪數電梯兩房總價在一千五百～二千萬元間，若生活機能佳的也可布局，至於套房產品七百～一千萬元，地段好就買。周：低總、低坪數、低單價的「三低」產品當道，北市二千萬元以下，新北市一千五百萬元以下是銷售重點商品，其中雙北市以二十～三十坪左右的兩房小宅看俏。王福漲：雙北市及桃園捷運線將陸續完工，大捷運時代來臨，愈是市中心交通方便、生活機能佳的地段，市場接受小宅的程度愈高，倘若在明星學校附近因具有學區特殊性，民眾購買小宅的力道將更強，只買總價不買單價的策略持續發酵，市區小坪數和郊區三房以上產品會成為主流產品。王應傑：北部房價在明年下修機率不高，故自住型房客在總價預算壓力，只能犧牲空間買屋，小宅在雙北市較受青睞。至於中南部因房價總價較低，且自住型客戶較不喜小坪數房屋，故建商推案將以三房以上為主。二○一四年房價將小漲問：請預估明年房市漲跌幅為多少？那些地區增幅會超過二○％？陳：高價區應會有五％以內的漲幅，而低價區漲幅可能在一○％左右，在價格與交易量上，目前市場看來若要增幅超過兩成，關鍵在於價格，話題扮演的角色其實沒有想像中那麼大。葉：主要都會區漲幅約五～一○％，但漲幅要到二○％以上區域還難說。劉：我認為，郊區開價過高的豪宅產品，恐有五～一○％的跌幅，但捷運宅、低總價產品，則有再漲一○％以上有機會。其中某些低基期的郊區中古屋，如新北鶯歌均價每坪十三～十五萬元，未來挑戰十五～十八萬元機會大，桃園八德中古屋每坪十三萬元，未來上看十五萬元，這些大外環的中古屋，將比新成屋更有補漲機會，只要符合「低總價、快速道路或捷運通過及低基期尚未補漲中古屋」，未來房價漲幅有機會挑戰二○％以上。周：我認為明年房價要暴衝二○％以上的地區很難，但是相對有議題建設的區域例如，竹北生醫園區或是台灣知識經濟旗艦園區等，以及「1+1＞2」兼容並蓄的區域，會有抗跌保值與增值的機會。王福漲：資金投資環境仍有利房市成長，尤其政府僅小修奢侈稅，對中古屋市場來說打擊力道較小，預期明年房價仍有緩步推升空間，至少還有一○％左右的成長空間。王應傑：明年整體房地產在政府持續打房中，房地產大漲不易，預估整體漲幅只有五％左右。但因各地房市供需不同，房市利多題材亦不同，故不排除有少數地區有機會上衝二○％，例如捷運機場線通車的新北市新莊區及高雄輕軌環狀線周邊等。
