台股指數上衝四萬多點後，賴清德總統520就職滿週年，投資人以為會有520慶祝行情，但大盤卻以下跌154.79點作收，沒想到，隔天的21日卻大漲1347.39點。
黃金檔期失靈 房市瑟瑟發抖
台股指數上上下下本是常事，只要後市看漲都是好的。但過往會有總統就職滿周年行情的台灣房市520檔期依然盤整，更在「棄房入股」的資金流失中瑟瑟發抖。
根據住展雜誌統計520檔期新成屋、預售屋預估推案量為1610.7億元，較去年實際推案量減少約165.9億元，年減幅9.3%。
591新建案分析，自2024年下旬房市步入盤整深水區，交易始終未見起色，如今又碰上台股鋒頭十足，在「棄房入股」氛圍催化下，部分購屋族躊躇不前，資金更是大量出走，導致房市走得掙扎。
相對台股獨強，台灣房市卻獨憔悴，自央行2024年9月祭出第七波信用管制起至2026年4月，房市表現不慍不火的，已不復往昔「資金狂潮」的氣勢，且在央行緊箍咒下，檔期效應明顯失靈，建商推案信心更陷入「寒蟬效應」。
4月房市交易量減兩位數
根據六都會區公布2026年4月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為15,685棟，月減14.2%。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，其中台北市月減17.9%，新北市月減20.7%，桃園市月減15.3%，台中市月減1.7%，台南市月減13.7%，高雄市月減14.1%。
另與2025年4月相比，六都交易量較去年同期量縮7.1%；其中台北市年減6.7%，新北市年減7.9%，桃園市年減16.6%，台中市年減2.0%，台南市年減10.4%，高雄市年增3.0%。
進一步觀察今年1-4月六大都會區建物買賣移轉棟數，合計為62,687棟，較去年同期年減3.4%，顯示今年房市交易熱度較去年同期略減，六大都會區增減互見，主要是新屋交屋量影響各都會區量能表現。其中台北市年增1.1%，新北市年增3.1%，桃園市年減7.2%，台中市年減14.8%，台南市年增9.6%，高雄市年減3.6%(表一)。
陳金萍指出，六大都會區今年1-4月建物買賣移轉棟數雖僅年減3.4%，但觀察歷年交易量發現，今年的交易量持續創下自1999年有紀錄以來第三低量，僅高於2017年的60,694棟與2016年的46,847棟，顯示整體市況仍屬低檔盤整。
展望後市，陳金萍表示，央行首季理監事會雖將第二戶房貸成數放寬至六成，政策微調雖然不足以帶動房市全面回溫，但是對於穩定民眾購屋信心有正面效益。
Q1預售屋解約高於管制前
台灣房市盤整中，雖然現階段沒有大漲本錢，但仍要觀察房市的空頭指標。台灣房屋根據實價登錄資料，統計預售屋解約案件數，今年Q1全台解約量為411件，較上季的473件減少約13.1%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，由於解約對購屋者來說，有違約金的財產損失，因此買方對該區域或後市沒有信心，或是財務上真的面對重大困難，才會出此下策。
觀察各季度的預售屋解約案件變化，2024年Q4是解約量的關鍵上揚點，張旭嵐分析，2024年Q3季末央行祭出嚴格的第七波信用管制後，二屋貸款更加受限，隨後解約案量逐季上揚，並在2025年Q2來到高峰478件。
2025年Q3，央行稍微將換屋族的切結售屋大限從12個月拉長為18個月，金管會也把新青安貸款排除於銀行法放款天條的計算，市場釋出友善訊號，解約案件數才稍有下滑。
而今年Q1，央行再度對換屋族網開一面，將第二戶房貸成數從五成提高至六成，部分即將交屋的預售屋買家資金壓力稍降，預售屋解約的情況也較去年Q4趨緩。
張旭嵐指出，今年Q1預售屋解約雖比去年下半年緩和，但單季超過400件，仍高於第七波信用管制初登場時。加上近期預售屋買氣仍處於低檔，營建成本走高導致建商倒閉案例頻傳，民眾看待後市發展還是趨向保守。
成屋待售量破十萬大關
房市自去年急凍以來，買氣持續低迷。根據《591房屋交易網》最新統計，七都成屋待售量已突破10萬戶大關，儘管央行在三月理監事會上決議，放寬第二屋貸款成數至六成，為房市增加信心，但在買氣回溫前，實際成效仍有待觀察。
591房屋交易網分析，市場待售量居高不下主要有三原因，首先過去房市熱絡、建商密集推案，隨著交屋潮到來，逐漸形成市場難以消化的庫存。第二則是信用管制與房貸緊縮墊高購屋門檻，影響市場流動性更重挫高價住宅市場買氣。最後則是買賣雙方對價格的認知拉鋸，房市盤整下，買方期待價格回檔，賣方讓利意願卻不高，導致成交周期拉長，進一步推升整體賣壓。
建商推案及開工走低
受政策衝擊，房市四大指標呈不同走勢。住商機構觀察內政部統計，先前疫情時大量推案，至近期交屋潮湧現，讓首季住宅類使照宅數高達3萬1798宅創2005年有紀錄來同期新高。惟代表開發商推案意願的建照與開工量，則是近十年次低，至於都更危老也因房市低冷而熄火，讓拆照數量降至相對低點(表二)。
據內政部數據，第一季建照宅數達2萬4658宅，為近十年來歷史次低。住宅類核發開工宅數，於第一季達2萬920宅，為近十年來僅次於2017年的次低。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶表示，疫情過後全台房市進入一波多頭，各大重劃區與都會區皆有不少推案，因此可見2019年過後建照量大增，而開工量也於2022、2023年進入高點。
不過至2024年適逢政府2023年下半年上路《平均地權條例》修正案，打房力道逐漸強勁，致使建照、開工量緩降，惟打房後建商對當時市況仍屬樂觀，加上延緩推案亦有極限，讓2025年建照、開工量又死灰復燃，但今年又因市場緊縮明顯，致使建照、開工量降至相對低檔。
賴志昶指出，市場買氣波動明顯，加上近期適逢銀行限縮，致使對景氣敏感的開發商，延緩推案、開工的情形大增，這也恐讓未來三至五年新案供給量相對趨緩。
棄房入股氛圍 資金被抽離
房市四大指標多空不一，但現今最大的黑天鵝卻是買盤資金動能的退場；馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，雖然央行放寬第二戶房貸成數後，新建案與中古屋市場買氣微幅回升。唯因股市極熱，「棄房入股」成為熱議的話題。
從第一線觀察，投資人「棄房入股」大致有幾種做法。一、賣房子套現將資金轉買股票。二、預售屋解約，取回部份資金改戰股市。三、增貸、轉增貸。四、不動產融資。
就第一、二的兩種做法偶有聽聞，可是相對少見。賣房的時間周期太長，從簽約上架到完成過戶、履保結案取得資金，往往長達二個月以上，比較緩不濟急。
其次，預售屋解約須負擔成交總價15%違約金，願意吞下去的承購戶不多。有趣的是，去年預售解約多肇因於限貸令，致使貸款不足而不惜解約。今年以來，少部分民眾解約是為了讓資金投資效益更大化而解約，情況類似解除儲蓄險。
反觀來說，第三、四種的申辦增貸與不動產融資的民眾最為常見，透過活化手上不動產來取得資金套利。大部份民眾預期的是，增貸利率大不了2%多、接近3%，進場買台積電或ETF，只要漲個十幾趴就賺到有剩。
連建商都去炒股
何世昌表示，全民瘋炒股，連建商也不想努力了，紛紛加入股市大軍行列，投資獲利還比賣房子多。
根據媒體就皇翔建設今年在股市投資的相關公告，其在台積電、台達電…等多檔電子股的處分收益，累計獲利約7.73億元。
何世昌指出，近期以來，不少銀行其他類不限用途貸款額度被借光光，有些民眾借了錢用融資買股票，或者是用現股質押再去買股票，槓桿開到Ｎ倍大。
何世昌說，雖然AI產業很強，台灣經濟發展強勁，但花無百日紅，沒有天天過年的。
如今台股牛氣沖天，很多少年股神每分鐘幾十萬上下，可能一個月就賺到買房頭期款，也可能一個月輸光頭期款。
何世昌提醒，投資人若只看見獲利期望值卻忽略了風險，這是很危險的行為。即便現在股市泡沫風險不高，還是要小心上沖下洗、震盪劇烈，槓桿玩過頭，小心一夜回到解放前。
更多文章就在 [理財周刊1344期] 👈點紅字看完整精彩內容
