「黃仁勳」三個字，在近兩年幾乎成為投資明牌，不僅台灣股市飆「黃仁勳熱」，指數上衝四萬五千點，就連商用不動產都跟著發燒，根據高力國際的調查統計，AI熱潮帶動科技業置產，市場由傳統商用資產轉向工業及科技導向不動產，上半年交易額累計已達1,528億元(圖一)。
高力國際董事長暨董事總經理劉學龍指出，台股從一萬點(1989年6月)到二萬點(2024年3月)，約計34年9個月，而二萬點到三萬點(2026年1月)，約花1年9個月，但從三萬點到四萬點(2026年5月)，僅花4個月時間。
劉學龍指出，台股呈暴衝走勢，主要是輝達決定在台設海外總部，這股AI熱潮帶動相關供應鏈股票飆漲，因此，不僅股市熱，就連商用不動產中的工業地產也成為市場寵兒。
高力國際研究部資深董事梁儀盈指出，依據高力國際發布最新「2026年第二季商用不動產及土地投資市場調查」顯示，今(2026)年上半年台灣不動產投資市場持續呈現「商用熱、土地冷」的結構性分化。
H1商用不動產交易創新高
2026年上半年商用不動產市場創下成交規模新高，資金明顯由傳統商用資產轉向工業及產業需求之不動產，在科投業強勁的擴產需求推動下，上半年交易額累計已達1,528億元，其中，廠房與倉儲交易金額高達1,252億元，占整體交易比重約82%，工業不動產依然一枝獨秀。
第一太平戴維斯指出，外銷訂單持續暢旺，主計處於第二季上調預測經濟成長率至9.64%，為近15年來最高水準，科技業接續前一季的強勁擴廠動能，第二季大型商用不動產成交金額(單筆3億元以上)達561億元，累計上半年交易金額達1,591億元，幾乎追平去年全年規模。
在投資人類別方面，梁儀盈表示，科技產業持續扮演投資動能核心，上半年投入金額達1,216億元，占整體交易約80%，包括美光、日月光集團、台光電、京元電子等均有所斬獲，也反映出企業自用需求驅動擴產布局。
今年以來的趨勢除了產品高度集中之外，交易區位亦明顯向產業聚落匯聚，其中桃竹苗產業廊帶上半年累計交易金額達879億元，占整體比重近六成，而在美光收購力積電銅鑼廠區帶動下，苗栗縣交易量達627億元，居全台之冠，台南市受半導體聚落效應支撐，交易金額達329億元，排名第二，台北市則以約172億元居第三，顯示產業驅動對區域市場影響愈加顯著(圖二)。
梁儀盈指出，上半年前十大指標交易案呈現「產品集中、用途集中、區域集中」三大特徵，多以企業自用為主要目的，光是日月光集團即占六筆、合計交易額達376億元，且科技業買方高度聚焦於苗栗、台南等產業聚落(如附表)。
展望下半年，劉學龍表示，整體總體環境具支撐力，在AI應用擴展及出口動能支撐，整體投資動能仍具延續性，央行於第二季上修全年經濟成長率至9.45%，顯示台灣資金環境仍具穩定性。
劉學龍表示，今年以來，市場資金集中趨勢明顯，產品分化趨勢更為明顯，產業投資動能持續擴張，產業升級與供應鏈重組趨勢，將持續支撐工業不動產需求成長。此外，隨著科技產業由北向南擴展，也帶動產業鏈延伸與空間需求轉移，將進一步推升區域市場活絡度。而企業自用需求所形成的產業聚落效應，將成為中長期市場成長的關鍵驅動力。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，國際政經情勢逐步明朗，第一季末的美伊戰爭，對於市場信心的衝擊逐步消散，同時AI產業蓬勃發展，暫時未見減速跡象，台灣半導體的優勢將持續推升廠房需求，預期下半年商用不動產市場依舊維持自用當道的態勢。
然而值得進一步觀察的是，半導體相關產業蓬勃發展所帶動的磁吸效應，不僅在科技業人才方面，熱門科學園區廠房的釋出機會亦往少屬指標大廠靠攏，這可能會帶動新一波廠商在人才及擴廠的雙重考量下，往中南部遷移擴廠的風潮。
AI熱潮帶動三大工業需求
宏大國際也談到，AI熱潮，持續有許多企業積極尋覓工業地或廠房，帶動工業不動產市場的熱絡，今年上半年未結束，工業不動產交易金額已逾一千億元，遠超過去年全年的900多億元。
宏大國際資產總經理陳益盛表示，近年工業地產市場的榮景，同時反映不同產業的發展現況、趨勢，其中最明顯的莫過於AI科技帶動電子業的加速擴充，對比傳產的停滯或萎縮，因此時常經歷到傳產賣廠房給科技業來買的劇本。
在宏大國際諸多經手交易案中，可歸納工業需求，分別為科技廠辦、生產組裝及物流倉儲等三大類，近年則因大數據及AI產業的迅速發展，也新增了資料中心類的需求。而這幾種業務型態與特性差異不小，需要的土地類型與區域也大不相同。
陳益盛分析，工業不動產使用的主要差異，可以用「人、物、車」來簡單分辨廠辦、生產、或物流三大類型，進而評估標的合適設點與否的主要指標。
首先，廠辦產品是類似辦公室或企業總部的性質，員工的人數或密度占企業比重相當高，很注重是人員的通勤及飲食等生活機能，同時亦須設有銀行及郵局等金融機構，近年隨著交通運輸改善(尤以捷運)，許多工業區廠房搖身一變，紛紛重建為科技廠辦。如輝達選定北士科為例，主要是要設立全球海外總部，「收納一流的人才」是他的目的，與其他企業傳統的思維明顯不同。
其次以生產為主的廠房，首重物品的生產或組裝，重視工業區電力、汙水處理等設施的完備，尤其電子業對於用電量更是重中之重，如區域內供電不足則一切都免談。
以鴻海為例，其企業營收以代工為主，在相對低毛利的情況下，「降本求利」就很適合形容該類型設廠的想法，而生產用途廠房也是目前市場最缺的標的。
最後以物流、運輸業者而言，由於每天數十趟甚至上百趟車次進出，大車運輸出入及便捷性為主要考量，最重視的一是接近交流道、二是面前道路要夠寬。近年業者又導入AI自動化控制進出貨，因此物流業者對電力的供應較以往更為注重。
以新竹物流或永聯物流的營運模式，需要的是上萬坪大面積，所以會以低價的土地為優先，「以車為先」是該產業特性，因此會選擇在市郊為主，少數會在市區設立小型的區域轉運站。
陳益盛表示，如為台商回台投資，全數符合政府獎勵台商回台投資方案者，享有用地、人力、融資、水電力、稅務等五大政策整合之相關優惠。目前「投資臺灣三大方案2.0」延長至2027年，並擴大適用範圍及加碼優惠，預計2025至2027年將再吸引企業投資1.2兆元，創造8萬個本國就業機會，並促進企業運用AI轉型，鼓勵企業善用政府各種獎勵方案，有助設廠更經濟、更有效率。
大廠戰略轉移已成現在式
全球AI科技浪潮全面發威，不僅推動高科技供應鏈的劇烈重組，更直接引爆大桃園工商地產的戰略佈局。電子代工龍頭仁寶近日發布重大訊息公告，擬購置桃園市大溪區不動產，包含土地、廠房改建工程及營運設備。
此項指標性巨額投資係由「吉富工商」專業團隊協助與居間促成下順利落實，交易總金額約新台幣20.5億元。吉富工商指出，在傳統不動產市場調整之際，由AI、半導體及高科技製造業拉動的商用不動產，正迎來一波大開大闔的升級轉型。
大桃園地區憑藉全台最完善的工業供應鏈縱深、豐沛的技術勞動人口，以及海空雙港與發達的高速公路網絡，已成為上市櫃大廠建置高階產能的兵家必爭之地。而仁寶大舉置產，不僅證實上市櫃大廠對於產能擴張與高階製造基地的剛性需求，更確立了大桃園在全台工業與科技核心樞紐的關鍵戰略地位。
吉富工商指出，這波由科技巨頭帶動的戰略轉移，不僅為在地注入強大的經濟動能，更徹底刷新了大桃園工商地產的格局與供需市場結構。
