房地合一課稅 政府抓肥咖新北市黃美美問：什麼是房地合一課稅？為何持有一戶的民眾不用怕，而持有三戶以上，總價超過3000萬元的人要害怕？答：有關房地合一實價課稅，依據財政部在召開兩次座談會後定調的五大方向，包括一、房地合一課稅；二、土增稅維持不變；三、長期持有享有優惠；四、成本認定採財政部頒布標準；五、不訂日出條款。此外，就目前政策放出的風向球是一戶自用住宅免稅，但訂有排富條款，若售價超過三千萬元以上，還是要課稅；擁有兩戶的自用住宅，則維持「重購退稅」優惠；至於手中有三戶以上者，則是政府房地合一課稅要抓的肥咖。但這些標準都還未定，因為財政部草案要送立法院審議，都還存有變數。但就現階段國內外政經情勢加以探討，要真正達到房地合一實價課稅的政策目標，恐仍需一段相當長的磨合期；尤其相關法令盤根錯節，該如何處理以下問題，還是得再三思索。1.憲法第143條修法之可能性？2.持有稅與所得稅如何分別逐步實施？3.涉及地方稅與國稅部分，財政收支劃分法如何處理？是否會造成地方政府與中央政府搶稅問題？4.無實價登錄之前次交易價格如何認定？5.持有期間長短有無減稅或打折優惠？6.是否採取累進稅率？邊際稅率多少？7.是否採取分離課稅？8.全面實施期程：實價登錄資料是否足敷運用？公設比達34.5％，當心偷吃步！台北顏小姐問：報紙上說，台北市今年推案平均公設比達34.5％，1000萬元總價的房子，其中有345萬元在買公設，我覺得很不合理，但為何公設比這麼高呢？ 答：根據住展雜誌所公布資料，2005年台北市、新北市新大樓平均公設比為28.8％、25.5％，但到今(2014)年10月，又再分別增加至34.5％及31.6％；而更值得檢討的是，有愈來愈多的建案公設比高達40％，甚至亦有超過50％者。探究原因，主要與近年建築法規趨嚴，加以建商為迎合高所得階層追求生活品質之市場需求，不斷增設管理中心、交誼廳、健身房、游泳池等安全與休閒空間息息相關，而這些面積都會計入房屋總銷售坪數，導致公設比愈來愈大。如果你買的是大坪數豪宅，室內面積大，還不覺得公設比高對居住品質的壓迫感，但若是小坪數，公設卻達35％，可能就有住在鳥籠般大小的壓迫感。建議消費者，可就林林總總的公設項目逐一檢視其實用性，例如游泳池是否太小？SPA是否虛有其表？三溫暖燃料費是否太高？宴會廳可能根本用不上等。更重要的是，那麼大的公設空間與那麼多的公設項目，是否占用空地比，例如去年板橋地區就有六棟豪宅開放空間違建遭市政府拆除。因此，購屋之前除應注意公設比高低之外，更應謹防賣方「偷吃步」而導致高價購買的住宅，因氣派大方的公設之附加價值消失而無端大幅跌價。奢侈稅該廢了嗎？桃園張先生問：政府於2011年實施奢侈稅，但稅收沒增加多少，政府怎麼還不罷手？奢侈稅應該設落日條款才對。 答：奢侈稅實施以來，房地產流動性逐漸降低，隨著釋出與交易數量顯著減少，反造成中低所得階層換屋一大阻礙。房地產關聯性產業既多且廣，周邊服務業超過一百萬人龐大就業機會，一旦房市陷入蕭條，除建築開發與營造業，連帶代銷、仲介、代書、裝潢、家電、搬家等服務業均會遭波及，尤以就業機會衝擊最大。此外，政府希望透過奢侈稅來增加稅收，但績效不彰，奢侈稅宜訂定落日條款，實在不用等到「房地合一課稅」時，才下台一鞠躬。尤其此際正值房市景氣轉折之關鍵時刻，加以目前主管機關刻正以行政命令或解釋函逕行課稅、補稅，無形中已造成買賣雙方對於房地產租稅認知之極大差異，因此，建議實價課稅新制應儘快公布實施時程，而奢侈稅亦應訂定落日條款，以消除政策搖擺之不確定性。
