公設比與購屋權益之保障58420' />
問：根據內政部營建署最新公布二○一六年第三季「房價負擔能力」調查報告指出，全國房價所得比再創新高，民眾要不吃不喝九．三五年才有能力買房，現今台灣買房真是大不易，倘若擁有購屋能力，在當前高達三成的公設比之下，買房又該注意哪些重要細節，請教莊教授的意見？答：過去央行總裁彭淮南曾說，台灣房價較日本貴，其因在於台灣公設比高達三成，尤其台北市更高達三四．五％，日本則是採「專有面積」計算，也就是買一坪就是一坪，台灣若扣除三五％公設比，依實際坪數換算，台北房價是否真的高於日本東京，長久以來這個問題一直困擾著我們，總以為我們的房價沒有高於日本的理由，有關此一議題，容後續再予詳述。廢除公設比 下一步改革重點？根據內政部地政司「預售屋買賣契約書範本」，按照目前地政機關產權登記範圍可以分為主建物、附屬建物及公共設施三部分，台北市平均公設比三四．五％，新北市三一．五％，皆高達三成以上，而這也正是長期以來超高公設比屢遭詬病，主管機關亟欲廢除公設比之主要原因。最近民主進步黨籍立法委員林俊憲提出「PTT開放式民意調查」表示，有九成的民眾表示公設不該納入實際坪數登記，認為房地產長期被建商把持，對於要落實「實坪制」不具信心，而事實上，這一年來內政部針對研擬中的不動產登記法已開過八次會議，其中公設取消登記一直是主要議題之一，一旦完成立法，將成為下一步改革重點項目。惟當前一般民眾普遍質疑的是，此一政策果真落實，在同樣總價前提下，是否會造成拆算後每坪單價大幅攀升三成以上等問題。
公設不登記對都市更新之衝擊公設比登記該不該廢除，目前正反兩面各有不同看法，林俊憲立委指出，台灣三○％至五○％的公設比，有部分建商常在新建案中以虛坪公設灌水，不知情的民眾常落入高公設比圈套而吃虧上當；惟另一不同觀點則認為，公設也能為房屋創造附加價值，倘若未來朝向公設不登記方向執行，恐怕建物規畫設計都會過於陽春，此外，建商仍會將不可登記的公設成本反映在總價上，拉高總價出售，吃虧的仍是民眾。話雖如此，只要景氣再度出現轉折，房價也會隨之自然調整，不盡然會如數反映成本，更何況就長期而言，在公設不登記前提下，土地成本勢必也會隨之逐漸下修，而當前大家所最關心的莫過於公設不登記對於政府刻正大力推動之都市更新衝擊有多大，其因在於都更後不僅無法換回原面積，更會因少了公設面積而大幅降低銷售總價，更甭談稅負大幅提高所衍生之種種後遺症。每當不景氣，除價格競爭之外，公設比高低往往也是促銷的一大利器，常見如二八％超低公設比，究竟二八％真可算是超低公設比嗎？「超低公設比」 應先確定計算公式就實務面而言，公設比高，相對而言室內面積必然相對較低，此可由附表近年公設比屢創新高見其梗概；因此，購屋前應清楚了解的是，公設比之計算公式究為【公共設施／(主建物＋附屬建物)】或【公共設施／(主建物＋附屬建物＋公共設施)】。即使目前有不少建案推出超低公設比之訴求，在當前台北市平均公設比高達三四．五％，新北市三一．五％情況下，仍應詳細核對各空間之實際使用面積，俾免花大錢而購買一些「用不到的公設虛坪」(詳見附表一)。至於歷年陽台、屋簷及雨遮面積放寬內容彙整表，則請參閱附表二。購屋前務必詳閱《預售屋買賣契約書範本》俾免虛灌坪數以下謹將內政部所公布《預售屋買賣契約書範本》(一○三年四月二十八日公告修正)有關面積及認定標準，分別節錄彙整第三、四、五條，以供參考。第三條：房地出售面積及認定標準一、房屋面積：(一)專有部分：１、主建物面積。２、附屬建物面積，即陽臺、雨遮及屋簷。(二)共有部分。(三)主建物面積占本房屋得登記總面積之比例＿％。二、上列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第五條規定互為找補。
第四條：共有部分項目、總面積及面積分配比例計算。一、共有部分除法定停車位另計外，係指門廳、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受電室、幫浦室、配電室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難室(未兼作停車使用)、屋頂突出物、健身房、交誼室管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目。本「＿」共有部分總面積計＿平方公尺(＿坪)。二、前款共有部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算(註：或以其他明確之計算方式列明)。本「＿」主建物總面積計＿平方公尺(＿坪)。第五條：房地面積誤差及其價款找補一、房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。二、依第三條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。三、前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。由以上分析可知，當前超高公設比對於室內實際使用面積限縮情況，因此，購屋前應先清楚了解公設比項目、範圍與計算公式，俾真正保障自身購屋權益。
