今年房市的最大黑天鵝仍是疫情干擾，全年的成交量大受影響，但房價有便宜可揀嗎？房地產專家認為，在土地取得成本高，且缺工及建材上漲下，房價欲小不易。
去(二○二○)年上半年COVID-19疫情剛爆發大流行，台灣房市頓時急凍，但在「嘉玲(+0)」效應，以及台商資金狂潮回流，出現報復性買盤，帶動台灣房市向上漲；這種情況，能在今年「複製」貼上，下半年出現遞延性或報復性買盤嗎？
去年台灣防疫成功，成為全球防疫「模範生」；卻沒想到，今年五月中旬，防疫破功，台灣進入三級警戒長達二個半月，無人出門看屋，房東也不讓房仲帶看，房市頓時又急凍。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年五月下半月受疫情影響，交易量下滑，而從簽約到辦理完成移轉登記需要一個月以上時間，七月的移轉棟數減少，完全反應到疫情下的市場急凍情況。
六都七月移轉月減三成
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，根據六都地政局公布今年七月份買賣移轉棟數，六都總計交易一萬七五九一棟，跟今年六月相比移轉量大幅下降二九．七％(表一)。
今年七月交易情形，台北市買賣移轉棟數為一九三七棟，月減三四．七％、年減三三％，新北市四四六○棟，月減二○．五％、年減二七．四％。
桃園市三○一一棟，月減二九％、年減三四．八％ ，台中市二六五七棟，月減四四．一％、年減三四．五％，台南市二五四五棟，月減二二％，但年增一三．三％，高雄市二九八一棟，月減二九％、年減一八％。
郎美囡表示，雙北市是今年疫情的「重災區」，房市下滑是必然的，另回顧SARS期間，台北市於二○○三年三至五月，每個月都超過四千棟，今年七月台北市移轉量不及其一半，其中，萬華區及中正區更是五年多來首度單月跌破一百棟，可說比SARS期間更慘。
郎美囡分析，原本市場交易熱度延續至六月中，以趕上《房地合一2.0》於七月一日上路前，屬於舊制的輕稅列車，但疫情五月中爆發，交易戛然而止，全台防疫為重，許多社區禁制外人進入，看屋、簽約都暫緩，雙北疫情最為嚴峻的區域，各項活動停擺，萬華區及鄰近行政區也受影響，故移轉量大縮。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，由於六月時疫情最嚴峻，民眾暫緩看屋與買房，成交慘況反映在七月的買賣移轉量，再者，主要是《房地合一2.0》實施在即，也在五月及六月逼出一波急售潮，各都交易量因而衝高，致比較基期墊高，七月出現明顯的量縮。
防疫出現降價 台北降最多
而正當疫情讓房市急凍，一般人都不外出看屋時，卻有一些人想趁疫情揀便宜，結果如何呢？根據中信房屋資料顯示，疫情三級警戒期間，住宅成屋銷售「降價比」曾一度衝高，全台平均約達六％，也就是一百件銷售中的成屋有六件降價，其中台北市降價比最高，達一五％，比起疫情趨緩的現在，明顯高出許多。
不過，資料顯示，目前「降價宅」的比重已逐漸減少，全台降價比已降至五％，但六都住宅降價比仍以台北市最高，降價比仍有一○％。
疫情降級後「房疫價」變少，中信房屋研展室副理張漢超表示，屋主降價的原因有四項，除了有當初開價過高，因此後來調降至合理價位，還有因物件本身條件賣相不佳，而選擇降價求售，第三則是屋主考量市況不佳而順勢降價，第四是屋主本身急需資金，因而被迫降價換現金。
此外，進一步觀察疫情降級前後降價宅的數量變化可以發現，北部台北、新北、桃園三都的降價宅分別明顯減少二九％、二三％及一三％，反觀台中、台南、高雄三都還分別略增八％至九％（表二）。
降級喘口氣 看屋量漸增
不過，隨著「三級警戒」降為二級，且台灣疫苗覆蓋率提升到三成九以上，今年下半年的房市將如何推演呢？
曾敬德認為，預期八月仍反映疫情影響，移轉棟數持續呈現年減，不過，市場實際交易已經明確感受回溫，這波疫情對於房市影響最嚴峻的時間已過。
中信房屋總經理張世宗指出，自從疫情趨於和緩、染疫人數逐步下降以來，房地產市況即略有起色，買賣雙方保守的心態也開始解封，蟄伏已久的看屋人數此時紛紛出籠。
統計近期中信房屋網站預約看屋數，足足比微解封當周成長了七成，顯示買方對疫情已不再那麼擔憂，並重新開展購屋計畫，而客戶的回流，也驗證了買氣只是遞延，並未消失。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，防疫降級以及疫苗施打率逐漸提高，民眾對疫情的恐慌紓解許多，預估市場普遍預期受限疫情的遞延性買盤將出籠，近幾周看屋量也有顯著回升，預估市場交易也逐步復甦中，若疫情不增溫，買氣應能延續到年底。
上半年房價都在漲 新竹最旺
要不是疫情黑天鵝來亂，今年房市仍可望延續去年的資金行情而向上，根據「2021年第二季國泰房地產指數」指出，第二季相較上季或去年同季，全國房市價格維持穩定，成交量短期下滑。
國泰房地產指數指出，從四季移動趨勢觀察，整體而言，本波成交價與前波高峰相比，新北已接近前波高點，其餘地區均較前波為高，不過，未來營建成本漲幅趨勢，將為房市觀察重點。
第二季各地區可能成交價，相較上一季維持穩定，除新竹上漲，各地區成交價均維持穩定，其中新竹上漲5.07％最多。
國泰新竹縣市房地產指數顯示，本季新竹開價成交價持續上漲，雖受疫情影響推案量縮，銷售率仍逆勢成長，創2015年以來新高點，應與區域供給少、電子科技產業景氣持續熱絡有關。
住展雜誌研發長何世昌表示，國內第二季疫情大爆發，購屋族原本想趁此時撿便宜，沒想到房價不跌反漲，而且漲幅竟還在擴大。其中，新竹房價漲勢頗強，第二季每坪房價再衝高至24.2萬元，已連續兩季刷新改寫新高紀錄。
新竹房市由竹市東區、竹縣竹北等兩處擔任領頭羊，因都計內菁華重劃區開發飽合產生的缺貨漲價風暴正在上演當中。今年以來，竹北四大重劃區開價五字頭以上有增多的跡象，漲勢似乎還未結束。
蛋白區需求強 北市連漲七季
住展雜誌研發長何世昌表示，根據住展雜誌統計資料顯示，北台灣新建案第二季房價若與去年同期相比，則所有縣市房價通通上漲，且各縣市漲幅介於四．三％至九．一％，平均年漲幅約六．一％，創下二○一八年房價反彈以來最大漲幅。
其中，台北市第二季房價來到每坪九二．七萬元，較第一季上漲二．五萬元，季漲幅約二．八％，已連續七季上漲；若與去年同期相比，則上漲五．七萬元，年漲幅達六．六％，其他幾都的房價也都是上漲的(表三)。
他認為，接下來房市應會呈現「價量皆穩」的走勢。在房價方面，由於經濟成長動能仍強、通膨升溫，帶動自住與置產需求，且營造成本居高不下，建商必須反映成本，因此房價持續攀高趨勢不變。
而成交量則預期因遞延性買盤逐漸出籠，將會讓成交量穩定緩步成長，主因是疫情仍有不確定性，且七月有《實價登錄2.0》及《房地合一2.0》兩項不動產新制上路，買方觀望期可能稍長，他認為，買盤不至於會在短時間內大幅爆發。
三大因素牽動下半年房市
郎美囡分析，下半年房市有三大影響因素，包括疫情、《房地合一2.0》及經濟波動；其中最直接控制房地產交易量增減的，莫過於《房地合一2.0》。
以《房地合一1.0》在二○一六年一月一日初登場，當年上半年度交易量即大幅緊縮，買賣移轉棟數僅一○．九萬棟，跟二○一五年下半年，也就是《房地合一1.0》上路前半年相比，大幅縮減了三一．四％。
而今年上半年，在《房地合一2.0》啟動前，買賣移轉棟數高達一七．五萬棟，若2.0上路造成的減幅與1.0相當，預估今年下半年買賣移轉棟數為一二．三萬棟，全年可能無法過三十萬棟大關。
但另一方面，由於疫情的關係，全球貨幣量化寬鬆，資金狂潮在各地蠢蠢欲動，且國內房貸利率還在低檔，自用及置產需求依然強勁，自用買盤於防疫降級後出籠，七月房市帶看量及簽約量顯著提升。
而手握大筆資金的潛在客戶，為了對應資金潮後的通貨膨脹，可能以置產抗通膨，且台商回流、科技業擴廠都會帶動房地產需求，故下半年的房市未必被《房地合一2.0》套上緊箍咒，買賣移轉達三十萬棟，也不無可能。
張世宗表示，房地產後勢與疫情發展、七月份上路的《實價登錄2.0》及《房地合一2.0》息息相關。按先前估計，交易量縮的情境原先預計在第三季才會出現，現在則是因疫情警戒升級而提前發生。
疫情減緩 業者期待報復性買盤
鄉林集團董事長賴正鎰表示，第三季推案量冷清的可以，以六都的雙北市、台南與高雄市今年上半年預售案推案量，均較去年同期少了二成多，僅桃園與台中推案量仍有正成長，但推案速度放緩。
他認為，疫情在解除三級後趨緩，第三季的報復性消費將出籠，房地產第四季推案量就會恢復常態，但總體來說，去年推案總銷達一．六兆元的盛況雖不再，但今年房市「先蹲後跳」，第四季將會急拉尾盤，預估全年總案量可維持在一．一兆元規模。
台灣經濟研究院研究員劉佩真表示，國內長期處於低利率及游資過剩狀態，加上國人對不動產投資的偏好，因此今年上半年前，市場價量曲線就一直呈向上走勢，直到五月殺出疫情爆發這個程咬金，才造成壓抑效果。
如今三級警戒解除，疫苗覆蓋率提升，房市將擺脫疫情陰影，重新回歸經濟產業面論斷的常態。而基於低利、經濟表現亮眼等優勢條件，短期內仍不會有新的轉折，價量大趨勢還是會繼續往上走。
她估計，第三季房市交易量會稍見下滑，但第四季就會很快回到先前的軌道上，但也不到報復或爆發的程度，至多是遞延性買盤。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，在三級警戒下，減少群聚、降低人流，房市也深受衝擊，民眾看屋行程被迫暫緩，房市交易量驟減，疫情是否能早日受到穩定控制，是決定下半年房市交易量的關鍵。
他認為，第三季房市呈「價穩量縮」格局，交易量在五．七至六．五萬棟之間，與去年淡季仍旺的第三季九．一六萬棟相比，預估減少三成左右，而今年前三季成交量約在二二．一萬棟至二三．二萬棟間。
三高一低支撐房市
賴正鎰表示，在高通膨、高經濟成長、高資金回流及低利率等「三高一低」的支撐之下，他對下半年與明年房市表現並不悲觀，因為台灣房市有機會在今年第四季隨報復性消費出籠而出現快速反彈，且新成屋的「不二價」市場會加速成形，預售案也會減半，變成先建後售居多。
他認為，未來解除三級警戒後隨著報復性消費意識抬頭，房市也可望反彈回溫，特別是原物料上漲、工資增加及通膨疑慮，種種因素都可能推升房價。
今年上半年營造工程物價指數平均年增率達八．八二％，更寫下二○○九年同期以來最大漲幅，他估算在這一波土地與鋼價、原物料雙漲推升下，營建成本每坪至少多出二萬元，較去年提高一五％以上，建商只好減少預售比例，改採「邊建邊售」或「先建後售」，下半年呈現「量縮、價揚」格局，預估售價將往上再墊高一至二成。
何世昌則指出，整體而言，縱使第二季國內疫情大爆發，但因營造成本居高不下，建商持續反應成本，以及房地合一與實價登錄兩2.0新制造成的供給短缺問題惡化，新建案與中古屋供給量同步減少，因此，在推案成本高、缺貨，又遇到通膨陰霾助漲置產需求，將成為推升今年房價的動力。
殺價vs.不二價
實價登錄2.0在今年7月1日上路，影響最大的是預售屋市場，當買方跟建商或代銷業者簽訂買賣契約後，次日起30日內要進行實價登錄，如此一來，價格全都露，消費者將不用擔心「買貴」，而建商更可能採取「不二價」措施，以做因應。
不過，過去也有建商採取「不二價」，但消費者不管如何都想「議價」，每坪能殺個五千或一萬的，「奇檬子」也爽。
但「不二價」會成形嗎？住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，短期內不容易，主要是在於民眾消費習慣，加上目前預售屋實價資訊仍讓買方心存疑慮所致，但隨著長期累積與發展，市場資訊到了一定數量，又有建商同業間彼此競爭，促使民眾購屋習慣改變，有可能隨著市場正常化，讓不二價順水推舟。
以目前市況來看，不少對外說「不二價」的建案，在銷售壓力下，仍有價格空間，只是透過「不含裝潢」等方式，作為讓價的說詞，藉以讓消費者買單。
整體而言，想讓預售屋價格透明，不僅僅是政策法令要求的價格透明，還必須搭配主管機關鼓勵吹哨、價格勾稽和重罰，避免虛假價格，「長痛不如短痛」的自我要求下，讓買賣雙方皆有共識，才能順利達到「不二價」目標。
要建商做到真正的不二價？中國土地改革協會副會長吳宜學表示，建商若能做到縮小價格的差異，能夠實在的開價，對於新制及消費者就已經算成功了，因為國情文化的因素，對於如此高價的物品，消費者不可能不提出議價。
他認為，不論建商是否以不二價來破解實價登錄2.0的殺傷力，消費者購買預售屋時仍需貨比三家不吃虧，或是以周遭中古屋成交價格來反推該預售屋價格的合理性，同時參考該建商過去的口碑、糾紛訴訟紀錄、房屋設計的實用性及未來性，來作為決定購買與否的依據。
