兩個禮拜前，有位人士在美國國會展示著一張又一張的美國地圖，不同的地圖上，在各個州點綴著紅紅綠綠的顏色。這位向美國官員娓娓解釋地圖內容者，不是什麼繪圖師，而是聯準會(Fed)主席柏南克，而地圖上顏色的意義，則是代表著各個州目前的房地產市場的慘況：跌價幅度、被查封房子數量，以及一些其他指標。
#@1@#以大圖為例(摘錄自經濟學人)，顯示房價波動在每個州各異，過去有泡沫化情形的地方，現在跌價問題也最為嚴重，圖中的紅色部分，加州、內華達和佛羅里達州，中西部分地區，就是典型的代表。坐在台下的諸公，看著一張張各種顏色的地圖，心裡可能不怎麼好受，不免擔心會有更多地方被染紅。官員們心裡不是滋味，是可以體會的，美國政府絞盡腦汁，想遏止這場始於前年底的房市災難，Fed自去年9月不停的降息把資金導入貨幣市場；白宮籌畫振興方案，放寬半官方放款機構的限制；眾議院日前審核一個法案：透過聯邦住宅管理局(FHA)再保約3000億美元的問題房貸，希望能穩定房價，減輕查封屋增加的壓力。這一波波的措施，對於挽救房市成效卻不大。
#@1@#值得欣喜的是，信評機構惠譽(Fitch)在5月中旬捎來好消息，全球銀行業的次貸相關虧損，已有超過80％認列資產減值，未來次貸問題對企業評等影響將很輕微。既然金融業止血，困擾美國經濟的房地產市場不景氣，是否也將跟著有轉機？要瞭解美國房市是否有谷底爬升的機會，房價是一個重要的參考依據，必須觀察是否有止跌的跡象。美國房仲協會(NAR)房價指數，顯示美國房價已從高峰下滑13％，但是這個數據雖然最廣受使用，但並未計入每個月變動的房屋轉手價格，難以展現房價波動全貌，所以在專家眼中，參考價值不高。再看看前述柏南克地圖資料引述來源，美國聯邦住宅企業監管辦公室(OFHEO)的數字，OFHEO房價指標涵蓋廣泛的地域，密集追蹤同一個房子銷售價格變動，其數據顯示，以月變動率來看，房價從2007年4月的高點僅下滑3％，而季變動率還是正數。但OFHEO的數據也有失真之處，僅計入半官方放款業者Fannie Mae和Freddie Mac承辦的抵押貸款業務，不含「次級」(subprime)和「鉅額」(jumbo)貸款。這兩類貸款在「M」型房市中，代表最底層和頂端的市場，有著相同的特色：房市大好時，房價上漲速度比別人快，房市不景氣時，跌勢也較重。在此時房市走下坡之際，OFHEO將次級和鉅額貸款排除在外，有低估房價下跌嚴重性之嫌，尤其是那些泡沫集中地區，如加州和內華達州等地。換言之，柏南克在國會展示的地圖上，實際上紅色的地區可能比地圖上來得多。另外有個由Robert Shiller和Karl Case、標準普爾(S&P)所合作的調查報告(S&P/Case Shiller Index)，範圍包含各類型住宅，且有專門針對10大都會區所追蹤的房價指數(圖1)。依照這3家機構的調查結果，去年第4季時美國全國房價從高點下跌達10％，10大都會區房價在2月時，跌幅已經多達近16％。S&P/Case Shiller房價指數的缺點是有許多小城鎮未被計入，但在專家眼中，仍不失為觀察大型城市房價波動的理想指標。這些林林總總的統計資料，透露出美國房價下跌的嚴重性，但還是難以推測房價是否止跌。
#@1@#在房價之外，還有一個頗具參考價值的數據，那就是被查封房子數量，也就是庫存，可視為是觀察房價能否止跌的前導指標。根據《經濟學人》(Economist)所取得的資料，金融業次貸虧損、緊縮銀根的連鎖效應，造成2007年美國遭強制回收的房子數量比2006年激增50％，負債金額比房子價值還高的人達900萬人(意味著房子有被查封之虞)，人數可能繼續增加。房市不景氣，建商推新案興趣缺缺，再加上需求疲弱，照理說，房屋庫存會是下降的情形，事實卻不然，一批又一批的法拍屋、查封屋湧入房市，只會使庫存量不減反增。姑且先不看供過於求的問題，美國房市雖然經過一大波修正，從房價相對可支配所得和長期利率評估，目前仍是高於歷史平均值。投資銀行高盛認為，美國房價下跌趨勢才進行到一半，從現在算起，美國房價可能會繼續跌個11％至13％，在全美各地中，有6個泡沫明顯的地區：亞利桑納、佛羅里達、維吉尼亞、馬利蘭、加州和紐澤西州，未來跌幅可能超過25％。
#@1@#房市自谷底回升無望，再加上金融業次貸問題未完全解決，多數學者在年初時就看衰今年美國經濟展望，令人意外的是，現在尚未出現衰退的跡象。代表內需消費力道的零售銷售，在4月份僅微幅衰退0.2％，扣除減幅最大的汽車業，零售銷售甚至是增加0.5％的情形。對消費層面同樣有影響力的就業市場方面，過去幾次的衰退時期，每周首次申請失業救濟的人數維持在40萬人以上，但現在鮮少超過這個水準。美國政府初估第1季GDP成長0.6％，接下來的修正報告成長率可能向上提升(圖2)。美國股市止穩，金融業信用緊縮問題減輕，再加上Fed去年9月起短短半年內，將利率由5.25％一口氣壓低至2％，及白宮的振興措施，雖然對挽救房市無濟於事，卻暫時對消費支出方面起了作用。但這不代表美國經濟可以倖免於衰退，民眾信心偏低，能源和原物料價格居高不下，以及房市的低迷，一旦延續時間太久，對經濟的殺傷力還是不容小覷。
