今年1-4月房市移轉棟數創近七年新低，顯示政府各種管控措施已發揮成效，加上美國川普2.0關稅壓力大，房市資金動能明顯不足，市場觀望意味濃厚。
對台灣普羅大眾來說，買房大都要跟銀行貸款，因此，能順利取得房貸，且貸款成數若能八成以上，很多人就「敢」進場買房。
但自從去(2024)年七、八月爆發銀行不動產瀕臨滿水位，開始「限貸令」後，緊接著，央行九月又祭出第七波「信用管制」，民眾購屋的咽喉被政府拿捏後，房市趨冷走勢明顯。
雖然央行在今年第一季理監事會並未再祭出第八波信用管制，但是持續加強銀行「金檢」動作，也讓銀行在不動產放款上不敢大意，使得台灣房市今年本就沒啥看頭。
沒想到美國總統川普在美國時間4月2日對全球各國發布「對等關稅」風波，又重挫台灣股市，連三日的「綠油油」股價，股民荷包大縮水，錢更無法從股市轉進房市。
一至四月交易量縮二成四
影響所及是台灣房市今年的表現，今年第一季全台建物買賣移轉棟數為63,101棟，年減幅22.1%，而甫發布的一至四月房市也不理想。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，在川普關稅戰衝擊下，民眾購屋信心不足，轉趨保守觀望，房市買氣降溫，四月六都建物買賣移轉棟數月減7.3%，年減26.3%，其中，台北市年減14.9%，新北市年減36.5%，台中市年減21.3%，台南市年減27.2%，高雄市年減40.4%(表一)。
進一步觀察今年一至四月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為64,911棟，較去年同期年減24.3%，顯示今年房市交易熱度不若以往，市場仍存在觀望氣氛。
其中台北市年減18.6%，新北市年減33.7%，桃園市年減13.8%，台中市年減15.2%，台南市年減35.9%，高雄市年減28.2%。另觀察歷年交易量發現，今年一至四月六大都會區建物買賣移轉棟數創近七年新低紀錄，台南市與高雄市創下八年新低，新北市則是近九年最低交易量表現(表二)。
陳金萍表示，雖然川普政策轉彎，對等關稅暫緩九十天，但仍充滿不確定性，全球政經局勢仍不明朗，而台灣作為出口導向型經濟體，出口產業受壓，投資信心明顯下滑，也間接衝擊國內房市表現，市場觀望氣氛濃厚，民眾購屋態度轉趨保守。
加上國內銀行房貸仍緊縮、第七波選擇性信用管制持續，資金仍相對吃緊，第二季房市交易量欲大不易，恐怕難以樂觀看待，後續仍需密切關注全球經濟變化與央行政策動向，將是影響未來房市的重要變數。
房市陷盤整、修正壓力
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，在去年九月央行第七波信用管制過後，交易量在今年在三月已經悄悄回神，雖然氣勢不如去年同期，但也呈現打底之勢，但在四月初適逢川普攪局，致使四月全台延續不了三月回溫買氣，從目前市況來看，第二季房市恐怕也不容樂觀。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，原本預期第二季初可延續三月買氣逐漸打底反彈的交易動能，未料四月份遭遇美國川普的「關稅帝君」出手干擾，買氣轉冷趨勢明顯。
賴志昶分析，國內房市短期內仍受多重因素交錯影響，包括股市震盪、貸款壓力、資金緊縮及報稅壓力，使得全台不分自用、置產或是投資買氣，都持續處於觀望狀態，致使交易量與去年同期相比全面重挫，雖然個別區域如台南出現短期反彈，且桃園市表現亦相對抗跌，但研判應僅是個別新案交屋所致，整體全台房市要有明顯起色，恐怕得等國際經濟趨勢明朗。
中信房屋總經理張世宗指出，今年四月全台交易量年減幅度高達三成以上，與去年同期「新青安2.0」利多下所掀起的購屋熱潮相比，當前市場氛圍明顯轉冷。而美國總統川普高舉關稅戰大旗，引發全球政經局勢及股匯市的劇烈震盪，使得消費者信心大受干擾、市場觀望情緒加重。加上五月即將進入報稅季，部分購屋族會優先調整資金配置，放緩進場決策，這也進一步導致了市場交易動能的下滑。
張世宗指出，川普關稅政策反覆不定，未來全球經濟景氣仍面臨不小的風險，而國內銀行放貸情況也尚未有明顯緩解，以上種種利空因素均將抑制購屋民眾的進場意願。若無重大政策利多釋出，預期第二季的房市將難有樂觀表現，房價可能加速面臨修正的壓力。
房地合一稅成榮枯指標
而交易量縮，從房地合一稅收的情況也看得出來，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據財政部最新公告資料顯示，三月個人房地合一稅收43.5億元，年增僅剩下2.7%，另第一季的個人房地合一稅收101.2億元，年減幅度達11%，是近七季以來首見房地合一稅收年變化出現衰退，顯示房市已經退燒。
曾敬德表示，四月受到關稅貿易戰讓股市重挫，短期內房市交易不容易放量，再加上去年房市交易熱絡，預估第二季的個人房地合一稅收還是會維持年減表現。
此外，根據最新實價預售揭露件數統計，今年前兩月預售揭露戶數僅七千餘戶，寫下近五年以來同期的新低，且較去年同期量縮約六成，由於預售市場過往就是房市領頭羊，受到房市風向改變與房貸政策影響，民眾對於購買預售案顯得更為謹慎。
曾敬德表示，今年一、二月雖然有年節影響，不過預售案揭露件數出現明顯量縮，反映市場已經沒有不買會更貴心態，反而精挑細選適合自己的個案謹慎購屋。
統計顯示，台灣地區今年前兩月共揭露預售實價7167戶，較去年同期將近兩萬戶年減64%，台北市今年前兩月595戶，算是交易相對穩健的市場，僅較去年同期少11%，不過其他房價飆漲區就出現大幅人氣衰退，新北市前兩月揭露1527戶，年減54%，桃園市1352戶年減58%，台中市864戶年減79%，台南市529戶年減54%，高雄市787戶年減76%(表三)。
曾敬德表示，觀察揭露狀況可以發現，房價飆漲區這波量縮也越明顯，顯示整體買氣漸趨冷靜，不過前兩月交易還沒有反應關稅後的台股大跌，倘若預售買氣持續遲滯，開發商銷售時間拉長，要觀察價格是否出現動搖。
四月國民經濟信心走弱
國泰金控發布今年四月份國民經濟信心調查結果，指受川普對等關稅政策衝擊影響，景氣現況樂觀指數下降至-44.5，展望樂觀指數亦走弱至-41.3，同步呈現較大幅度的下滑。買房意願本月下跌至-50.3，賣房意願則下降至-20.3，買賣房意願皆走弱。
另民眾對於居住地住宅價格變化的調查結果顯示，55%的民眾認為過去六個月居住地住宅的房價漲幅超過3%，33%民眾則認為房價持平，即價格波動在正負3%內，僅12%民眾覺得過去半年居住地住宅價格下跌超過3%。
另針對未來六個月居住地住宅的價格變化，調查結果也顯示，有48%的民眾預期房價漲幅超過3%，其中11%民眾預期漲幅超過10%，33%民眾預期房價持平，即價格波動在正負3%內，仍有19%的民眾則認為未來半年居住地住宅價格下跌超過3%，整體而言，民眾對於未來六個月房價的看法在過去一年以來，已有轉弱的跡象(圖一)。
此外，中央大學台灣經濟發展研究中心與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」指標部分，四月調查結果為96.85點，與三月的調查結果99.56相較，也下降2.71點。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，市場持續受信用管制政策影響，接續四月關稅議題衝擊股市震盪，重挫市場信心，整體房市買氣表現保守，不少投資人布局轉向保守，面臨資金重新規劃，加上中古屋市場讓價幅度有限，買賣方認知差異大，導致房市交易低落。不過關稅議題逐漸趨緩，四月底成交量有逐漸回溫，第二季房市應會呈現「利空沉澱、震盪收斂」的格局。
房價從創高到進入盤整期
房市盤整，民眾關心的房價何時降呢？根據信義房屋最新「房價指數」表現指出，雖然整體房價指數水準大致回到去年房貸管制前的表現，顯示央行進行房貸管制後，市場不僅交易量縮，房價也從不斷創高到進入盤整期。
曾敬德表示，從房價指數來看，這波房價高檔就出現在央行第七波選擇性信用管制上路當時，今年第一季台股從2.36萬點修正到2.07萬點，股市跌幅也將近三千點，加上房貸申請不易等因素，市場風向已經改變。
統計今年第一季的房價指數，有五大都會區都較上季下跌，房市已經從高點轉折進入盤整期，再加上四月關稅戰引發的股災，房市風向已經從賣方市場逐漸轉為買方市場。
曾敬德說，2025Q1信義季指數六都+新竹部分，除新北及桃園市其餘各都均出現下滑跡象，整體年增率仍維持擴張，但漲幅已出現緩和跡象，台北市今年第一季房價指數136.22，高點出現在去年第四季的141.57，新北市房價指數163.52，仍是歷史新高，桃園市193.73，接近去年第三季歷史高點的193.6，新竹市這季房價指數248.47，高點是上一季的265.15，房價出現明顯回軟，台中市房價指數195.42，高點是上一季的200.54，台南市房價指數199.38，高點是上一季的217.87，高雄市本季指數177.39，高點是前一季的186.84(表四)。
曾敬德表示，第二季市場又出現新的動盪，房市挑戰一波接著一波，特定題材區域的房價漲幅實在太快，一手市場也出現明顯量縮，房市進入盤整期的跡象日益顯著，倘若金融市場可以快點恢復秩序，則房市即使進入修正期，預料短期波動幅度也不至於太大。
國泰房地產指數顯示降溫
另外，就國泰建設所發布的「2025年第一季國泰房地產指數」結果，央行於去年九月第七度調整選擇性信用管制措施實施以來，已造成大部分地區連續兩季成交量明顯減少，雖價格因成本因素仍有支撐 然房市已明顯降溫，符合央行政策預期。
而美國四月提出對等關稅政策，對全球經濟影響程度仍充滿變數，房地產受其間接影響預期無法避免。
進一步觀察各地區表現，相較上一季，各地區成交價雙北及桃園下跌、竹中南高上漲，成交量均減少；相較去年同季，各地區成交價均上漲，成交量呈穩定或減 少。
從四季移動趨勢觀察，各地區成交價均超過前次波段高點；成交量部分，台北市 近三季接近前波高點，中南高地區超過前次波段高點三成至一倍。
綜合本季房市，相較上一季為「價穩量縮」，房市表現偏弱；相較去年同季為「價漲量縮」，房市表現待觀察。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，今年第一季國泰房地產指數有點謎，市況最穩健的雙北市新建案房價同步下挫，季跌幅約2%-3%多，市況最差的中南部三都房價均小幅度上漲，漲幅約1%-3%多。另外，新竹縣市也季漲3%多。難道，是越爛越噴的概念嗎？至於全國新建案房價季漲幅約0.78%，代表房市多頭仍未結束。
第四季房價指數雖微漲 但交易降溫
在民間房市指數調查之外，由內政部地政司根據實價登錄數據所發布，被視為較準確的全國指數調查來說，內政部在五月初發布的「113年第四季全國住宅價格指數」為150.98，相較第三季微幅上漲0.86%(表五)。
內政部表示，受第三季央行不動產貸款信用管制措施等因素影響，住宅價格指數季漲幅自113年第二季高點(上漲4.02%)後連續下滑收斂。交易量方面，本季建物買賣登記量7萬9,397戶較第三季減少15.9%，連續二季下滑，反映購屋者態度趨於觀望，整體房市交易降溫(圖二)。
內政部說明，中央銀行自八月起勸導銀行自主控管不動產貸款總量，九月實施第七波選擇性信用管制措施，導致購屋者持續觀望，進場意願降低，形成第四季房市買賣交易量下滑，房價微幅上漲態勢。
另依初步統計，114年第一季建物買賣登記量為6萬3千餘戶，亦較上季與去年同季下滑22%、20%。
內政部指出，在六都住宅價格指數漲幅部分，本季除臺北市及高雄市外都呈現漲幅收斂的情形，其中以臺南市由第三季的2.48%降至0.25%幅度最大，桃園市則由2.94%降至0.94%，臺中市也由2.11%降至0.50%。
房市主跌段要來了？
台灣房市2025走勢如何？在年初仍然有看法多空分岐現象，但經過第一季價量俱疲的表現，幾乎已確認2024Q4就是七年多頭結束的終點。房市趨勢專家李同榮直言，全台房市2025Q1已進入初跌段，並大膽預言，下半年將是房市主跌段開始！
李同榮說，短期內如果限貸政策未鬆綁，市場資金斷鏈會越來越嚴重，將造成建商資金周轉不靈的風險。銀行間已盛傳部分建商拿購屋者開立支票尋求貼現，資金斷鏈風險在下半年會浮出檯面。
此外，如果銀行繼續維持偏高利率，購屋貸款負擔重，會抑制剛需部分買氣，銷售率難以上升。年輕人自備款不足，對新青安未來負擔能力開始僅慎看待，寬限期效應影響逐漸遞減，市場買氣趨向理性。
股匯債驚濤駭浪 房市波動小
何世昌另談到，房地產買賣這件事真的很奇妙，民眾心態總是追漲不追跌，但如果把房價歷史線型拉出來看，每波價格修正、成交量低的時候，往往是「相對低點」，屢試不爽，前一波空頭的典型是2015年、2016 年。可是在當下，大家都期望能有更低的價格，所以市場成交量很低。
如果觀察台灣房價變動，會發現台灣房價「多數時間」處於「溫和變動」，不管漲跌變動幅度通常都不大，而漲跌劇烈的時間都比較短。事實上，房地產本身就屬於「低變動率、低風險」的標的，它的價格變動幅度小是正常的，除非有重大利空、利多才會出現大幅度波動。
有趣的是，在去年底市場一面倒看衰國內房市，堪稱是最不被看好的市場；但到了今年，股、債、匯歷經驚濤駭浪，房地產的波動率低，反而相對穩健，完全超乎眾人預料。
一般來說，整體房價(全國房價)全年變動率在±5%內，往往會被視為「盤整」，換算成單季變動率，約為±1.25%，這個變動幅度非常微小。若再進一步細分「盤整」格局，則單季房價有漲有跌但全年房價下挫，會被視為「盤整向下」；若盤整格局但全年房價上升，則被視為「盤整向上」。
何世昌說，當房價進入「盤整」格局，容易出現「漲跌互見」的情況，所以有的網友說房價還在漲、有的說房價正在跌，雙方說法都對，因為各縣市、各區域房價表現不一，正是「盤整」格局的特徵。
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