中央銀行透過提高房貸利率與降低貸款成數來收緊資金，對於台灣房市的市場買氣，已造成明顯抑制效果，但價格仍未見鬆動。
台灣房市去(113)年底，被央行第七波信用管制打得落花流水，買氣大降溫，但根據雙北市地政局統計，去年第四季房價還在漲。
只不過，時序一進入114年，房市真的由多翻空，不僅329黃金檔期沒行情，就連520的推案量，根據住展雜誌的調查，年減27.2%，買氣真的「down」到不行！
台北市Q4房價指數 微幅季增
根據台北市地政局公布的113年Q4市場動態統計資料顯示，住宅及預售屋買賣市場交易量皆較前一季減少近三成，交易動能持續降溫。
但儘管交易量縮減，住宅價格仍具支撐力，第四季住宅價格指數為130.71，季增率0.57%，為近六季來最小漲幅，預售屋全市平均單價較前期增加6.07%，整體而言，住宅市場呈現動能降溫、價格持穩趨勢。
另依據台北市估價師公會的分析，受到中央銀行第七波選擇性信用管制措施影響，住宅市場買方態度延續前一季仍呈謹慎，買氣持續減弱。
根據最新實價登錄數據，臺北市第四季住宅買賣交易件數與總額分別較前一季減少27.69%與23.06%，十二個行政區交易件數全數下滑。
價格部分，本季全市住宅價格指數為130.71，季增率0.57%，增幅趨緩，其中，公寓價格指數較前一季下降1.15%，大樓與小宅則小幅上升1.28%、0.07%，顯示公寓因屋齡增長、裝修成本高昂，導致公寓價格發展潛力受限，以及市場需求轉向華廈、大樓及小宅的趨勢(表一)。
至於預售市場，交易動能持續降溫，十二個行政區交易量五區增加、七區下滑。其中，南港區與萬華區因新案推出銷售，交易量大幅成長，惟其他行政區交易件數普遍減少，以致全市交易件數與總額皆較前一季減少近三成。
全市預售屋平均單價為每坪126.98萬元，季增率為6.07%，十二個行政區僅萬華區因新推案區位影響，單價較前一季下滑10.77%，降至每坪89.68萬元，其餘十一個行政區皆超過每坪百萬元水準，以大安區預售屋單價達到每坪180.88萬元最高。
新北市地政局也發布訊息指出，受央行第七波選擇性信用管制政策影響，113年第四季新北市建物買賣登記件數為9,349件，較上季減少16.34%，年減幅度達34.54%，呈現明顯量縮態勢。
新北市量縮 價續創新高
不過，在剛性需求與通膨預期支撐下，住宅價格不跌反漲，全市住宅成交均價達47.5萬元/坪，年增幅13.73%，續創歷史新高。
新北市地政局地價科科長蕭湘君表示，去年第四季不動產市場量縮但價穩，顯示自住型購屋需求仍具支撐力。
進一步分析不同建物類型成交價變化，以公寓價格漲勢最多，年增19.75%，住宅大樓與華廈亦分別成長14.68%、10.62%。屋齡部分，以屋齡五年以下住宅均價最高(59.3萬元/坪)，漲幅也最顯著(26.8%)，顯示新成屋仍為市場主力。
本季行政區交易熱區依序為板橋、新店與中和，皆為人口密集且生活機能成熟區域，除市區以20年以上中古屋移轉較熱絡外，整體開發區以板橋華江地區與新店央北生活圈新成屋交易最為熱絡。
面積方面，以20坪以下住宅單價最高(51.2萬元/坪)，總價1,000萬至1,500萬元者則為成交最大宗(占30.2%)，反映出中小坪數、中價位產品最受市場青睞。
近十年新北成交均價成長四成
新北市地政局並追蹤近十年的房市走勢，指近十年來住宅均價成長近四成，其中三峽、鶯歌、林口區近十年交易單價分別以77.2%、72.79%、50.64%的漲幅領先全市。
交易熱區變遷部分，全市交易熱區穩居板橋、新莊與淡水三區，而整體呈現由蛋黃核心(如板橋、新莊、三重)向外圍蛋白區(如五股、樹林、三峽、鶯歌)擴展之趨勢。
再以時間節點進行分析(圖一)，105年房地合一稅上路後，短期交易明顯下滑，成交量驟減；107至109年，受全球低利率與寬鬆貨幣政策推動，交易量大增35%，價格也穩定上升；112至113年，打房政策接連上路，導致交易量明顯縮減33%，但因通膨與剛性需求支撐，價格仍持續上升。
地政局強調，新北市人口基數龐大，自住需求穩定，加上重大交通建設陸續推動，如鳳鳴臨時站啟用、捷運三鶯線、淡江大橋等，可望吸引人口持續移入。
內政部統計 房市降溫
雙北市房價漲的情況，由內政部地政司所發布的113年第四季住宅價格指數微漲，房市交易降溫的數據也可資證。
內政部在五月二日發布113年第四季全國住宅價格指數為150.98，相較第三季微幅上漲0.86%。內政部表示，受113年第三季央行不動產貸款信用管制措施等因素影響，住宅價格指數季漲幅自113年第二季高點(上漲4.02%)後連續下滑收斂。交易量方面，本季建物買賣登記量7萬9,397戶，較第三季減少15.9%，連續兩季下滑反映購屋者態度趨於觀望，整體房市交易降溫。
此外，若依據國泰建設所發布的今年第一季國泰房地產指數，全國可能成交價指數為162.07，相較上一季微增0.78%，為價穩量縮，另相較去年同季為價漲量縮。
跟去年第四季比較，今年第一季開價與成交價維持穩定，議價率小幅縮減，推案量與成交量大幅減少，銷售率中幅減少。
調查結果也指出，央行於去年九月第七度調整選擇性信用管制措施實施以來，已造成大部分地區連續兩季成交量明顯減少，雖價格因成本因素仍有支撐，然房市已明顯降溫，符合央行政策預期。
進一步觀察各地區表現，相較上一季，各地區成交價雙北及桃園下跌、竹中南高上漲，成交量均減少。相較去年同季，各地區成交價均上漲，成交量呈穩定或減 少。
不過，從四季移動趨勢觀察，各地區成交價均超過前次波段高點，成交量部分，台北市近三季接近前波高點，中南高地區超過前次波段高點三成至一倍。目前呈現「價穩量縮」，但房市表現偏弱，後續發展有待觀察。
量縮情況將持續
不僅成交量縮，有關預售市場的觀察，臺北市地政局發布的114年第一季預售建案資訊動態季報也顯示，全市申報備查的預售建案共計27案，較前期31案減少12.90%，較去年同期26案增加3.85%；累計年申報數126案，較前期125案增加0.80%，較去年同期97案增加29.90%。
信義房屋指出，根據最新實價資料顯示，預售市場三月份持續表現低迷，全國預售揭露量三月仍跌破單月五千件，較去年同期減少約69%，等於農曆年後預售市場也沒見到人氣回籠，出現近四年來首見連續三個月預售單月揭露不到五千件的市況，今年329檔期預售房市表現平淡。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從銀行限縮房貸政策上路後，預售市場就出現量縮，心態從不買會更貴轉變為停看聽，買方精挑細選適合自己的個案並謹慎購屋，現在預售市場已經呈現個案表現，具備有捷運站、總價控制得宜、大基地與有CP值的個案，是現在市場上還能順銷的關鍵，但整體來說，普遍案子銷售速度已從去年第三季前的熱銷市況校正回歸。
統計顯示，全國去年三月預售實價揭露1.38萬件，今年三月剩下約4300件，年減69%，雙北市相對穩健，台北市去年三月494件，今年三月還有362件，年減27%，新北市去年三月1910件，今年三月899件，年減53%。不過其餘的房價飆漲區，年減幅度都超過六成，桃園市三月707件年減74%，新竹剩下198件年減八成，台中市667件年減75%，台南市325件年減63%，高雄市429件年減72%(表二)。
曾敬德表示，預售案買氣鈍化，代銷業者首當其衝，因應銷售期拉長，一方面廣告預算省著花，另一方面可能採取店面式方式銷售，同時間接案也會精挑細選還賣得動的案子，消費者也會看看哪個案子有賣點或者有CP值，預售市場也轉向成為自用型市場。
建商避風頭 北台灣520檔量縮
至於房市另一觀察檔期為「520檔期(為總統就任時點)」，因建商「避風頭」，今年也沒看頭。
根據《住展雜誌》統計，北台灣今年520檔期新成屋、預售屋預估推案量為1926.3億元，較去年實際推案量減少約718.8億元，年減幅27.2%(表三)。
住展雜誌發言人陳炳辰指出，回顧近年該檔期，2020年的史上大降息，與2019、2024年的台股大幅走熱，讓建商推案可達兩千億元大關，但2021到2023年，以及去年九月皆見政策干擾，包括2021年的房地合一稅2.0與預售屋實價揭露、2022年央行連續升息、2023年平均地權條例修法上路，和2024年九月的寬限期限制措施，再加上銀行房貸放款緊縮，明顯讓建商「保守」以對。
《住展雜誌》指出，今年520檔期，北台灣衰退最多為台北市，約推出248.5億元，比去年減361.5億元，年減幅59.3%(表四)，均無百億元大案，僅大同區「毅聯涼州街案」推上50億元為指標，各行政區以中山區推出三案為多，而十二行政區中則有信義區、松山區、中正區、南港區、士林區、內湖區六區未推案，高房價台北市在買氣薄弱當下更不吃香，建商進場牛步。
新北市年減294.6億元，約為928億元，雖仍因地段優勢與大建商實力，有三案預估推上百億元，分別為中和區的水岸宅「左岸明珠」、新店區央北重劃區的「寶鈺」、三重區二重重劃區「甲山林市政帝寶」，突圍房市冷氣團，但其他新案僅新店區的「敦南之森」案量來到約60億元，餘皆未達50億元，具備居住開發地段的行政區像永和區、土城區、蘆洲區、樹林區、五股區都不見新案身影，大環境「冷」氣明顯。
桃園市推案量約588億元，年減110.8億元，減幅15.9%，以龜山區A7地帶的「長耀辰」乃唯一百億元大案，另尚算亮點者為龜山區長庚生活區的「福樺春天」，與蘆竹區系列案「皇普MOMA-悅慕」來到六、七十億元的案體，皆為在地知名建商而勇於上場。
北台灣只有新竹地區逆勢量增，比起2024年的520檔期多推了58.4億元，增幅75.3%，為136億元，應在於去年比較基期偏低所致，實際上今年此檔期只推出七案，突破50億元的指標案為新豐鄉的富宇建設新案，他案量體都不大。而蛋黃區竹北市無新案亮相，東區僅一案，畢竟新竹核心地帶不比北北桃直轄市多，在地建商不急於開案，去化餘屋持盈保泰，逆勢也可以量制價。
陳炳辰分析，今年建商「避風頭」的延推心態明顯，不乏從329檔期延至520檔期，又或是再以拖待變，令蛇年推案量難有期待。
雖然關稅大戰暫歇，股市回檔，但不確定因素仍存，台幣升值波及總經也是隱憂，多空變數不明。
國泰經濟調查 民眾信心弱
此外，國泰金控所公布的2025年五月國民經濟信心調查結果，景氣展望樂觀指數續降，只有股市樂觀指數回揚。
國發會最新公布的三月景氣對策信號維持黃紅燈，領先指標微幅轉弱但同時指標上揚。本月調查顯示，景氣現況樂觀指數下降至-55.3，展望樂觀指數明顯同步走弱至-42.2。大額消費意願指數持續下降至-8.6，耐久財消費意願指數亦走弱至-22.7。買房意願從上月調查的-50.3，小幅上升至-45.4，賣房意願則從-20.3，下滑至-28.9(圖二)。
主計總處於2025年2月26日預估台灣2025年經濟成長率3.14%，通貨膨脹率1.94%。本月調查結果顯示，民眾對於2025年台灣經濟成長率的平均預期值下降至2.49%，有67%的民眾認為2025年經濟成長率會低於3%。
而民眾對於2025年平均通膨預期值小幅下降至2.32%，有70%的民眾認為2025年通貨膨脹率會高於2%。相較於主計總處，民眾對於2025年的經濟成長預估比較保守，對於通膨預期則相對較高。
關於不動產的調查，目前是買房的時機嗎？有高達65.3%說不是，只有19.9%回答是；而目前是賣房的時機嗎？有高達55.4%說不是，回答是的為26.5%。
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