台灣房市在央行於去年九月祭出第七波信用管制後，買氣大降，一至七月移轉棟數才14.5萬棟，全年恐降26萬棟保衛戰。
文．顏瓊真
美國總統川普日前試圖開除美國聯準會Fed理事庫克，引起全球譁然！而對這不尋常的舉動，對大家慣常以瘋子來形容「川普2.0」作為來說，似乎也就見怪不怪！
外界不要道德綁架央行？
對台灣房市來說，最近充斥著建商倒閉潮、房仲倒店潮，以及預售屋解約潮，但出現驚天一語的是，台灣經濟研究院院長、央行理事張建一在台經院例行記者會上所提「外界不要道德綁架央行」的說法。
張建一還說，若因為大家傳言房市要崩了，就要央行降息，那過去七次信用管制就白做了。
不少房地產界說，「這是什麼肖話，誰敢綁架央行？」有人則說，難道台灣會有像「川普2.0」的這個人？
另有人則竊竊私語，明(2026)年有縣市長選舉，屆時，「選票」、「政策買票」，就能「綁架」了！
房市趨勢專家李同榮直接回應，指央行舉居住正義大旗，化療式限貸打房，傷及無辜，才是「以道德綁架政策」，並以限貸綁架房市首購正常的交易行為。
李同榮質疑，連央行總裁楊金龍都公開表示降息不是考慮單一產業，要考量的是整體經濟影響，為何張院長認為降息與否就涉及房市解套，打房就白費央行過去努力？
其實央行從2021年開始前六波的限貸打房，才真的是無效且白費三年的努力。
更何況，降息是不是直接對房市有利值得商榷，從過去歷史數據發現，降息初期對產業發展有益，中期對經濟增長有利，後期才會刺激房市購買力，尤其在下修曲線中的房市，降息根本不可能馬上讓房市死灰復燃。
因此，央行考慮是否降息應以產業發展為優先考量，不應糾結在對房市的影響。
卓揆要銀行放大房貸水龍頭
不過，近期面對新青安購屋族及換屋族，面臨申請房貸不易，作業時間冗長等問題，對金融政策怨聲載道，行政院長卓榮泰於8月27日出席金管會舉辦的「信託業推動信託2.0 計畫評鑑」第4期頒獎典禮暨研討會上，要求各公股行庫能加大房屋貸款或金融貸款的水龍頭，並持續落實安全過濾機制，讓首購、自住以及已承諾房貸案件的民眾，不會因任何政策調整，造成個人資產管理的障礙。
馨傳不動產智庫執行長何世昌評論認為，由於央行屬於獨立機構，各部會理監事大多順從央行決定，因此卓揆指示金融貸款適度放開水龍頭，銀行恐怕很為難，就算鬆綁，頂多只是微調而已。
何世昌談到，目前利率超過2.5%乃至3%都有人要貸款，銀行都已經嚐到甜頭了，哪會把利率降回到2.185%？
針對卓揆說話了，金管會主委彭金隆也於9月1日找八大行庫總座開會，了解現在金融圈承作房貸的最新現況，並且盤點資金，看能否再幫民眾「找錢」。
金管會指房貸搭售商品「違法」
根據了解，銀行局在會中聚焦二大重點：
一、在銀行法第72條之2的法規之下，仍有房貸放款空間。彭金隆對公股行庫重申，希望支持首購與自住族群，而各行庫距離法規上限是30%，也就很多行庫現在距離上限仍有一定的放款空間。金管會會做隨時檢視市場情況，適度做政策上的滾動式檢討。
二、銀行局關切整批性「分戶」房貸中，經常有民眾質疑銀行要求新青安等房貸要「搭售」房貸壽險商品，這是違法的，要求各大行庫要避免，不然會祭出金檢。
對此，何世昌分析指出，關於第一點的部份，預期銀行放款會出現「鐘擺效應」，喝完金管會咖啡後會鬆一點，房貸比較好貸。一旦不動產放款集中度再往上升，或者持續位在27%以上，來自央行壓力加重，貸款可能轉向收緊。
從即日起，銀行應該會儘量配合金管會政策，想申辦房貸的民眾可以把握機會。只是，高利率的部份就要硬吞下去了。
至於第二點，房貸搭售房貸壽險一事，看似都是民眾自願的，也就是房貸族若是自己要買，為何不賣呢？若是屬於市場正常機制，銀行奉公守法，不會強買強賣，對吧？！
九月理監事會又來了
但不管如何？提醒你，一年前的919第七波信用管制，打得房市七葷八素的，眼見就要滿一年了，而央行第三季理監事會就在9月18日召開，這一次，理監事會對房市，還會有更「殺」的招嗎？大家都剉地等。
回顧這一年，用數字來說話，更能印證第七波信用管制的「金龍海嘯」威力了。
六都會區公布2025年8月「建物買賣移轉棟數」，合計為16,663棟。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，8月六都建物買賣移轉棟數月減11.6%，其中，僅台中市月增2.3%，其餘五大都會區均量縮，台北市月減17.8%，新北市量縮15.2%，桃園市月減20.6%，台南市量縮7.6%，高雄市月減8.7%。
八月年減三成
另與2024年8月相比，六都交易量合計年減32.1%，其中台北市年減33.4%，新北市年減34.3%，桃園市年減30.4%，台中市年減25.1%，台南市年減37.4%，高雄市年減35.4%。
陳金萍指出，2024年8月國內經濟持續復甦、出口暢旺，民眾消費、購屋信心強，但因銀行房貸逼近滿水位，央行籲請銀行降低不動產放款集中度，讓部分民眾購屋態度轉趨保守，不過，仍未完全反映房貸限縮的影響，房市交易量仍處相對高檔；反觀今年，國內房市政策持續調控、銀行資金緊縮仍持續，而美國川普的關稅政策談判仍未有定數，衝擊部分民眾購屋意願，讓今年8月的交易量遠低於去年同期，年減逾三成。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行的第七波信用管制已持續將近1年，且各大行庫仍努力調降不動產放款集中度，由於房貸水龍頭閉鎖，民眾貸款不順，使完工交屋進度緩速進行，投入房市的意願也低。
加上8月初關稅揭牌，暫定稅率高達20%，不僅讓許多低毛利的傳產訂單遇強烈挑戰，高資產族也對關稅干擾經濟發展存有隱憂，使受薪族、置產族都持保守觀望態度，導致8月都會區的買賣移轉棟數跌跌不休，台北市甚至寫下2003年分月統計以來的8月同期最低量。
張旭嵐指出，房貸荒讓今年前八個月累計買賣棟數約13.6萬棟，較去年銳減約5.2萬棟，年減幅約27.6%。貸款困難的嚴重程度，已引發中央政府高度重視，近期金管會更邀集公股行庫喝咖啡，商討疏通放款水量的可能性。
然而政府同時也強調「安全濾網要在」，央行對於降低不動產授信風險亦有相當程度的堅持，所以即使後續管制政策有所調整，也預估還不會大動作鬆綁，僅會針對「真自住」的購屋族適度放寬，房市量縮的趨勢仍難扭轉。
利率恐連六凍 購屋信心恐下探
張旭嵐指出，由於上周美國聯準會釋出9月可望降息的訊號，有人期待台灣跟進，以便為台灣經濟和房市注入一線生機，不過觀察從2022年以來，美國升降息相抵，累計三年內已升16碼，台灣僅升息3.5碼，顯示一直以來台灣對於利率並非緊跟美國策略，而是偏向保守緩和作風，緩漲緩降，加上目前物價通膨問題緩和，因此九月份央行降息的機率並不大，預估利率將連六凍。
根據中央大學台灣經濟發展研究中心與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」本月調查結果為92.73點，與上月的調查結果94.48相較，下降1.75點，續創109年8月以來之新低紀錄，維持在100點以下之悲觀區間，代表民眾對房市的信心持續下探。
張旭嵐表示，目前影響房市最大的關鍵還是政策，信用管制鎖住資金活水，想買的貸不到，能貸的又貸不滿，因此影響買氣的不是利率，而是在於成數。年底前或許有建商或部分屋主願意釋出善意，讓利出售，不過提醒首購族或首貸族，簽約前得先行評估貸款條件，包括檢視自身信用分數，以及了解各銀行的核貸情況，並掌握物件可能的鑑估值，避免看似撿了便宜，卻因現金短缺周轉不靈，賠了生活品質。
中信房屋指出，2025年1-8月的六都建物買賣移轉棟數表現，台北市15,525棟、年減26%，新北市31,245棟、年減30.3%，桃園市27,079棟、年減18.9%，台中市27,662棟、年減24.9%，台南市13,106棟、年減32.3%，高雄市21,104棟、年減34.5%，1-8月六都總計135,721棟、年減27.6%。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，川普「20%＋N」關稅政策上路以來，給出口產業造成不小的壓力，部分傳產甚至傳出放無薪假的狀況，疊加傳統民俗月淡季影響，第三季度房市表現恐難以樂觀看待。不過，日前川普對等關稅被美國聯邦巡迴上訴法院判決違反憲法，未來經濟走向仍有變數，後續發展還需密切留意。
此外，近日行政院長卓榮泰公開表態「金融水龍頭要開大一點」，金管會也隨即召集八大行庫總經理開會研商，似乎為持續一年多的房貸困境帶來一絲曙光。目前市場關注的焦點將落在9月18日央行召開的第三季理監事會議，會議結果將牽動房市走向，若房貸壓力得以緩解，或信用管制適度鬆綁，第四季房市交易則有望小幅回溫。
銀行貸款壓力 交易難放大
住商機構彙整六都地政局資料，六都8月買賣移轉棟數約16,663棟，相較去年同期大跌32.1%，其中最慘是台北市，創下自2003年有紀錄以來同期新低。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，六都8月適逢美國對等關稅議題衝擊，加諸貸款排撥因素難解，致使房市熱度冷縮。
賴志昶認為，目前雖有部分建商打出讓利、降價等銷售手段，但新案市場實際價格下修力道有限，且未能形成廣泛降價態勢，是否真能撼動整體市場，仍有待觀察；至於成屋市場，部分蛋白區且屋況劣勢物件，受限於買氣趨冷，屋主心態逐漸調整，中古屋市場雖有表現，但在貸款排隊、利率攀高等壓力，對買氣是一大硬傷。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，八月份市場仍糾纏在銀行貸款壓力，加上各區域買氣不振，即使賣方願意降價，買方可能也無法貸款，使得交易量欲大不易。
全年移轉棟數陷26萬棟保衛戰
此外，全台不動產市場進入寒冬，恐怕將重現2016~2017年時房市谷底。住商機構彙整內政部資料，全台一至七月買賣移轉棟數僅15.4萬棟，較去年同期減少26.8%。
賴志昶表示，全台縣市一至七月買氣與去年同期相比，皆有不同程度下滑，尤以過去房市熱區如新竹縣市、南二都等處跌幅最重，如下半年交易再縮，全台今年買賣移轉棟數恐面臨保26萬棟大關。
根據內政部統計，全台一至七月買賣移轉棟數達15萬4,077棟，對比去年同期的21萬481棟，年跌26.8%，並創下自2018年以來新低。賴志昶分析，全台上半年受央行第七波信用管制措施餘波衝擊，加上限貸令使買盤進場意願急凍，令整體買氣急凍。
另觀察近十年一至七月全台買賣移轉棟數，以2016年達13.3萬棟最低，2017年達15.1萬棟次低，而今年至今買賣移轉棟數累計約15.4萬棟，已可比擬當年慘況，若此狀況延續，今年恐將面臨保衛26萬棟大關。
陳金萍指出，根據內政部最新統計，今年一至七月全台建物買賣移轉棟數15.4萬棟，年減26.8%，今年前七月交易量僅是去年全年建物買賣移轉棟數的44%左右，今年「量縮」格局應無懸念。
展望後市，央行第七波信用管制與銀行房貸鬧錢荒的狀況恐將持續，對於有意購屋的民眾在資金準備上產生一定壓力，加上整體經濟環境仍充滿變數，都將持續影響今年房市交易量表現。
中央銀行於2024年9月19日祭出第七波信用管制，之後的最近一年，房市飄搖不定，不少人看崩房市，並說要泡沫化了。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，台灣「房市泡沫」，從他讀大學起聽到現在，從未間斷過。可妙的是，它也未發生過。
年輕時，曾想像總有一天等到房價泡沫化，最後的結語就是楊宗緯的歌「我也曾經憧憬過～後來沒泡沫～」或許是最貼切的詮釋了。
他談到，台灣房市榨不出泡沫，從房貸違約率可見一斑。根據金管會最新公布的數據顯示，去年以來，每月房貸違約率有走升趨勢，由最低谷的0.06%微微升至0.08%，短期來看略有上揚，但長期而言仍屬穩健。
讓人猜不透的是，在央行限貸令極度加壓、連續七波打房重擊之下，房貸違約率竟然連0.1%都不到，這簡直比「巨石陣」還謎。
何世昌想，就算是大師級經濟學家，都很難作出完美的解釋。房貸違約率如此之低，必然是綜合性因素所造成的，比如銀行嚴審放款、房貸族還款計畫保守且還款能力佳、集結家族之力買房、台灣人有錢、保住房子成為優先選項、重視信用等等，講什麼理由都足以成立，可是又有點隔靴搔癢，每種理由似乎都不是核心。
觀察全球主要國家，自2024年以來，大部分房貸違約率都在上升，只有少部分減少。可是，這段時間多數國家央行正在降息，降息時違約率竟比升息還高，是不是很奧妙？
台灣房貸違約率實在低到不正常的傳奇仍在持續，到底還能維持多久呢？何世昌表示，「說實話，我超好奇。」
更多精彩內容 就在 [理財周刊1306期] 👈點紅字看更多
