房市自2018年止跌後，到2024Q4漲勢終止。這波多頭房市走勢最主要特色就是：蛋白翻身、南北翻轉、高價翻盤。尤其二線城市房價漲勢都在一倍以上，不只蛋白翻身，連蛋殼房價都翻倍，歸究原因就是二線城市房價基期低，加上營建成本佔比特高，以一般營建成本高漲五萬就佔了房價成本的三分之一，因此新屋由十三、四萬單價，直接拉到近三字頭，個位數單價中古屋已不復存在。
以SWOT象限 分析南投縣房市發展趨勢
但此波漲勢是否會延伸到未來一波多頭市場，筆者認為相當困難，尤其是人口不斷外流的二線城市，除非政府有突破性的建設與治理，否則，要再有翻倍的漲幅，實在難度很高，筆者先以南投為例，分析二線城市治理政策的未來展望。
南投縣是全台面積第二大縣市(第一是花蓮)，人口密度卻排名第二十，十年來人口流失也位居前五名，房產交易主要集中南投市區、中興新村周邊及草屯地區等三大熱區，預售新屋每坪已達25-30萬，中古屋在一字頭居多。
針對南投縣房市的發展趨勢，以SWOT整理分析如附圖。
南投縣房市推動優勢
南投縣房市推動因素，包括地理與生活成本優勢、觀光資源豐富，南投距離中部大縣市(如台中市)較近，但房價卻較低，對於想從大都會區移居或通勤者具吸引力。南投聯外交通便利，吸引外溢買盤進駐，由於台中、彰化等地房價高、生活成本上升，部分買盤轉往南投置產、自住。
綜觀南投縣的未來城市發展，從SWOT分析，筆者認為具體策略有三：
(一)重新定位城市：年輕人的休閒最愛、老年人的慢活世界。
(二)發展趨向：聚焦在天然優勢，發展休閒觀光建設。
(三)振興房地產：獎勵觀光休閒農場、放寬民宿規範、改善環境鼓勵退休移居。
導入AI自動化系統 發揮南投觀光資源特色
至於如何發展南投觀光資源，筆者建議導入AI強化智慧旅遊的優勢。在旅客端，強化旅遊享受更個人化、即時、便利的旅遊體驗，從行程規劃到旅途中的導覽，都能更加智慧化。
在業者端，透過科技優化營運效率，例如線上服務平台、精準行銷、數據分析等，有助於提升服務品質與競爭力，透過智慧化管理，可以更有效地管理景區人流、節省資源，並有助於地方特色商品的銷售通路發展，促成永續經營。其中包括人工智慧導覽系統、虛擬實境(VR)與擴增實境(AR)應用、智能酒店管理系統、自動化機場與飯店服務……等。
導入AI照護 將南投發展成為老人退休天堂
南投縣的天然資源與慢活環境，可聚焦開發長住或短住的老人休閒市場，同時可導入AI機器人照護，將南投縣發展成為老人退休天堂，是發揮城市優勢的最有利方向。利用最新AI照護系統，迎合照護需求急速上升，排除傳統照護模式與人工缺乏的缺失，強化照護服務品質，無論是健康監測過程使用儀器接觸測量，同時，避免長者處於社交孤立狀態，容易加深失智與心理問題。
筆者認為，每個城市都可挖掘獨特資源，掌握時空因素，應用獨特優勢，創新城市治理，不一定要有龐大的公共建設，也能創新城市吸引力，防止人口流失掏空城市資源，房地產市場也才能穩健發展，這才是二線城市長治久安，應該極力努力的方向。
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