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銀行房貸 省錢四撇步49845' />
買房貸款是無殼鍋牛實現有殼夢想最快的方法，然如何貸？怎麼貸？能夠既省錢又安心，貨比三家不吃虧，四大撇步教您省錢方法。在政府要求業者實施「實價登錄」之後，因為房屋價格透明，讓想買房子的人變多了；然而，想要在大台北地區買房子，總價至少千萬元，一般受薪階級若想要買房，絕對不能不貸款，但這幾年央行因為要遏止投資客炒房，緊盯貸款成數及貸款利率，過去動輒「自備款一成、貸款九成」的時代已經過去了，銀行貸款利率也從二 ％起跳。房屋貸款條件 重視屋況及信用假設總價一千五百萬的房子，位於大台北地區，自備款五百萬元，得向銀行貸款一千萬元，分二十年攤還，以利率二％來計算，每月房貸至少要繳交本利五萬零五百八十八元，如果以利率三％來計算，則每月房貸本利提高到五萬五千四百六十元，房貸利率差一 ％，每月所繳交的金額就多出五千元。由此可見，房貸利率不可不精打細算。台北富邦銀行資深經理洪慧純表示，銀行要貸款給買屋的民眾，在考量貸款成數及利率時，重視的條件有：屋：挑選房屋屬性是重要的，選擇坐落地點佳、轉手性或抗跌性強的房屋，一般銀行都會給予較高的貸款成數，像是大台北地區一般住宅能貸的成數最高達八成，其他地區視屋況，最高七成到七成五；此外，如果是小套房，有些銀行給的貸款成數可能降至六到七成。人：客戶的職業、還款能力、與銀行往來的情況(過去對於銀行的貢獻度有多少，包括存款、理財金額等等)，一般銀行通常都會納入考量，更重要的是信用狀況，一定要沒有不良的還款紀錄，這樣才能爭取到好的貸款利率。洪慧純強調，這些條件是針對自用住宅客戶，如果要在央行管制地區(如大台北地區)以貸款購買第二間房或高總價房屋的房貸，就必須依央行規定，並非通則適用。台新銀行消金處經理林彥文強調，除非是專案，否則目前各家銀行所提供的利率都差不多，一般民眾與其到處比較各家銀行利率，不如先找找自己常往來的銀行，主動去找貸款部門的人員，說不定會有比較彈性的議價空間。例如薪資往來銀行、理財往來的銀行等等，都是比較好的做法(表一)。另外，很多銀行為了搶客戶，多數銀行都會把前六個月的利率壓到最低，等到第七個月起，利率反而彈得比其他銀行來得高，二十年平均下來，利率不見得優惠多少，因此建議貸款民眾，不要只看前期利率，而是要進一步請銀行試算二十年的平均利率是多少？用這個利率去算每個月大約要負擔多少房貸，才能符合實際狀況。每個人都想要少繳一點錢，到底該怎麼向銀行談房貸，才有降價空間呢？來看看以下的幾個小技巧：省錢一：軍公教及專業人士 利率最低以各家銀行目前的房貸利率來看，給與公教人員或前五百大企業員工或專業人士的利率最為優惠，一般民眾前期房貸利率平均都要到二％，但如果是上述的「優質客戶」則房貸利率最低可以到一·六二五 ％，差距三個百分點以上。此外，彰銀、合庫近期也針對專業人士推出小額信貸，最高額度兩百萬元，還款年限最長七年，前三個月利率最低一·六八％，比多數的房貸利率還要低，可以作為房屋貸款考量之一；不過要注意的是，第四個月開始就收三·八八％，若提前一年之內還款，還要被收取貸款餘額一 ％的手續費。省錢二：四十年房貸 月繳少四成目前銀行主推的房貸年期為二十年，且貸款成數多在七成左右。以同樣的總價來看，四十年的房貸相較於二十年的房貸，差異最大就在於「每月還款金額」。舉例來說，假設小王第一次買屋，房價為一千萬元，向銀行申貸八成、八百萬元貸款，利息都以一·八八％計算，若選擇二十年期，每月須攤還四萬零二十元，但若選擇四十年期，每月僅還款兩萬三千七百三十元，可減少一萬六千多元的房貸壓力。不過，若從總負擔金額來看，選擇二十年期共繳納九百六十萬四千八百元，四十年期卻須支付一千一百三十九萬元，多了一百七十八萬餘元。因此就要看每個人的經濟狀況與還款能力，若有能力，房貸期限當選要選擇越短越好，以免增加利息負擔。要注意的是，銀行針對申貸者通常都有年齡限制，至少不要超過四十歲，否則到了七十歲還要繳房貸，反而會增加老年生活的負擔。洪慧純也提醒，若民眾一時之間真的繳不出房貸，也可以利用「寬限期」，讓自己的貸款壓力可以舒緩幾個月。不過要注意的是，這段期間雖然還款負擔減輕了，但過了寬限期，又恢復本金加上利息的繳款方式，繳款壓力相較於寬限期間會更大，所以民眾一定要謹慎看待寬限期。省錢三：信用良好舉例來說，小王可以找最常往來的那家銀行去談房貸，最好是薪資轉帳戶以及最常使用信用卡的銀行，尤其是有頻繁的刷卡以及還款紀錄。銀行業者會先去跟聯合徵信中心調紀錄，查詢到小王在過去與任何一家銀行往來的紀錄。聯合徵信中心提供的資料包括：個人是否有跳票、借款逾期未繳或被銀行列為拒絕往來戶。除此之外，個人使用信用卡紀錄也是一目了然，包括每個月消費金額、繳款狀況，是否有動用到循環利息…等。總之，至少最近六個月內，你跟銀行一來一往的所有紀錄都會被登錄在聯合徵信中心裡，甚至包括哪些銀行曾經申請調閱你個人的信用紀錄也會被羅列在內。如果曾經有一次不良的繳款紀錄，例如遲交信用卡費，小王可以就請該銀行開「清償證明」，再拿去給申辦房貸的銀行看，證明自己有心解決債務問題。另一方面，小王也可以主動把清償證明寄給聯合徵信中心，確保聯合徵信中心在該筆債務上已經註明「還清」。省錢四：成為銀行績優生所以還清該還而未還的債務，是建立個人良好信用的第一步，因為一旦還清，即使在聯合徵信中心仍會留下該筆信用不良的紀錄，但至少會另外載明「已還清」，還借款人一個清白，也證明該借款人真的有心要面對自已的債務問題。對銀行來說，有信用卡刷卡記錄，而且每月按時繳卡費，才能留下信用良好的紀錄。透過刷卡銀行才有機會觀察這個人對維持信用的態度，在銀行眼中，每個月按時繳卡費的人，會比一張信用卡都沒有的人來的要「有信用」。由於銀行是根據每個人的「還款」來判斷其「信用」，所以無論刷卡金額多寡，一定要只按時繳納，若是當月手頭比較緊，也要記得在繳費期限內繳納「最低應繳金額」，才能維持良好的信用紀錄。不過，銀行在查看個人信用紀錄時也會留意，若每個月卡費都只繳「最低應繳金額」，持續動用循環利息，在信用評分上就會得到低分。因為銀行會認為此人可能過度消費，沒有控制好收支，若借款出去將來逾期未繳風險很大(表二)。銀行業者在給予房貸戶利率標準時，不是只從單一條件來看，而是一個「綜合指標」，包括職業、收入、信用紀錄、整體債務情況等等。跟銀行往來度越密切，讓銀行越能掌握你的整體經濟與信用狀況，就越能談到優惠的貸款利率。舉例來說，當你的薪資入帳、投資理財帳戶、辦信用卡都在同一家銀行，代表這家銀行可以清楚了解你每個月的收入，以及經濟狀況的穩定程度，更重要的是個人信用紀錄，你讓銀行有機會把你的底摸的越細，銀行才有可能把錢借給你。
