都更案例 加速都更修法58309' />
問：自從士林文林苑都更衍生釋憲與修法以來，舊案爭議未解，其後又發生汀州路「龍腦案」、永春案，最近再因長安西路都更強拆案，而使得代拆爭議再度浮上檯面，究竟台北市政府所提出的解決方案可不可行，請問您的看法如何？答：最近有幸受邀參與立法院「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案」及「都市更新條例草案」兩次公聽會，基於以往無數次實際參與的都市更新整合案例，再檢視目前都更案所面臨的各項疑難雜症，包括早期曾有媒體報導板橋地區某里長伯熱心推動的上千戶社區都更、以及四、五年前內湖湖光國宅一千多戶的社區整合，當時大家都滿懷期待的希望能夠儘快整合成功，以便做為日後大型都更案例典範，可惜最後均告功敗垂成，主要原因不外房價普遍不高，加以人多意見雜，很難透過自力更新方式推動，也正因此，如何適時讓公權力介入，應是相當值得深思的一大課題。因此，最近立法院內政委員會開會決議將都更條例相關法案，包含《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案(老屋重建)》、《都市更新條例修正草案》、《都市再生條例》、《國家住宅及都市更新中心設置條例》等「都更3+1」列入本會期優先法案。其實，自從士林文林苑都更爭議以來，不只釋憲或修法，似乎都無助都更之加速推動，主要癥結依舊是公權力不彰所致，因此，我認為本次修法重點應該側重於同意門檻、同意書撤回時機、容積獎勵、代拆制度及稅負減免等五大重點即可。一、針對個案建立標準模式範例多年來雖然政府竭盡所能大力推動，惟可惜的是，政府官員始終未能親自蒞臨公聽會現場，或「都市更新及爭議處理審議會」實際體驗一下臨場感受，而只能依據國外參訪成功案例或次級報告資料，即據以揣摩描繪心目中都更後的偉大藍圖，而未能兼顧國內建築管理以及違建氾濫之實務現況，終致自從民國八十七年「都市更新條例」公布實施以來，績效始終未見彰顯；即便是今年營建署所公布，自民國九十五至一○四年都更共計四○四案而言，其進度也僅止於「事業計畫」階段而已，距「權利變換」完成應該還差一大截，甚至不排除多數個案最後會宣告無疾而終；因此，修訂法條經常與實務面相距甚遠，其實，都更並不是圈叉是非題，每道問題都是一個個不同類型的選擇題，當問題一一浮現時，任誰都無法以一套標準模式輕易解套，更甭談僵硬的法令規定。因此，當前首要之務，應該要針對個案建立一套標準處理模式範例，俾便各方共同遵循。至於整個都更流程最難突破之處，還是「事業計畫」到「權利變換」這一關卡。
二、代拆議題 終究無法迴避截至目前為止，都更最大障礙便是卡在代拆問題，即使實施者已領取拆除執照，還是不敢貿然拆除，因此，如何建構一套合法而又可行的運作模式，實乃當前刻不容緩之一大課題。首先，針對代拆爭議，根據現行「台北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條例第三十六條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」，都更案代拆戶占總戶數一○％以下，且戶數五戶以下，才可申請政府代為拆除，但日前副市長表示，將取消該限制，並且未來只要建商領到拆除執照即可申請代拆，將不受現行的戶數限制；至於可行性如何，雖仍有待驗證，不過就實務需求而言，勢非朝此方向修法或建立制度不可。依據現行法令規定，都更案不用取得全部所有權人同意，只要都更事業計劃、權利變換計劃通過，實施者即可申請建照執照、拆除執照。按都市更新條例第二十二條之規定，事業計劃門檻為「應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意」；因此，未來只要台北市政府能夠堅守此一法令規定，實施者領到拆除執照之後，便能申請代拆不同意戶，果真如此，必將加速推動都更，但必然也會遭到不同意戶強烈反彈。三、房價與高持有稅議題此外，在都更漫漫長路過程，房價隨景氣起伏變變變的問題，也是致使都更戶想成為最後一位簽立同意書的原因，總認為等到最後才能獲取最大的利益。以新店美河市為例，十幾年前招商估價時，該地仍是一片荒蕪，因此房價經評估每坪約十六、七萬元，待興建完工時，因景氣攀升，房價已上漲到五、六十萬，價差之大，始料未及，致令台北市政府覺得當初分配不公，而讓建商謀取暴利，也因此而耗費很長一段時間解決爭議，終致景氣逆轉而兩敗俱傷。另外，現階段新成屋實價登錄並不能真實反映實際成交價，其因在於目前建商折價出售餘屋量大，也因此都會以贈送車位、裝潢等方式間接打折，藉以隱瞞實際交易價，因此，透過實價登錄並不能有效說服不同意戶對房價的疑慮。其次，有關稅制問題，位於房價精華區，以文林苑當初建商預售時每坪四十多萬，及至房價高峰期，更有業者高喊一百二十萬元，完工後卻碰到市府大幅提高房屋稅而面臨房價大幅下降至七、八十萬元，其因在於原本都更前每年只需繳交二、三千元的房屋稅，更新後卻暴增至五、六萬元，高出原來二十倍的沉重稅負，致令當初咸認美事一樁的都更戶，個個搖頭嘆息。因此，如何就都更後稅費優惠問題詳加解說，亦是相當重要之一大課題。
四、挹注容積公共財 成就都更公共利益為提高都更誘因，政府陸續提出容積獎勵辦法，擬以挹注公共財方式成就都更之公共利益，基本上所有都更戶都是受益者，但人性面的貪婪，總是最難被估算的一個環節，依過去案例，幾乎每個都更案都曾出現都更戶只想享受利益卻不願配合的情況發生，最常見者例如以建蔽率與容積率不同認知計算方式杯葛，甚至以「起家厝」或世代居住情感，刻意模糊焦點。五、加強法令與正確觀念宣導以文林苑為例，因建蔽率與容積率不同的認知差距，導致王家表示，若以當初他們二層樓的房屋，都更後地下三樓加上地上十五層樓，依此推算，原屋主一坪應該可以興建九坪，但實際上他們只換回三坪，亦即當中有六坪被建商拿走，這也正是他們心中始終憤憤不平的主要原因，但實際上是錯誤算法所導致。其後即便各方人馬都積極尋求解套方法，但千算萬算還是無法滿足釘子戶的「心算」，以最近發生的長安西路都更案例，估值僅二千三百萬元的標的，竟然開價一億二千萬元，當然得不到社會大眾的認同，所剩爭議必然是回到該不該拆的議題。其實最後會發現釘子戶的最終訴求還是離不開「錢」字，惟從另一角度加以探討，任何一個都更案，建商獲利總以億元計，而最後也大都會以檯面下補貼了事，畢竟建商還是要以大局著想，俾免因小失大，尤其背後龐大的搬遷費用、租金補貼與利息負擔，都是一筆不可與外人道也的沉重負擔。六、成敗關鍵有賴司法支持每當糾紛難解，即使最終訴訟結果，可能也是以金錢補償或賠償落幕，因此，倘若司法得以支持台北市政府的作法，就可能形成日後共資遵循的判例，不過在此還是要強調一點，如係公辦或自力更新部分，爭議性較小，如為民辦，恐仍爭議不斷。然而，對於上述都更所發生的糾紛，中南部地區似乎顯得有點事不關己，因當前政府所推動的都更大都以天龍國的角度討論，中南部地區除少數精華路段，房價普遍偏低，無論增加多少都更誘因，在無法換回原面積之情況下，很難提高都更意願，因此，都更跨不過桃園，中南部因此成了都更孤兒，政府也需要正視此問題，儘速提出因應對策，否則內政部所提出三八四萬戶之都更數據，又該如何自圓其說。舉例而言，近年高雄市實際完成權利變換之都更案依舊停留在個位數，便是相當值得正視之一大課題。現階段依內政部之規劃，係將三十年以上屋齡的老屋均涵蓋在內，其間所潛藏的必然是耐震不足問題，此與日本建築七、八十年的壽命，英、法等國百年建築比比皆是相較，尤其值此人口快速老化過程，今後是否應該朝制震、隔震並兼顧無障礙設施方向加強，一則延長建物耐用年限，俾免三、四十年後又要再進行新一輪都更，再則同時兼顧高房價與高齡化社會之實際需要。
