人口數 2025年是房市決戰點61925' />
今(二○一八)年十一月投票的「九合一選舉」正在如火如荼的進行中，對於六都市長候選人來說，除了各自爭相端出政策牛肉，以爭取選民的認同外，其實，未來都將面對人口紅利的減少，進而衝擊到城市競爭力的隱憂，都值得未來的新市長人選重視，並列入政策施政的選項之一。人口與住宅同處結構轉變宏大不動產估價師聯合事務所董事長卓輝華指出，高齡化、少子化和人口減少趨勢下的人口結構轉變，已經引發社會各界的關注，而人口紅利的減少，也將迫使住宅市場處於結構轉變中。他談到，一九六○年初期，每個人的平均居住空間只有二坪，二○一五年增加至十四坪，成長了六倍，這期間增加的人口數為一二六五萬人，換算成居住需求的樓地板面積約三億三千四百萬坪，以每戶四十五坪計，共增加約七四二萬戶的住宅需求，由此可見，人口成長一定會帶動房地產需求。問題是，在一片探討台灣已步入高齡化社會的同時，也伴隨著「少子化」人口紅利的減少，大家都在想，台灣人口負成長，那麼，台灣的房市在急凍過後，不是就沒有「春天」可言？但真的是這樣嗎？卓輝華從未來人口減少的住宅需求變動的觀察中指出，一個國家人口自然負成長的原因，多因老年人口多於幼年人口，在高齡化發展之後，隨著出現死亡率大於出生率，造成人口負成長。這種現象在高齡化與少子化的社會環境將更為明顯。當高齡化的老年人口過世前後，他們對於房地產的處理，可能過世前拿到市場出售，或向銀行申貸「以房養老」，或當成遺產留給他們的子女親戚。即使當時的住宅供給與需求呈均衡狀態，但隨著人口負成長，也會開始有供過於求的現象。另外，隨著中古成屋供給數量增加，新建房屋的需求或數量也將會減少。假設以人口負成長開始的年度，視為住宅需求面積開始減少，則依國發會高、中、低推計預估，人口開始減少的年度，分別發生在二○二六年、二○二五年及二○二二年。亦即以人口增加的自然住宅需求觀察，在二○二五年之前，住宅市場仍有相對穩定的需求產生，但是在二○二六年之後，住宅需求相對將開始減少。
一人一戶成二○○○年後主流卓輝華指出，台灣的每戶家庭人數結構，從早期以大家庭型態為主，每戶家庭少則四至五人，多則六人以上，慢慢的轉變為二至三人的小家庭型態，但從二○○○年後，一個人一戶的單身家庭型態成為最高佔比的主流家戶結構。依據內政部戶政司的戶籍數統計資料顯示，二○○六年至二○一六年間，家庭戶籍數從七三九．四萬戶增加到八五六．一萬戶，總計增加一一六．七萬戶。其中一人家戶在二○一六年共計二七四．七萬戶，比二○○六年增加七九．四萬戶，佔總家庭戶數比例從二六．四％，成長至三二．一％。此外，二人家戶在二○一六年共計一六八．八萬戶，比二○○六年增加三七．八萬戶，佔總家庭戶數比例從一七．七％成長至一九．七％。二○一六年的一人與二人家戶佔總家庭戶數比例達五一．八％，反觀，三人與四人家戶數佔總家庭戶數比例為三三．七％，大家庭式的五人與六人家戶佔總家庭戶數比例僅一四．五％。大約在一九九○年代中期之後，住宅數量的增加，引導著戶籍數呈現正相關的增加；相對地，戶籍數量的增加，對於住宅單位需求也會相應增加，顯示兩者互為影響的效應。從財政部楊子江的研究發現，二○一四年單人戶籍的二八三萬戶中，就有五三．一％的戶籍數，擁有一五○萬戶房屋，顯示出住宅存量與戶籍數的成長，有正相關的呼應。該研究也指出二○一二年的綜合所得稅結算申報戶數為五九六萬戶，但是該年戶籍數多達八一八．七萬戶，報稅總戶數僅為戶籍數的七二．八％，這也顯示出住宅數量增加而導致的戶籍數增加的另一層意義，即當某一戶家庭購買第二戶以上房屋時，讓部分家庭成員成立新戶籍，以達到避稅之目的，包括可以適用自用住宅的地價稅、房屋稅和土地增值稅等稅捐的減少。住宅高於人口戶籍數的隱憂戶籍數與人口量的增加，一直被認為是住宅的剛性需求。如果僅以一戶一屋的自住需求來看，台灣在一九九○年之前的剛性需求非常強。一九九○年之後，房地產市場就已經是供需均衡的狀態，剛性需求多來自於換屋家戶的增加。二○○○年之後的購置房屋動機，就不僅是自住與換屋需求，而是投資置產與節稅需求的比例越來越高，從一戶家庭擁有多屋的增加趨勢，就不難發現台灣的房地產已經是高度商品化的產品了！從一九八○年至二○一六年的人口、戶籍與住宅量的變動關係，就會發現住宅量增加的速度，已經高過人口量與戶籍數的成長。 卓輝華表示，依人口、戶籍與住宅量的成長分析觀察，未來十年內，人口趨於緩慢成長，甚至轉為負成長的趨勢下，對住宅需求將相對明顯減弱，如果住宅供給依然過快且過量的增加，房地產市場將會面臨極大的系統性風險。而推計未來人口趨於零成長或負成長情況下，要促進住宅單位需求的增加，除非有周全的國際人口引入需求與計畫，否則就要從每戶平均人口的減少，導致戶籍數增加來支撐需求。台灣房市從二○○三年SARS過後，有長達十一年的大多頭榮景，但房價的飆漲也導致政府打房，以致在二○一四年下半年開始反轉，房市交易急凍，成交棟數並在二○一六年創下二四．五萬棟的最低點。
六都搶人口決勝未來房市雖在今年回溫，但仍以自住的剛性需求為主，而人口紅利減少雖成為房市的另一隱憂，唯未來，六都將出現搶人口數以決勝房市及城市競爭力的課題。卓輝華表示，過去六都房價全靠人口撐盤，以一九六一年至二○一六年的五十五年間，台灣地區人口數共增加一二三三萬人，其中的八八．二％都增加到六大直轄市。其中，新北市共增加三一○萬人，台中市增加一九七萬人，台北市增加一七六．八萬人，高雄市增加一六四．九萬人，桃園市增加一六○萬人，台南市成長最少，僅增加七二．八萬人。六都之外地區人口增加較多的是新竹縣市和彰化縣，如果將這三個縣市與六都的增加人口加總起來，將佔總增加人口的九五．五％。若依據國家發展委員會的中推計人口資料，預估二○二四年人口總量達到高峰二三七四萬人後轉為負成長，至二○二六年人口總量估計減少為二三七二萬人，內政部透過該人口總量推估至二○二六年各縣市的人口數，與二○一六年相比，人口減少最多的都市為台北市，達一六．六萬人，其次為台中市的四．七萬人(見附表)。人口成長最多的是桃園市，估計還能增加七．二萬人，其次為新竹縣的六．三萬人，新北市的五．一萬人，嘉義縣市合計五．五萬人，雲林縣三．五萬人，高雄市二．一萬人，其餘縣市多在正負二萬人之間。卓輝華談到，台中市在二○一七年八月的人口首次超過高雄市，大肆慶祝成為全台灣人口第二多的城市，而能吸引台灣人口移民至台中，除了其居台灣中心點位置外，美國有線電視新聞網CNN曾在二○一六年專文報導台中是「台灣最宜居城市」。而美國人力資源諮詢公司美世公布二○一八生活品質調查結果，在被評比的全球二三一個城市中，台灣被列入調查的城市僅有台中及台北，其中，台中市以宜居生活獲得青睞，顯見國際城市競爭將決勝未來。人口數是城市競爭力的一環他表示，每一縣市首長在爭取公共建設、開發新都市中心、產業專區等重大建設時，都會樂觀表示，這個縣市是持續成長的都市；但縣市人口結構變動，將影響競爭能力，未來六都之間會有彼此競爭的關係，六都跟其他縣市之間也有競爭關係。聰明人都會「用腳投票」，考量公共設施環境最友善、就業機會最多、社會福利最健全、生活機能最便捷、城市認同度最高等條件，來決定遷移搬居的都市。他說，都市人口成長是都市房價推升的重要動力，未來各大都市之間將存在人口移入的競爭，無法掌握人口競爭優勢的城市，將失去住宅剛性需求的動能。卓輝華談到，很多縣市怕房價高漲，可能會刻意忽略人口紅利減少的問題，但他們可能沒想到，在未來總人口減少趨勢下，各縣市將面臨「城市競爭」的課題，其中之一將是人口消長的競爭！
