去過上海的人，幾乎每一個人都會到外灘與東方明珠塔，但是，這幾年來，在上海有一個地方的名氣，卻已經超越了上海的兩大名景，這個地方就叫做「新天地」。這個屬於老上海的破舊城區，竟然搖身一變，成了所有造訪上海的旅客們，非到不可的時尚旅遊景點。誰是幕後的改造功臣？他不是上海人，而是一個出身於香港的上海姑爺──羅康瑞，現為香港瑞安集團董事長兼行政總裁。
#@1@#論財富，羅康瑞一手創辦的瑞安集團，與香港的和黃、恆隆、恆基等地產巨頭比較起來，仍有一大段距離。但現在，羅康瑞可是全中國最具知名度的地產開發商，有超過十個以上的大城市，主動向他招手，拜託他幫忙改造舊城區，就是希望透過妙手，再造另一個「新天地」。坐在上海新天地最新一期豪宅推案「翠湖天地」的豪華招待所裡，58歲的羅康瑞穿著他的招牌服裝「改良中裝」；在羅康瑞的眼中，上海新天地的成功，就如同他的衣著，融合了東西方文化；在整片石庫門建築舊區中，嵌著星巴克、寶萊納、上海東魅等西方因子，讓前來此地一遊的觀光客們，品嚐不同的夜上海風情。
#@1@#靠著新天地這塊活招牌，讓瑞安投資在附近的房地產，也跟著水漲船高。與新天地只有一湖之隔的翠湖天地第一期豪宅小屋，2002年一推出，立刻銷售一空。雖然，在大陸官方，刻意以宏觀調控政策壓抑上海房價；此時，羅康瑞卻在新天地推出了一平方公尺超過8萬人民幣，改依台灣的計算方式，每坪將近百萬元，比起台北東區的豪宅可是一點也不遜色。究竟，這位香港富豪在想些什麼？下一步他將如何帶領瑞安集團，在全中國建立地產王國？本刊記者專程前往上海專訪羅康瑞，請他暢談中國大陸的房地產發展，以及瑞安的未來布局。以下是專訪紀要：
#@1@#《理財周刊》問（以下簡稱「問」）：為防止中國房地產泡沫化，中國政府近來頻頻採取宏觀調控壓抑房價。您卻在此時逆向操作，推出更高價位的豪宅，難道不擔心銷售結果嗎？《羅康瑞》答（以下簡稱「答」）：首先，我要強調我本身是贊同中央政府進行宏觀調控；因為，這幾年來，上海的房地產確實增長太快，幾乎每年都漲三到四成，確實讓很多在地居民吃不消。但是，從中央到地方，並非一套措施可以應付全部的問題，中間有很多過程要調整，必須配合市場的需要；就以上海來說，每年的經濟都是兩位數成長，像今年上半年成長率就超過12%，這樣的高經濟成長率就是支撐房價的基礎，就算刻意打壓，不發建照，也不可能讓房價下跌，反而，因為控制土地釋出，使得建地稀少化，助長房價上漲，形成反效果。我相信就以上海的發展，絕對可以在2020年時成為像紐約、倫敦與東京這種國際級的金融經濟中心；就以今天瑞安推出建案的房價，和香港比較，就差了好幾倍，其實這是非常不合理的；所以，我一點也不擔心，這些高價豪宅的銷售。問：其實新天地已經創造出一個非常成功的典範，目前中國也有超過十個以上的城市，不斷尋求跟瑞安集團的合作，您可否談談自己在上海以外市場的地產計畫？
#@1@#答：就我的觀念來說，其實並不會把上海新天地複製到其他的地方去。原因很簡單，因為新天地只有一個，一模一樣的搬到別的地方不一定會成功。畢竟每個城市都有自己的文化背景與區域傳統，而且房地產這個行業是非常需要在地化經營的；所以，每到一個地方，我都會去當地考察這些舊城區的設計、文化與傳統特色，再依照當地特有的背景，設計出當地獨特的建築。而且，目前中國其他城市的購買力也不如上海，所以用上海的模式不一定能夠在其他地方賺錢；不過，我還是看好整個長江流域的大城市，畢竟在這裡有超過四成以上的中國人口，占有將近五成的國民生產毛額(GDP)，我相信在21世紀上半期，長江流域將是中國地產開發最好的地點。像目前在武漢、重慶等城市，瑞安都已經和當地政府合作規畫一些案子，相信很快就會有成果出來。問：今天，我們看新天地是非常成功的典範；但是，相信當年您在投資時，面對既有的老舊社區，必定受到很大的挑戰；可否談談當初如何克服這些困境？答：沒錯，當年的石門庫確實是一個又破又舊的地區，這裡又被稱作上海的弄堂，過去曾經有六成的上海人住在這種房子 。這種房子 沒有廁所等衛生設施，在此地居住的人一睜開眼，就可以聽到家家戶戶主婦刷馬桶的聲音。當時，我確實可以直接拆了這些舊建築，但是，這麼做和一般的開發商有何不同？如果把它改造成為一個可以吸引人的觀光地，就等於替瑞安打出免費的廣告。從1996年開始，我就花費了14億人民幣，幾乎是當時瑞安總資產的一半，改造這一片殘破的舊區，大家都認為我瘋了。外界不了解我，使得我無法取得銀行的融資貸款。還好，2001年我們如期的完成這項改造工程，藉著亞太經合會(APEC)在上海舉辦的機會，一次打響了新天地的名號，而周邊開發的辦公大樓以及環湖豪宅也跟著銷售一空，終於讓瑞安度過困境。去年，我們成功發行13.75億美元的公司債券，今年10月份又在香港上市集資，我想接下來瑞安的發展只會更好。而且，到2010年時，上海又要舉辦世界博覽會，屆時全球至少有7000萬人次的觀光客會到上海參觀，藉著這些資金，我希望能夠在世博會之前，把這52公頃的太平橋舊區改造完成，迎接商機。問：您覺得目前在中國發展房地產，最大的困難在哪裡？答：大家都會說政府的宏觀調控是限制房地產發展的主因。但是，在我看來，其實舊住戶的動遷工程才是一大麻煩事。很多人都說，大陸官方一聲令下，就可以讓住戶遷居，其實根本不是如此。像當初我在開發新天地的翠湖豪宅時，就有一戶不願撤離，地方政府也拿他沒辦法，最後我只好改我們的設計，讓他留在此地；到今天，這戶人家還在此地，他就是要跟我要價400萬人民幣才肯搬遷；但是，我不能答應，因為一旦答應，那搬遷出去的2000戶人家都會跑回來跟我要錢。
#@1@#至於宏觀調控的政策，我相信這對很多資金不足的房地產商來說，絕對是一個壓力，尤其是銷售不佳的業者，很容易被淘汰。但任何逆境發生時，就可能是機會，瑞安也會好好把握這個時機，奠定在中國地產中不可動搖的地位。問：台灣也有很多業者，同樣在大陸發展房地產，您如何評價他們？又有哪些建議呢？答：我之前就說過，地產這個行業非常的在地化，不能複製；我看很多台商，都喜歡複製台灣經驗，這在中國不一定行的通；像我就非常喜歡走進當地的人群中了解他們的想法，這樣才能推出符合當地需求的產品，瑞安也才會成功。問：您在中國的發展這麼成功，是否有去台灣擴展事業的可能？答：目前台灣的狀況，你叫要我如何投資？雖然台灣的經濟實力強，我相信之後的房市總會有好表現。不過，目前，台灣政局混沌，要投資還是等到政局明朗以後再說吧。
