最近，金控業陸續召開法說會。原本，市場焦點擺在卡債風暴的後續效應；但是，國泰金釋出不動產重新鑑價可望增逾新台幣千億元後，壽險業潛在報酬再度激勵市場。目前，初估整體壽險業不動產可增值逾1500億元；但是，因鑑價後的數字不會納入財報，除非出售獲利了結，否則，投資人只能當作股價炒作題材，無法實質受惠。
#@1@#國泰金策略長李長庚在今年第1季法說會中表示，國壽去年資產隱含價值(EV)較94年底增加390~440億元，精算評估價值(AV)增加530~730億元，但都不包含不動產投資的增值，國壽不動產今年仍維持90年時的推估數字，預計年底才會重新鑑價。由於，國泰人壽持有不動產達1173億元，不論對房地產或壽險市場都是動見觀瞻；因此，會後外資法人開始關切增幅空間。據了解，民國90年以前國壽投資不動產金額約有900億元，90年委由戴德梁行與中華徵信鑑價後，市值增加逾600億元，約1.75倍；如果，以90年到95年不動產漲幅45％推估，持有不動產市價增幅，已超過千億元。不過，另一家以壽險為主體的新光金，旗下新光人壽去年底資產鑑價結果就較國壽保守。原本外界預估新壽重新鑑價後可望受惠房價走揚，增資空間達400億元；但新壽200多棟商業大樓，經過鑑價後的市值卻只是帳面成本的1.34倍，潛在投資利益約為288億元，增值利益並不如預期理想。根據新光金公布的數字，新壽截至去年底的不動產帳面成本823億元，總價值約1111億元，扣除增值稅後的潛在增值利益只剩280億元。上次新壽鑑價時間為94年底，當時的帳面成本809億元，稅後潛在增值利益287億元，前後數字差不多。對此，新光金財務長容覺生在法說會時表示，新壽不動產投資都是以商用及零售為主，約占7成，由於94年底才重新鑑價過，而最近兩年房地產上漲都是以住宅為主，漲幅逾2成，相對而言，商用不動產增值幅度有限，兩年來只漲了6％至7％，因此鑑價結果才會跟市場推估出現落差。另外，國內房價今年初又往上推了一波漲勢，這部分新壽去年底的資產鑑價，也沒有考慮進去。以新壽持有的大安傑仕堡的土地（即原信義聯勤用地）來說，當初購入價格每坪200多萬元，現在已漲到每坪400多萬元，每坪近200萬元的漲幅，就不在去年底的鑑價考量裡。除了國壽及新壽兩大壽險龍頭，包括台灣人壽、中國人壽及國華人壽等本土壽險公司，手中也都有不少不動產資產。其中，國華人壽不動產帳面價值246億元，高居國內壽險業第3名，另外中壽有144億元、台壽也有70億元投資金額。
#@1@#只是相較於國壽、新壽的鑑價動作，中小型壽險公司對不動產市值的評估態度就各不相同。其中，財務狀況不佳的國華人壽，雖然不動產8成集中在大台北地區，且長年未進行鑑價，但考量重新鑑價後，資產等於全部攤在陽光下，許多不動產當年又都以高價購入，弊大於利，因此至今沒有任何鑑價的動作。不過，國華人壽即使不鑑價，也很清楚手中不動產已增值的事實。以國華人壽最近有意出售位於中山北路的總公司大樓為例，800多坪的土地加上建物，市值已超過30億元，遠遠超過該棟大樓的帳上成本10億餘元，獲利空間相當可觀。而台壽因為關係企業龍邦集團，平時都會定期委請鑑價公司了解持有不動產的市況，據了解台壽不動產截至目前為止，潛在利益約在20億元，增幅3成左右。至於富邦金旗下的富邦人壽，因為規模較小，且最近兩年才開始進軍不動產市場，已投資的70餘億元商用大樓，內部認為沒有鑑價的必要，短期增值的利益也不明顯。
#@1@#壽險公司進行資產重新鑑價，通常都是因應外資法人等投資機構的要求，鑑價後的數字也只供內部參考。因此，無論增值多少，都不會直接反映在資本公積甚至盈餘分配上，對公司的每股淨值或是每股獲利而言，實際上也沒有幫助，投資人只能當作對保險公司合理股價的一個參考依據。一位壽險公司主管就表示，如果壽險公司遇到房價漲翻天，就大肆砸百萬元成本進行重新鑑價工程，當房價進入反轉循環時，是否跟著調降資產價值，也會很傷腦筋。也因此各壽險公司面對不動產漲勢時，選擇鑑價的往往只占少數。以國壽及新壽為例，國壽預估增值金額可達千億元，用國壽股數換算，每股隱含價值約有10元；新壽增值280億元，對每股的隱含價值也有8元的貢獻實力。但這些隱含價值的數字，只會左右外資法人對壽險業的評等與目標價，再間接影響股價漲跌。對一般股東而言，除非壽險公司選擇在房價高點出售不動產，並把資本利得計入盈餘，否則不動產的隱含價值很難直接回饋給投資人；但僅可以分享每年的租金報酬。例如，國泰人壽持有154棟商業大樓，承租戶約有1000多個企業戶，國壽的租約通常三年為期限，且每年調整三分之一客戶的租金，今年初估的租金收益約有80餘億元，但國壽已對租金偏低或熱門地段的大樓，根據市場漲幅調價。無論漲幅多少，未來也會反映在國泰金的每股盈餘。
#@1@#壽險公司投資部門主管分析，儘管銀行業者或部分房地產專家評估房價已達高點，但短期要快速回檔的機率很小，加上2008年總統大選即將開打，執政黨不可能讓房市「硬著陸」，而會用政策延續房市榮景，否則可能連帶衝擊台股表現。因此，預估房價到2008年大選前，還會在高檔持續盤旋，但除了豪宅，其餘標的不會出現追高行情，以避免一般選民反感。其間即使房價出現回檔，幅度也會緩步進行。相對地，過去兩年漲幅有限的商用不動產，可望出現補漲行情，年漲幅度預估可逾1成，所有壽險公司都將因此受惠。受惠方式除了不動產隱含價值再度調高以外，房租也會跟著調整，投資人受益也將在預估中。
