─受到疫情與營建成本影響，預售建案普遍延遲完工
─交屋期限如何計算？
最近由於受到疫情以及缺工與營建成本大幅上漲影響，不少預售建案完工交屋日期隨之延宕，請教莊教授，就內政部所公布定型化契約「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋」之規定，會造成哪些影響？
依內政部所公布預售屋定型化契約規定「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋」，惟如就現階段疫情以及缺工與營建成本大幅上漲因素加以衡量，買賣雙方大都會因「情事變更」(請參閱附註)，彼此相互體諒，以期儘早完工交屋，不致衍生延遲交屋之其他枝節甚或為約糾紛問題，尤其是缺工與營建成本大幅提高，購屋者最擔心的應是建商是否會要求加價或面臨倒閉問題。
(註：民法第227-2條：契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。)
前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。
本文謹就預售屋買賣定型化契約與應記載及不得記載事項，再與目前盛行之都市更新事業計劃案對於交屋通知之相關規定，分別加以彙整對照如下，以供參考。
一、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。『惟本建案為都市更新事業計劃案，賣方於取得使用執照後，需向主管機關申請辦理囑託登記，始得辦理本合約房屋土地及停車位之產權登記，買賣雙方同意，除雙方另有約定外，賣方應於都市更新囑託登記完成後六個月內，通知買方進行交屋。』於交屋時雙方應履行下列各目義務：(『』內文字係建商都更建案之附加條文)
(一)賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。
(二)賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。
(三)買方繳清所有之應付未付款(含交屋保留款)及完成一切交屋手續。
(四)賣方如未於領得使用執照辦理更新囑託登記完成後六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。
二、賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照(若數戶同一張使用執照，則日後移交管理委員會)或使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付買方，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙，本契約則無需返還。
三、買方應於收到交屋通知日起__日內配合辦理交屋手續，賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時，不在此限。
四、買方同意於通知之交屋日起三十日後，不論已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。
五、買方應配合賣方通知辦理交屋，交屋範圍為主、附屬建物及汽車停車位。
六、買方應憑賣方簽具之遷入證明書，換領本房屋之鑰匙後，方可遷入使用，否則不得以任何理由要求進入房屋辦理隔間、裝潢、裝修或搬運物品等，如有違反者，賣方並得強制拆除或搬離，若因而與賣方或其指定之人員發生糾紛時，買方應付全部法律責任，絕無異議。
七、本契約買賣之土地持分移轉登記後，因係共有持分，依現況不做點交手續。
(五、六、七點係一般常見建商增加之條文)
【通知應交屋注意事項】
1.契約返還：依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定，不得約定買方須繳回原買賣契約書。
2.交屋期限：依預售屋買賣定型化契約之規定，賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。
此外，契約大都規定買方應於收到交屋通知日起10~15日內辦妥交屋手續，並且自通知之交屋日起三十日後，不論已否遷入，都應負擔水電費、瓦斯基本費、瓦斯裝錶費用及保證金等相關費用。
3.都更建案：如為都更建案，大都會附加「本建案為都市更新事業計劃案，賣方於取得使用執照後，需向主管機關申請辦理囑託登記，始得辦理本合約房屋土地及停車位之產權登記」等字樣。
4.交屋範圍：交屋範圍為主、附屬建物及汽車停車位，至於土地持分，因係共有持分，依現況不做點交手續。
一般購屋者大都只關心房屋面積或公設比，而忽略土地持分是否依建物面積比例分配，及至數十年後都更整合時方才發覺權益受損。
5.遷入證明書：買方須憑賣方簽具之遷入證明書，經換領鑰匙後方可遷入使用，否則不得以任何理由要求進入房屋辦理隔間、裝潢、裝修或搬運物品等情事，如有違反者，賣方並得強制拆除或搬離，其因在於確保交屋尾款繳清，兼以嚴格控管違章施工行為。
6.罰則：賣方如未於領得使用執照辦理更新囑託登記完成後六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。應特別注意的是，遲延利息係按已繳房地價款計算，並非房地總價。
7.驗屋報告書：一般交屋時大都是由建商提供一份簡單的重點項目驗收單，導致其間不少瑕疵沒被發現，並且在交屋前完成修繕，因此，如能在簽約當初就要求交屋時必須附加一份由驗屋公司提供的驗屋報告書，當能進一步保障購屋權益。
