近年來，美國房地產投資信託（REITs）大舉投入長照設施市場，收購數千間安養院、醫療機構等。然而，這股投資熱潮卻引發對住民照護品質惡化的嚴重擔憂。一項令人痛心的案例是高齡八十一歲的退休教師 Pearlene Darby，她在猶他州的 City Creek Post-Acute and Assisted Living 養護中心因褥瘡感染敗血症離世。其家屬提告指出，該中心多次讓 Darby 長時間浸泡在排泄物中，指控養護中心及其業主 CareTrust REIT 需為此負責。《Oregon Public Broadcasting》報導，Darby 逝世當年，City Creek 養護中心即使面臨營運赤字，仍向 CareTrust REIT 支付了逾一百萬美元的租金。
房地產投資信託（REITs）在美國法律中被視為房地產所有者，而非經營者，依規定不得直接經營醫療照護機構。然而，內部紀錄顯示，REITs 經常在選擇及保留管理公司方面扮演關鍵角色，即便知悉其經營問題，例如人員不足、管理不善或安全違規。這些 REITs 的商業模式是透過收取租金獲利，並因將大部分收益分配給股東而享有聯邦企業所得稅豁免。以 CareTrust REIT 為例，去年其租金及其他營收達四億七千六百萬美元，淨利潤高達三億兩千萬美元，利潤率達百分之六十七，遠高於一般營利性醫院連鎖集團百分之十的利潤率。然而，其旗下的養護中心平均每天提供給每位住民的護理時數，卻比全國平均少零點五小時。
投資者追求高租金回報的模式，已導致多起悲劇發生。在加州沙加緬度，患有阿茲海默症的百歲住民 Mildred Hernandez 於二零一九年二月某個寒冷的夜晚，從由柯羅尼資本（Colony Capital，現名DigitalBridge）擁有的 Greenhaven Estates 養護中心走失，最終因體溫過低死亡。陪審團裁定，其家屬獲賠一億一千萬美元，其中包含一千萬美元的補償性賠償金及高達九千兩百萬美元的懲罰性賠償金。另一起發生在芝加哥庫克郡的案例，年邁的 Shirley Adams 因在 Lakeview Rehabilitation and Nursing Center 養護中心發展出感染性褥瘡而於二零二三年過世。其兒子萊斯利·亞當斯（Leslie Adams）提起的訴訟獲得一千兩百萬美元的賠償金，加上利息及律師費，總額已達一千七百萬美元。萊斯利·亞當斯質疑為何這些機構在支付巨額賠償後仍能繼續營運。
過去十年來，REITs 已收購全國五分之一的高齡住宅，並投資於六分之一的養護中心，公開上市的醫療照護 REITs 總市值接近兩千五百億美元。雖然有研究指出 REIT 投資與護理薪資支出增加有關，但也有分析表明，REITs 收購後，養護中心常以技能較低的員工取代註冊護士，導致健康檢查結果惡化。更令人擔憂的是，醫療護理和醫療救助服務中心（Centers for Medicare & Medicaid Services, CMS）曾一度暫停要求養護中心披露 REIT 參與情況的規定，而時任總統川普（Donald Trump）也曾於二零二零年頒布行政命令暫停相關規定。這種資訊不透明性，使得監管單位難以追蹤房地產所有權與照護品質之間的潛在關聯。
儘管 CareTrust REIT 的企業顧問 Joseph Layne 聲稱：「我們是業主，不是經營者。」但 Darby 家族的律師 Laraclay Parker 則直言：「REITs 才是主導者。」哈佛大學公共衛生學院副教授 Thomas Tsai 指出，REITs 的投資並未帶來臨床結果的改善。Green Street 醫療照護分析主管 Michael Stroyeck 也坦言，業主與經營者之間存在「共生關係」。這種模式導致投資收益優先於住民福祉，造成照護機構在財政壓力下犧牲照護品質，引發深刻的倫理與經營挑戰。Darby 家族的律師 Lesley Ann Clement 強調：「產業內有充足的資金，只是沒有花在病患照護上。」
