【理財周刊記者顏瓊真報導】在台灣買賣房子,只要透過仲介業者,大都會找代書承辦過戶等物件,但有些私下交易的物件,有些人為了省上萬元的代書費,可能因不懂相關規定,反而付出更多。
社團法人新北市地政士公會公共關係主委鄭文在表示,若民眾有房屋要辦理過戶嗎?無論買賣、贈與,記得「停、看、聽」,他就接到一位老客戶說,「夭壽貴!這件代書費35萬元」。
鄭文在說,有一天中午接到一位老客戶(C)來電,指他朋友(B)2年前買的預售屋,今年初點交了,因為決定一起住,所以他就向B承買了1/2的所有權,依其所說的1300萬元,付出650萬元,而B在收了匯款後,因為交易對象單純,且整個手續簡單,就親自去地政事務所,填好表單,也辦好了過戶手續。
但最近,B卻接到國稅局來函要求補繳房地合一稅近35萬元,進而納悶,買價剛好是原價,何來獲利?更遑論是45%?
原來,B買的物件是建設公司可換約的物件,前一手(A)兩年前向預售的建設公司買的價格1300萬元,因為個人經濟因素而不想交屋,後來斷頭賣給B,成交價為1080萬元,並在今年初交屋時,換約登記給B,唯實價登錄的價格仍然停留在1300萬元。
B因為C想同住,就以1300萬元的一半價格650萬元出售(非以他實際付出1080萬元的一半),B因為出售一半產權,得申報房地合一稅。
B心裡想,實價登錄上是1300萬元,1/2所有權出售收入是650萬元,他賣出的另一半財產交易所得等於650萬元-650萬元=0,就不用繳房地合一稅。
殊不知,國稅局不會看圖說故事,會仔細檢視每一筆金流,凡走過必留下痕跡。B的出售案件被勾稽到的實際購屋金流是1080萬元,也就是他的一半持有成本是540萬元。
所以,他賣出一半的交易價格為650萬元,減去他當初買屋款的一半為540萬元,以及必要費用(650萬*5%),且在今年交屋的一年內賣出,適用45%費率,因此,B要繳近35萬元房地合一稅。
計算公式如下:{650萬元-540萬元-(650*5%)}*45%=34.875萬元。
鄭文在提醒指出,房地合一稅於105年1月1日上路,所以,105年以後取得的不動產出售後的獲利會有10%-45%不等的房地合一稅。
他分析表示,坊間地政士過戶的收費約在12000元以上,而B因為過戶登記手續簡單而自己辦,看似省了一筆代書費,但B可能認為,讓實價登錄維持「1300萬元」(比實際付出的1080萬元高),他賣一半所有權,可收650萬元,而非540萬元。
殊不知,他的「一念之間」,卻與「金流」不符,而被國稅局發函,要求補繳。
鄭文在表示,民眾可以自己當醫生,選擇藥品、健康食品,自己當律師寫起訴書,當然也包括自己填表單,辦理不動產過戶;但「登記容易,節稅難!」若是對房地產知識不是太過嫻熟的話,等發現不對時,為時已晚。