內政部今(2025)年九月，在全台北、中、南舉辦三場「當前住宅政策座談會」，聚焦在「老宅延壽與擴大自主都更」、「虛坪改革」，以及「近零碳建築」等三大住宅政策，目標是落實居住正義。
對於「自主都更」及「近零碳建築」這兩項，幾乎是政府近年積極推動的政策，但對於「虛坪改革」，最近的印象是前內政部長林右昌在2024年2月的新春媒體記者會，拋出「虛坪改革」方案(草案)，依內政部規劃，將可降低公設5%-10%，未來一般住宅將會有25-30%公設的房型進到市場。換言之，未來付出同樣購屋金額，民眾將可以享有更多的自用室內坪數。
內政部射箭進行虛坪改革
而最新一輪的「虛坪改革」，則是由內政部政務次長董建宏親自主持「當前住宅政策座談會」中所提出的住宅三箭中的一箭。
董建宏指出，內政部正積極檢討住宅公共設施配置比例與購屋合理負擔等問題，推動虛坪改革，合理規範住宅產品設計，以使住宅產品公設配置回歸合理設計，讓住宅使用更貼近需求，亦保障民眾實際使用空間與交易公平性。
董建宏表示，現行《建築技術規則》第162條雖規範免計容積項目與上限額度，但在實務操作中，部分建商在扣除避難、救災及機電維生等必要設施後，將剩餘空間額度規劃為非必要的娛樂交誼設施進行銷售，造成高公設比住宅產品充斥市場，未實際增加實用空間，反增加購屋負擔。
為此，內政部推動「虛坪改革」，將高齡化社會需要的一般電梯增列為免計容積項目，另增訂了管委會設置面積的合理標準及上下限，導入「適質適量」設計思維，引導住宅產品之公設回歸合理配置。
同時，針對《公寓大廈管理條例》現行將法定停車空間列為共用部分的規定，也將研議修法，明確區分「停車空間」與「居住公設」，未來停車空間(含停車位、車道及必要空間)將朝調整為「專有部分」方向規劃，除可核發權狀並出售，以貼近實際使用外，民眾能更清楚辨識「實際使用坪數」與「公設項目」，讓購屋資訊更透明，市場運作也更公平合理。
虛坪改革三大重點
在此同時，內政部也在9月25日部務會報安排國土管理署及地政司報告虛坪改革研議情形，內政部長劉世芳表示，住宅空間在扣除避難、救災及機電維生等必要設施後，許多免計容積額度之剩餘空間常被包裝成非必要之娛樂交誼設施並銷售，導致高公設比住宅產品充斥於市場，增加民眾購屋負擔，因此，內政部將透過修法手段，推動虛坪改革，以打造合理、公平的住宅市場。
內政部表示，虛坪改革包括「檢討容積計算」、「停車空間分配」及因應高齡化社會的「一般電梯增列為免計容積項目」等三大重點，並增訂管委會設置面積的合理標準及上下限，以引導公設合理規劃及設計，滿足社區運作的基本需求同時，也避免不實用的公設出現。
內政部說明，依現行公寓大廈管理條例規定，法定停車空間附屬於防空避難空間，屬共有的公共設施；但現行實務上停車空間為個人專屬使用，具獨立性且為交易標的。
虛坪改革點讚 但怕虎頭蛇尾
虛坪改革重點之一，要將停車位及車道使用空間調整為專有部分，可核發權狀、明確歸屬，貼近實際需求，且可與機電、梯廳等居住公設明顯區別，讓購屋負擔項目更透明，也不會影響居住維生、逃生及安全。
並為保障住戶權益提出相關配套措施，如：法定停車位優先滿足社區基本停車需求，對於已興建中建案及都市更新計畫報核個案，也將有過渡條款、緩衝宣導期及正式施行日期，降低制度改變所造成的影響。
對於「虛坪改革」的方向，不少房地產界都給予肯定，因為動輒35-40%的高公設比，使得民眾花了不少冤枉錢，買到不能居住的空間。因此，每回在檢討高公設比時，就有人拿日本實行的「實坪制」做比較，希望台灣也能早日落實「實坪制」。
但檢討聲音此起彼落，政策卻無法一蹴可幾，明顯的就是改革之路難行。
高源不動產估價師事務所估價師陳碧源就其看法指出，有時候最怕的就是「理想很豐滿，現實很骨感」，因為，政府每次修法或制定政策，都是把法條、政策內容藏得深深的，不願意讓外界可窺全豹。
虛坪改革的三個隱憂
一般而言，虛坪改革，外界的看法，可能會有三個隱憂或後遺症，第一是拉抬房價及車價。因為減少公設及建物總面積，建商為反映在銷售總價及興建成本上，將導致變相拉抬房價及車位價格，並且引發新舊建物單價認知差異，進而拉抬中古屋房價。
此外，因為車位面積增加，建商可能進一步反映面積核算的興建成本，進而拉抬停車位價格。
坦白說，適當的車位面積明確化，並且避免把車公納入大公偷雞，是好的方向。
舉例而言，他最近看到台北市中山區有一個頂級商辦大樓預售建案，建坪單價賣到超過155萬元以上，坡道平面停車位價格賣到每個400萬到500萬元以上了。
以前在地政產權登記上，為了停車位面積應該用多少比較合理這件事，內政部曾經在104年7月31日的「研商精進建物測繪登記相關業務第2次會議」上作了行政指導，該次的議題三曾經提到，決議內容是「銷售之停車位總面積計算應大於建造執照及其平面圖說記載之停車位總面積1.8倍為基準」。
也就是說，假設單一停車位尺寸為2.5公尺×5.5公尺(即250×550)，停車位面積為13.75平方公尺，則該車位銷售面積至少應為24.75平方公尺(約7.49坪)。理論上，地政單位在地政登記上就要把關了。
但是，這個建案根本就不甩內政部的意思，它的停車位面積一個才5.04坪。假設它的停車位車格是250×550的標準車位停車格的話，停車格面積就已經達4.16坪了(=2.5×5.5×0.3025)，車道面積才占0.89坪，這有可能嗎？
陳碧源說，可想而知，它可能是在產權面積偷雞，把「車公」灌到「大公」，這個還是在虛坪改革沒有喊出來的現在進行式，政府都管不動了。等到虛坪改革過關，如果政府依舊只是圖上畫畫、牆上掛掛，民眾以及市場面沒有進一步睜大眼睛，那更荒謬的事情，一定會發生。
停車位改專有 土地持分認定？
第二是停車位由「共有部分」改成「專有部分」，是會導致土地持分認定及社區管理滋生問題。
陳碧源說，這問題或許內政部有想過，也或許沒有想到，不過，內政部對外界是說只修《公寓大廈管理條例》，但真正的關鍵卻是「土地持分」認定的問題。
什麼叫做「專有部分」？陳碧源說，依據《民法》和《公寓大廈管理條例》是有不同的。民法的規定是「專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。」(民法第799條第2項參照)。專有部分必須是構造上必須具有可遮斷性，使用上可以具有獨立的經濟效用。
這裡面對於構造上可遮斷性，學說就有「甲說」的物理遮斷(鄭玉波)、「乙說」的可區隔界線支配使用(謝在全)，司法實務上又似乎比較認同甲說。
至於《公寓大廈管理條例》則拿掉了構造上遮斷這個構成要件，只有規定「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」(公寓大廈管理條例第3條第3款參照)。
所以這個部分，以特別法優於普通法原則來看，似乎比較沒有什麼太大問題。相信內政部也請學者專家研究很久，才會提出來這個修法方向。
只是，在區分所有建物的土地持分認定，現行的公寓大廈管理條例是沒有談到的，所以一般是回到民法的規定。
而依民法第799條第4項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」換言之，建物的基地土地持分，除了另有約定外，是要依專有面積比例訂定的。
因為車位或停車格變成專有部分，讓車道可以變成車公，來阻斷現行建商把車公放在大公的作法。但是當停車格變成專有部分時，回到民法的規定，因此將導致土地持分面積高於現行市場作法。而且，法務部向來對於民法第799條的立場是很強硬的。
不知道內政部是要從公寓大廈管理條例也寫一條來優於民法的適用？還是怎麼處理？也無從得知。總不能老是要建商用「另有約定」又不寫清楚土地應有部分的計算式吧。
如果內政部沒有放在公寓大廈管理條例，又沒有打算修民法，那麼，以法務部向來對於民法第799條是很強硬的一貫立場，車位是免計容積率，它的土地持分面積又變成很大，是蠻奇怪的。
停車位自由買賣？
此外，停車位變成非共用部分而可能自由買賣，導致可能與現行都市設計大多希望停車位在社區興建時，可以內部化的理念背道而馳。
另外，亦會引發社區管理問題。這個社區管理問題在於現行公寓大廈管理條例中，關於區分所有權人會議的表決權是採各專有部分之區分所有權人有一表決權(公寓大廈管理條例第27條第1項參照)。當停車位也變成是專有部分時，表決權數如何認定，才是一個可能要檢討的問題，而不是只有管理費、維護費怎麼收的問題。
第三是因更新後銷售面積減少，將會影響都更與危老共同負擔比，進而對於之後都更重建整合上造成衝擊。
虛坪改革宜有配套措施
對此，陳碧源建議，政府應該要做到相關的配套措施應包括：
第一，在市場端銷售反映上，內政部應該要仿效香港推動實坪改革的作法，即採搭配實坪計價與總坪計價並呈的方式。
首先，政府在實價登錄查詢網站的呈現上，除現行總坪單價外，另外增加實坪(專有部分)單價，以俾消費者比對。
其次，政府應一併修改不動產說明書及預售屋、成屋買賣定型化契約應記載事項應記載事項，要求建商銷售預售屋或成屋或經紀業銷售成屋時，在不動產說明書或買賣契約書上除呈現銷售總價外，另應一併呈現實坪計價單價及總坪計價單價，以利消費者比較。此外，房屋銷售含有停車位部分者，應強制呈現及揭露停車位價格，以利消費者比較。
第二，停車位專有部分，內政部應該同步修改民法及公寓大廈管理條例關於停車位採專有部分時的土地持分面積計算方式、表決權計算方式，以及法定車位不得外售之規定，以減少停車位改為專有後對於土地持分產權、區分所有權人會議管等理部分的衝擊。
第三，政府應該給予訂定施行日上較長的緩衝時間，以降低市場上對於巨大變化所帶來的衝擊。
沒買車位的車道使用爭議
馨傳不動產智庫執行長何世昌也發表看法指出，公設比改革的優點是降低虛坪，民眾買到的房子坪數更實際。唯缺點是車位登記改為專有，並有獨立權狀，建商理應會調漲車位售價。在車位足夠的情況下，甚至會要求戶戶買停車位。
另外，此次修法亦有易引起爭議的地方。例如「車道可供整個社區住戶通行」，意思是沒買車位的住戶，也可以使用車道。
內政部擬定這項規範，主要是為了避免購買車位的住戶不讓未購買車位住戶使用車道，因此賦予未買車位住戶也有使用車道權利。
何世昌表示，如果他沒理解錯誤的話，部分住戶花錢買了車位、車道，卻要無償提供車道給所有住戶使用。這似乎有點反人性！這樣真的能徹底解決住戶使用車道的爭議嗎？他挺好奇的。
另外，還有一個重大改變是「停車位及車道調整為專有部分、核發權狀」，但有獨立權狀並不意味著能夠自由買賣車位，因為內政部指出，「法定停車位只能在社區住戶裡轉移，不能賣給社區以外的人。」未來民眾若單獨購買或出售車位，需注意新制車位無法獨立移轉，以免造成糾紛。
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