16年不吃不喝才能買房的說法，其實是個假議題，主要問題是分子「房價」太高？還是分母「所得」太低？或是兩者皆是？本文揭曉！
房貸負擔率、房價所得比 台北最高 二線城市最低
依據內政部資訊平台公布114年第一季台北市房貸負擔率高達68.94%，房價所得比高達15.85倍，因此廣為媒體報導的就是：年輕人想在台北市買房必須16年不吃不喝才能圓夢！然而筆者認為這個論述有點危言聳聽，事實上，這一直都是個假議題。
依據內政部統計114年第一季全國房貸負擔率為44.53%，房貸負擔率較上季(113年第四季)下降2.09個百分點，較113年同季上升0.23個百分點，而房價所得比114年第一季為10.24 倍。
1.新北市：房貸負擔率為58.68%，房價所得比本季為13.49倍。
2.台北市：房貸負擔率為68.94%，房價所得比本季為15.85倍。
3.桃園市：房貸負擔率為38.98%，房價所得比本季為8.96倍。
4.台中市：房貸負擔率為53.37%，房價所得比本季為12.27倍。
5.台南市：房貸負擔率為42.23%，房價所得比本季為9.71倍。
6.高雄市：房貸負擔率為43.13%，房價所得比本季為9.92倍。
房貸負擔率與房價所得比過高 問題出在統計數據上解讀的迷思
從上述各都數據顯示，台北市房貸負擔率平均高達68.94%，房價所得比高達近16倍，用簡單算術就是年輕人要16年不吃不喝才能買房，要吃要喝可能一輩子也買不起房。然而事實是如此嗎？
首先我們探討房貸負擔率，房貸負擔率計算公式為：房貸負擔率=中位數住宅總價貸款每月攤還額÷家戶月可支配所得中位數。這代表中位數住宅總價之每月應償還本利和占家戶可支配月所得中位數的比例狀況，比例越大則房價負擔能力越低。貸款負擔率<30%表示可合理負擔，高於50%負擔能力就有風險。
但筆者認為，台北市不可能平均每人房貸負擔率高達68.94%，問題就在一般家庭可支配所得中位數的人，不會勉強去購買中位數總價的住宅，而會選擇自己可負擔能力的低於中位數總價的貸款，這就是平均統計數據解讀上的迷思。
同樣的，我們探討房價所得比，其計算公式是：房價所得比=中位數住宅價格÷中位數家戶可支配所得。而事實上，中位數家戶可支配所得者，大都不會購買中位數總價的住宅，而是往下尋找中位數總價以下住宅，再加上首購只要二成自備款，所以在台北就業者的年輕人其家庭支配所得，只要儲蓄幾年，並往新北市尋找中位數或以下總價的住宅，就可擁有購屋條件，就能先求有、再求好，因此，16年不吃不喝才能買房的確是危言聳聽的假議題。
貧富差距不斷擴大 未來年輕人更買不起房
再說16年不吃不喝才能買房的說法，主要是在凸顯房價太高，但問題是分子「房價」太高？還是分母「所得」太低？
筆者認為，房價高是果不是因，房價太高是事實，但所得太低更是殘酷的事實，若台灣經濟發展一再傾斜，高科技一枝獨秀，傳統產業轉型無望，貧富差距不斷擴大，未來年輕人更買不起房。
現實上，政府要解決高房價高民怨實在很難，如今，要讓買得起的人就去買房，去促進產業發展，房價隨市場機制與循環，必然有漲有跌。而另一方面，政府應積極廣建住宅，讓低所得的人，要能買得起，至少租得起房，這就是政府住宅政策首要目標，才能解決低薪年輕人的居住問題。
更多精彩內容 就在 [理財周刊1318期] 👈點紅字看更多
