不動產說明書讓交易更透明55229' />
新版不動產說明書在十月一日上路後，對購屋者的保障更多，因為新版的規定，諸如凶宅、工業住宅、夾層屋等有隱匿或違規使用的成屋，將會無所遁形，此外，包括周邊三百公尺的嫌惡設施，或有無學校、市場等眾多重要設施都要記載，不僅讓消費者省下必須到現場走一趟的麻煩，也使得「購屋決定」更加明確。繼二○一二年八月一日起實施「實價登錄」，令交易價格更透明之後，內政部針對不動產交易易滋生的糾紛，讓原本就有的不動產說明書再做「加強版」，於今(二○一五)年十月一日重新上路。新版說明書可降低買賣糾紛新版的不動產說明書對消費者未來購屋的權益保障為何？消費者拿到新版的不動產說明書，要注意哪些項目呢？另這樣的新版本，還有不足之處嗎？全國不動產企研室主任張\u701e勻指出，內政部舊版過去的規定因不夠完整，導致房仲業者在受賣方委託後，依內政部規定所製作的不動產說明書，常因資訊不夠充分與完整，導致買賣糾紛頻傳！新版不動產說明書的上路，等於灰色地帶全被揭開，買方多了保障，對賣方來說，也不怕事後糾紛，並且讓房價回歸合理行情！同時因為調查時間較長，物件所有資料一次全都露，反而能夠加速交易時間。張\u701e勻表示，新版不動產說明書簡單來說，明確規範屋主的法律責任，以及仲介的業務責任！中信房屋法務專員洪堯漢認為，今年十月一日上路之新版不動產說明書，增加房屋周邊重要與嫌惡設施部分，又詳列土地、基地、成屋及預售屋之重要交易條件，還有目前管理狀況與建物型態之規定，並詳列買方日後應繳的稅費項目，包含契稅、房屋稅、印花稅、特種貨物及勞務稅(奢侈稅)等，整體來說，新版不動產說明上路，對買方的買屋權益更加有保障，也使仲介業者的不動產調查義務得以藉法規更加具體化。信義房屋法津服務專案經理鄭啟新則說，內政部宣布修改不動產說明書「應記載及不得記載事項」後，消費者買賣房屋將有更大的保障，但根據調查，有高達九○％的民眾不知道買屋可索取不動產說明書，另有八八％的民眾不知道「不動產說明書」與「標的說明書」並不相同，此外，也有七六％的民眾就算拿到「不動產說明書」也不知道該看哪些重點。消費者最怕買到凶宅不過，房屋是不是「凶宅」？顯是消費者較為關注的焦點。洪堯漢指出，凶宅的定義在法律上並無明文規定，惟就內政部對凶宅之定義整理如下：一、所謂的「凶宅」限於賣方產權持有期間，賣方擔保責任範圍僅限於擔保所出售的房屋並非凶宅，而不包括同棟大樓其他房屋。二、曾發生凶殺或自殺死亡，但不包括自然死亡及意外死亡。三、在專有部分(指房屋及土地所有權人的屋內及陽台)求死行為致死，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。洪堯漢表示，由於國人對於「凶宅」還是採取抗拒和排斥心理，除了要買的那一戶是否為凶宅外，也對該社區內是否發生過凶殺案等情況極為「在意」，唯這又不在「揭露範圍內」。因此，建議消費者除應詳讀不動產說明書內，關於是否為凶宅之說明，可再請房屋仲介說明所為調查行為。除了是否有請賣方、占用人說明外，尚有查訪鄰居、管委會、村長、里長、鄰長，或經由剪報、網路、媒體相關報導等方式查悉，並就前開實務調查過程是否有做成相關紀錄等等，且在買賣合約書內註明「若為凶宅可無條件解約、退款」，方可對自身購屋權益更加保障。凶宅揭露存有盲點張\u701e勻分析，凶宅的部分是新版不動產說明書中備受爭議的內容，主要是因為僅規範本建物專有部分(室內、陽台等)在賣方產權持有期間，是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒，或其他非自然死亡之情形。因此，前手或前幾任屋主在其持有期間是否曾發生上述情形，可能現任屋主的賣方也不知情；或者即使是凶宅，只要經過有心人士中間轉手一次，新的賣方即可主張未發生非自然死亡情形，而形成非凶宅的資訊斷點！不過，正派的房仲業者都會教育業務人員，一定要在委託後銷售前做詳細的調查，盡可能蒐集凶宅資訊，此外，消費者也能自行上網蒐集資訊，以避免消費糾紛。再者，只要誤買凶宅，一樣可以提出民事訴訟，向賣方求償，並不影響買方自身權益！鄭啟新談到，信義房屋於二○一一年推出全球首創的「凶宅安心保障服務」項目中，即包含「凶宅多重過濾系統」與「凶宅補償保障制度」兩大構面，除了強化凶宅查檢的功能外，也推出制度化的保障機制，搭配本次不動產說明書的修正，可為消費者建構全方位的購屋安全防護網。 除了凶宅外，消費者還要看什麼呢？洪堯漢表示，要注意「看環境」以及「看停車位」兩部分。周遭三百公尺重要設施全都露「看環境」主要是新版不動產說明書要求房仲業者，應調查並提供房屋物件周邊半徑三百公尺範圍內，重要環境設施之電子地圖。所謂的「重要環境設施」並非僅限於嫌惡設施，舉凡巿場、超巿、醫院、學校、警察局、寺廟等設施，均應標明，讓消費者在購屋時，有足夠交易資訊進而選擇自身所需之房屋。另據21世紀不動產嫌惡設施購屋調查統計，有近九九％民眾認為區段環境將是未來購屋時考量主因，嫌惡設施更直接影響購屋意願。21世紀不動產副總經理曹若琪表示，「傳統嫌惡設施」如飛機場、變電所、高壓電塔、墓地、加油站、寺廟、殯儀館、火化場與納骨塔、垃圾場、瓦斯行、葬儀社等，而嫌惡設施並非法律名詞，如何認定並無一定標準，利弊因人而異，但卻大幅影響民眾購屋意願。調查指出，在新版不動產說明書編列「傳統嫌惡設施」項目中，有三五％的民眾購屋時最無法接受「殯儀館、火化場與納骨塔」，其次為「公墓或私人墓地」，占比三一％，再來則是影響生命安全的「高壓電及變電所」占比九％。國人講究風水禁忌，顯然造成心理干擾的嫌惡設施比健康干擾影響更甚，成為現今購屋者一大篩選指標。至於購屋議價空間，近六八％民眾認為若房屋周邊有嫌惡設施，議價空間成數應達二～三成。停車位權益雖有規範 最好能試停其次是「看停車位」方面，洪堯漢表示，消費者應注意新版不動產說明書是否有詳細記載車位類型、性質、形式、大小、載重等資訊，房仲可協助測量停車位大小，又停車位的所在位置與條件設計，也是車輛可否順利停放的關鍵，建議消費者應駕車試停，對自己的購屋權益會更有保障。張\u701e勻也建議，若中古屋是含車位的，尤其是一些有上下兩層的機械車位，消費者最好能夠親自開車試停(尤其是高頂的休旅車)，免得發生買了又無法使用的窘境！新版不動產說明書的6大影響吉家網不動產顏明輝處長指出，新版不動產說明書將加重與加強各項資訊透明化，並提升交易安全與減少買賣糾紛發生，同時，也將造成市場消費行為6大改變：1：預售屋對消費者的保障最大：之前建商和代銷未曾製作預售屋之不動產說明書，僅以模型與DM銷售方式將成過去式。2：新版不動產說明書增加市場公信力：除了產權調查之外，增加代書項目與政府未公開資料查詢，製作完整不動產說明書可增加資料正確性和公信力，並減少不必要購屋糾紛。3：屋主對凶宅之揭露與房仲之調查義務仍有爭議：凶宅只限建物之專有部分，且於產權持有期間發生才需揭露，成為各方爭議所在，對房仲應盡調查義務不見得有利，也會增加未來買賣之爭議糾紛及訴訟。4：產生助漲與助跌效果：優良物件房價堅挺，但瑕疵較多房屋將成為買方殺價籌碼，屋主抗性反比房仲增加。5：資訊應充分揭露，以防成為買方交易後解約藉口依據：說明書若揭露不完整，當買方買貴或後悔不買時，將從說明書內容尋求瑕疵與疏漏，以達到其目的，故完整誠實揭露成為考驗屋主與房仲項目。6：「屋主自售」不需提供說明書是制度盲點：瑕疵較多或欲規避的屋主，會以自售方式規避重要資訊揭露，不知情買方反成最大受害者，應特別注意。顏明輝表示，不動產說明書內容不實記載，將對經紀業者開罰，房仲業者已加強教育訓練來因應，以防受罰及徒增糾紛。
