從「一大二多三高四低」檢視2023年房市發展趨勢

這一波房地價格持續飆漲的最大利多在於錢多利率低，2017年開始台商陸續回流，自從經濟部推動「投資台灣三大方案」以來，截至今年11月11日已吸引1,276家企業投資高達1兆8,204億元，預估將可創造14萬623個就業機會，此外，此一方案行政院已核定受理再延長至2024年，因此，未來三年之內勢必還有更多的資金回流而影響國內房地價量之變動。

以下僅就「一大二多三高四低」檢視2023年房市發展趨勢，提供參考資訊。

一大係指貧富差距大，二多是指錢多、投資(機)多，三高為高房價、高造價與高公設比，四低是指低購買力、低銷售率、低貸款比率與低租金收益率。

台灣這一波房地價格大幅暴漲，主要緣於錢多利率低，就土地投資或投機角度來看，近年有不少重大公共工程徵收土地，讓不少地主大發利市，這些地主所擁有的大筆資金，眼看著房地價格逐漸向上攀升，其中尤以排隊買房最受矚目，導致這些暴發戶不約而同的將資金再挹注於土地，此一問題截至目前為止尚未完全止歇。至於一些有錢人在資金充裕情況下，也會大量跟進購置房產謀取暴利，主要是根據往昔經驗，只要口袋夠深資金足夠，即使景氣衰退房價下跌，如果是自有資金就不會有利息負擔壓力，通常他們會先將買進的土地或房屋資產提供出租收益，由於沒有利息負擔，在景氣衰退階段通常都會採取待價而沽的投資策略，靜待下一波景氣來臨，再連本帶利一次回收。

從另一個角度來看，由於土地價格大幅暴漲，再加上營建成本也大幅暴漲，影響所及，在成本推動以及需求拉動情況下，假性需求油然而生，從而亦導致這一波房地價格不斷向上攀升；另一原因則是近年政府大力推動投資台灣三大方案，累計超過1.8兆元，無形中也助長了投機炒作，至於另一原因則是這段期間股市也從12000多點一路飆漲到18000多點，在此一龐大的資金洪流之下，自然而然的會引起一些手頭上有多餘資金的人不斷的加入房地產投資或投機，此一發展趨勢也可從房地合一稅自2017年實施迄今課徵金額累計超過千億元見其端倪！

●一大

在薪資所得長期停滯，再加上近年房價、物價暴漲情況下，貧富差距導致Ｍ型社會所衍生的社會問題也越來越多，而更重要的是年輕人對於貧富差距愈來愈不滿的情緒將會逐漸影響政府政策並波及房市景氣。

●二多

1.在錢多方面，根據中央銀行統計數據，截至今年十月全體貨幣機構存款合計55兆8955億元，全體貨幣機構放款與投資43兆1970億元，其間差距高達12兆6985億元，連帶貨幣供給額的衡量數據M1B與M2分別高達4.6%與7.49%，由此顯見在國內游資充裕情況下，雖然近年主管機關已連續祭出四次選擇性信用管制，而仍無法有效壓抑房價之主要原因。因此，今後建築產業更應該密切注意政府政策對於整體營運流動性問題之衝擊程度為何？

2.在投資(機)方面，根據591實價登錄資訊，十年來全台房價漲幅高達48.62%；其中尤以台南市上漲1.89倍最高，其次為高雄市1.3倍、台中市1.1倍最受矚目；在此情況下就有越來越多的投資(機)者爭先恐後的將資金挹注於土地，尤其是在2020年北中南各地都有大批購屋者排隊買房，並且有不少建案甫一推出隨即宣告100%完銷，此一情況看在有錢人眼裡，自然而然會把手中的資金不斷的挹注於土地市場。截至目前為止，仍然可以看到各地土地交易尚未止歇訊息，除不少建商仍持續儲備土地之外，更有不少土地係由自然人所購買(詳請參閱附表)，並且還出現集資購買之後連續轉手好幾次情況，這也就是這一波房地價格逐漸上漲過程，尤其是在投資投機所佔比例節節攀升情況下，導致房地價格始終居高不下。

另一值得注意的是，有些僑外資公司，不僅相繼購置商用不動產，並且還是現金一次付清，因此也就很容易看出來，這一波房地價格大幅暴漲的背後，無疑的土地炒作就是主要元凶，最明顯事例即是不少地主，因為公共建設土地被徵收之後滿手現金，索性再將其挹注於土地，倘若土地面積較大所需資金較多，則採取集資購買方式。

另外，這一波保險公司與上市櫃公司也爭相介入搶購土地或商辦大樓資產，供為企業總部與研發大樓之用，因此也就很容易看出2023年的發展趨勢，土地市場與商辦、廠辦的需求，應該不會那麼快結束，可能還要再遞延個二至三年。因此，雖然2022年下半年呈現「價持平量微縮」情況，2023年將會出現明顯的轉折，亦即房地價格下跌，並且後續將會再延伸出空屋、餘屋增加，連帶銷售率也會下降等種種後遺症。

▲營造工程物價指數主要工料年增率（資料來源：行政院主計總處）

▲鋼鐵相關之營造工程物價指數年增率（資料來源：行政院主計總處）

▲2009-2022年台北市與新北市建案平均公設比(％) （資料來源：彙整自住展雜誌）

●三高

1.高房價：

根據住展雜誌統計，2022Q3北台灣各縣市新建案每坪平均年漲幅18.1%，其中台北市每坪上漲至105.6萬元，新北市46.9萬元，桃園市30.9萬元，基隆市24.6萬元，新竹地區35.7萬元，在此房價節節攀升過程，主管機關陸續祭出之壓抑措施與逐漸增加之超額供給，將會促使蛋白區房價呈現明顯下跌趨勢。

2.高造價：

在營建成本依舊高懸情況下(詳請參閱附表)，雖然好區位、好地段房價下跌幅度有限，但也相對衍生不少交易與延遲交屋，甚至演變為爛尾樓等糾紛，影響所及，更會導致日後空屋、餘屋去化之困難性！

3.高公設比：

由附圖資料顯示(詳請參閱附表)，在公設比愈來愈高情況下，室內實際使用空間越來越狹小，而在房價逐漸高漲過程，業者普遍規劃小坪數以降低總價市場因應購買力逐年下降之趨勢，其嚴重後遺症在於日後成屋下濾作用之阻滯性！

●四低

1.低購買力：

由於所得增加遠跟不上房價上漲幅度，一般中產階層除非有長輩資助，否則很難擁有一戶心中理想的住家，此可由愈來愈高的房價所得比與貸款負擔比率見其一斑；其更嚴重後果在於小坪數住家林立，並且還會影響到生活品質與日後換屋不易並導致餘屋去化等問題。

2.低銷售率：

現階段預期下跌心理愈來愈濃厚，2023年必然會有越來越多的建案主動降價求售，而這也正是景氣衰退過程必然會出現的情況，因此，明年市場預售屋、新成屋與中古屋將會有愈來愈多的物件競價求售，現階段最受矚目的淡海地區此一情況已愈來愈明顯。

3.低貸款比率：

在主管機關打炒房政策前提下，不論是建商購地或建案餘屋貸款比率都已大幅限縮，影響所及，市場景氣衰退必然嚴重衝擊購屋意願。

4.低租金收益率：

根據全球房地產指南(Global Property Guide)統計資訊，在現階段全球15個最高房價城市當中，台北市長久以來2.06%的租金收益率一直處於倒數第二名(土耳其伊斯坦堡1.93%，倒數第一)，而這也正是台灣房地產普遍不受國際投資公司青睞之主要原因；影響所及，台灣房地產每逢景氣屆臨即會出現投機炒作等異常情事！

▲世界15個最高房價城市房價對照圖（資料來源：彙整自Global Property Guide）

▲世界15個最高房價城市租金收益率對照圖（資料來源：彙整自Global Property Guide）