在過往的電影中，包租公或包租婆形象，都是坐在板凳上蹺腳，拿著一大疊鈔票，沾了點口水在數鈔票，讓人極其羨慕。但現實中，這些「房東族」，一方面怕「租事」被國稅局抓到而課稅，另一方面，稍不小心，就會踩到租賃地雷，惹來一堆麻煩事。
對房東族來說，要避開的地雷有哪些呢？
十大不得記載事項
首先，根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規定，租約內不可記載這些事項：
一、不得記載拋棄審閱期間。二、不得記載廣告僅供參考。三、不得記載承租人不得申報租賃費用支出。四、不得記載承租人不得遷入戶籍。五、不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。
六、不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。七、不得記載承租人須繳回契約書。 八、不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之。九、不得記載違反強制或禁止規定。十、不得記載承租人不得申請租金補貼(圖一)。
這十大項中，「不得記載承租人不得申報租賃費用支出」，也就是過往有很多「潛水」的地下房東，因為不想申報租賃所得，被國稅局課稅，因此，要求承租人不要去報稅，否則要漲租。
有些房東也認為，合約中沒有記載這一項，但跟房客「口頭」約定不報稅，但存在著某部分風險，也就是房客跟你「口頭說好」，但退租後，仍去申報租賃費用支出，結果，房東就被國稅局勾稽查到，就會被「連補帶罰」而得不償失。
而「不得記載承租人不得申請租金補貼」這項，也是因為過往房東不想被查稅，因此，也跟房客「約定」不要去申請政府的租金補貼。但這部分，也因《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規定，符合申請租金補貼資格的租客，再也不用害怕房東私下漲租的威脅了。
此外，因為租客去申請「租金補貼」，房東也自然成為「公益出租人」，而政府為了解決民眾租屋的需求，鼓勵房東族釋出房源，也對「公益出租人」提供租稅優惠。
公益房東的租稅優惠
財政部表示，房東如果將合法建築物提供作包租代管社會住宅，或將房子出租給符合租金補貼資格的房客，經主管機關認定為公益出租人，此類公益性出租的房屋、土地，可享有「綜合所得稅、房屋稅、地價稅」三大稅賦優惠。
包括一、每屋每月租金收入最高1.5萬元的綜合所得稅免稅額，二、房屋稅率適用自住住家用稅率1.2%，較一般非自住稅率大幅降低，三、享有地價稅優惠：適用自用住宅用地稅率2‰。
而另一好處是減少租金拖欠風險，房客因獲得政府租金補貼，通常租金支付能力較穩定。因此，可幫助房東合法節稅，並提高出租收益。
即便如此，有些房東還是不想浮出水面，寧願當地下房東，而租屋市場，出現不少「惡房東」或「惡房客(租霸)」等爭議。
租客安心住 房東放心租
政府為改善租屋市場，先於民國107 年6月27日起正式施行《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱租賃專法)，以減少房屋租賃糾紛。
之後，內政部另於114年9月18日部務會議通過，租賃條例修法三大方向，包括「保障3年租期」、「限制續約租金漲幅」及「強化租賃雙方權益保障」，用以保障租賃雙方權益，要讓「租客安心住、房東放心租」。
內政部指出，近年租屋族常面臨短期租約與租金調漲壓力，影響基本居住人權。
為此，首先在「保障3年租期」部分，規範租客享有3年租期保障，除非房東有自用需求或遇有欠租、毀損等法定情形，否則不得拒絕續租(圖二)。
房東若因自用收回，須於租期屆滿6個月前通知，並規範收回後1年內不得再出租，違反規定將處罰則並須補償租客3個月租金。
在「限制續約租金漲幅」部分，為避免租客因不合理漲租被迫搬遷，修法規範房東續約雖可調漲租金，但須於租期屆滿6個月前通知，且漲幅不得超過當月行政院主計總處公布的房租指數年增率，確保租金調整合理(圖三)。
在「強化租賃雙方權益規範」部分，明定房東不得以任何形式禁止租客申請租金補貼、遷入戶籍或申報租金費用，違反者相關約定無效並處以罰則。
同時，也兼顧房東權益，增訂「租霸下車條款」，若租客惡意欠租、妨礙安寧秩序或從事非法活動等，房東得提前終止租約。對於經公證的租賃契約，租賃期間若租客欠租已符合法定終止條件卻仍拒絕搬遷，房東可逕送強制執行(圖四)。
內政部希望，透過此次的修法及配套措施上路，台灣租屋市場有望建立更健全的規範，真正落實「租客安心住、房東放心租」的雙贏目標。
不過，內政部雖然增訂了「租霸下車條款」，讓善良房東族再也不用擔心碰到惡房客，但在「保障3年租期」，似乎又違反市場租賃「自由」原則。
有些房東私下表示，因美伊戰爭，近期搞到連塑膠袋都因缺貨買不到，價格漲，而為何「出租房子」還會被設限，保障3年租期？不能短租一年？
另「限制續約租金漲幅」部分，不少房東族也反彈指出，「漲租幅度」本就應地段、屋況及租屋需求多寡而有所不同，更何況，房子是屬於私有財產，想租多少，還不能自己說了算，這算什麼天理?!
而此修正草案，在去年底送進立法院審議，到今(115)年3月底，立法院尚未三讀通過，因此，未來的草案內容是否有所調整，還存有變數！
很多房東族私下抱怨，除了自住房子外，多出一間房拿來出租，當生活費，卻好像變成全民公敵般；而有房出租，能收租金，但房東族的風險也不少，仍得步步為營，以免踩雷。
小心定期變不定期租約
根據《民法》第425條規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限「超過五年」或「未定期限」者，當房屋賣掉時，承租人無法以舊合約對抗新買主，也就是不適用「買賣不破租賃」。
此外，租約到期後，承租人續住，出租人沒有反對並繼續收租，就會變成《民法》第451條規定的，「視為以不定期限繼續契約」。
而出租人「漠視租約」，最壞的情況是，原本定期租約變不定期租約，房客有繳租，房東就不能隨便「趕」房客走。
房東若想終止租約，就得符合《土地法》第100條規定，例如：需收回自住、改建、租客違法轉租、欠租達兩期等規定。
因此，為確保房東權益，最好是，租約期限若要超過五年，最好花點小錢去進行「公證」，另租約到期前，若是租客還想續租，最好重新簽訂新約，以避免陷入不定期租約的風險。
而租約要不要「公證」？費用又怎麼算？根據了解，出租人可以將租約拿去法院或民間公證人辦理「公證」，如果有約定附加強制執行條款，遇上一方違約，例如租客欠租不走，那房東就不用再經過漫長法律訴訟，而是可以直接拿公證書聲請強制執行。而費用大多在3000-5000元間，不少公證單位也說，房東算是花一筆小錢換一個「保障」。
租客半夜漏跑
而房東族也怕租客延遲繳稅後，半夜落跑，搞人間蒸發。而租約未到期，有些惡質房客，會把房東提供的物品偷搬走，讓房東財務損失。而另一情況，則是租客有不少東西沒搬走，房東能私自清運、丟掉嗎？答案是，「不行」。
因為租客即使失聯，房東仍不可自行開鎖進入，並將東西丟掉，否則，就可能觸犯《刑法》規定的侵入住宅罪與毀損罪。
因此，在簽約時，房東最好依據《租賃住宅市場發展及管理條例》，在租約上約定，「期滿遷出後遺留物品視同廢棄物」處理。另假設合約未約定，卻碰到上述情況，依民法規定，須給租客「相當期限」通知其回租屋處取回物品。
為防範租屋爭議，房東可以請里長、警察或鄰居等第三人做見證，記錄屋內剩餘物品，拍照或錄影存證，列出清單，之後，以「存證信函」正式通知房客在期限內(如7-15天)取回，若逾期未取回，即視同放棄所有權，並授權房東直接處置。
租客設籍及後續善後
另外，因為《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規定，「不得記載承租人不得遷入戶籍」，但房客退租後，卻不把戶籍遷走，萬一房東想賣房子，裡面卻有「他人」戶籍，會徒增困擾。
部分房東因擔心房客於租屋處獨立設戶籍，搬遷後戶籍未遷出，導致無謂麻煩，造成實務上有房東以租約或口頭方式禁止房客設戶籍。內政部表示，依據《戶籍法》第50條第1項規定，房客搬家戶籍未遷出，房屋所有權人可依法申請將房客戶籍遷至當地戶政事務所。
內政部指出，為了讓房東更放心讓房客設籍，即日起增加線上服務，當房客搬遷而未遷出戶籍時，房屋所有權人只要掃描上傳房屋所有權證明文件，以及同意戶所運用「地政資訊網際網路查詢系統」查核確認房屋所有權內容，經戶所查證房客確實已遷離戶籍地，並辦理後續行方查詢無法查到，就會將房客全戶戶籍遷至戶政事務所。
租客想養寵物，要不要出租？
此外，因為養小孩的花費不少，現今不少家庭流行「養毛孩」，對房東來說，是一大挑戰。
若是養有寵物的房東族，可能覺得租客有養寵物並不是問題。但有些房東族卻因寵物會在房內留有味道，因此，在房源廣告上註記「禁止養寵物」，問題是，租客偷養寵物時，該怎麼辦？
為此，房東最好在簽訂租約的時候，就白紙黑字寫清楚，若房客偷養寵物，一經發現，即刻解約，並針對寵物破壞傢俱，在屋內留下各種痕跡，冷氣有卡毛、屋內有狗味、貓味等情況發生，要求租客恢復成原本出租時的狀態。因此，房東在出租點交時，最好能拍攝屋況照片和影片，日後，若要興訟，在法律上也比較站得住腳，以免發生問題卻求償無門。
要不要另立收據
此外，房東收租，要不要給收據？而給收據，卻有印花稅問題。
財政部曾舉例，小周的房東每月收取租金1萬元，如未另立收據，僅於租賃契約上逐月簽章註明收訖者，則該租賃契約就具備了代替銀錢收據的性質，應於每月收款時，依銀錢收據金額的4‰繳納印花稅40元。
小周給房東的保證金5萬元及每月租金1萬元，如果都以支票支付，房東收取支票時，於租賃合約內分別載明票據名稱及其號碼，則保證金應納200元及每月租金收入應納40元的印花稅均可以免繳納了。
房東不報稅 小心被抓到
而今年五月即將到來，財政部表示，房東申報綜合所得稅時，記得要把全年的租金收入，減掉必要損耗和費用後的餘額當作所得額，申報房屋租賃所得。
租賃所得的申報方式，一種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用，但若僅土地出租的收入，只能扣除該地當年度繳納之地價稅，不得扣除43%的必要費用。
另一種是採列舉扣除方式，必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。房東可先行核算可以扣除費用額，擇高適用。
至於房東所收的押金，應該按中華郵政股份有限公司1年期定期儲金固定利率，計算租賃收入，可以減掉租賃所得的必要費用。
未申報恐遭補稅處罰
如果那些地下房東存有僥倖而不報稅，財政部表示，個人房東出租房屋應如實申報租賃所得，以免遭補稅處罰。
財政部說，邇來外界屢反映個人房東出租房屋漏未申報租賃所得，為遏止此逃漏稅行為，維護租稅公平，將針對持有多屋者加強查核，提醒個人房東如有出租行為漏未申報租賃所得者，應儘速自動補報並補繳所漏稅款，以免遭補稅處罰。
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