台灣房市今(二○一四)年真到了轉折年？政府用各種加稅動作來宣示打房的決心，而關係一年景氣好壞的「三二九黃金檔案」又爆出大量，空頭解讀為建商的「逃命波」，但多頭不退讓，指量能在正常範圍，購屋者不用擔心，多空對決態勢明顯。根據住展房屋網統計，今年三二九檔(統計三月一日至四月底)爆出四五八六億大量，顯示營建業者已不願再等待，而白白錯過時機，且光是北台灣，推案量就高達三七○六億元，較去年同期成長一．七倍，且是近七年的最大量；至於大台中的量約八三○億元，大高雄地區約五十億元。不過，南台灣的業者認為住展房屋網的統計太保守，台南地區有五彩集團推出「五彩．東急」的一、二百億元建案，另國揚建設的「國揚翡翠森林」生態別墅去年底先動工，今年三二九登場，三期總銷一百億元，加起來至少有二百億元的案量。而高雄市代銷公會理事長黃\u70f1輝也談到，光公會有統計的就有三八五億元，其中包含興富發四月份將推出的「華人桂冠」超大豪宅案，案量就有二五○億元，另京城建設「鉅誕」案也繼續銷售，案量有八十億元，大高雄總計就有近五百億元，依此統計，全台在三二九檔或是整個三月至六月底，恐怕爆出五千億元大量。三二九爆量 議價空間大「量大，代表什麼？」最近空頭說法為，這是建商為了逃命，故傾巢而出，此外，市場上開始流傳，去年大賣的「小宅」產品，現在銷售速度已變慢，而最讓購屋者緊張的利率問題，也伴隨著ＱＥ退場，利率可能揚升等等。住展房屋網經理黃美瑄則分析，今年會爆大量，主要是去年底市況慘澹、政策打房，因此，有不少建案是去年的「舊案新賣」，以及有些原本是去年的推案，因故延遲至今才推的個案，加上年底七合一選舉，建商才會搶在上半年大舉推案。民眾買房 看好五都精華區中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮另指出，由於政府定於二○一五年七月實施容積上限管制，也讓不少建商趕著掛件申請建照，以確保容積移轉或容積獎勵能適時使用上，因此，才會出現異於往常的量；而在此情況下，反而是「買方市場」，有購屋需求的人，反而可以好好「議價」。而根據「二○一四年Q1永慶房產趨勢前瞻報告」中，針對民眾在三二九檔期進場買房意願大調查結果，研究發展中心經理黃舒衛指出，受到政府打房的影響，民眾對近三個月房價看法略微保守，以持平小漲比重佔六九％最多，三三％民眾看漲，相較第一季四○％民眾看漲，比重微幅修正。黃舒衛指出，七都民眾裡，台南市進場意願最強(二五％)，主要是這些年來漲不多，有落後補漲機會，而進場意願最低的是桃園縣(一三．九％)，主要是桃園青埔地區炒太凶，被政府盯上有關；而整體買氣上，南部買氣略優於北部及中部。而想進場買房的民眾，也針對七都買房首選區域做出選擇，至於看好的原因，以「生活機能強、房價最抗跌(二○％)」、「商業活動繁榮與消費力(一八％)」及「具捷運、高鐵等交通優勢(一五％)」居前三大條件。北台灣房市爆大量，今年流行哪些房型呢？全台又是哪些區域有案量呢？《理財周刊》將從北到南，一一為消費者分析，試著讓消費者購屋有所依循。北台灣的產品，仍走Ｍ型化，台北市是高總價的豪宅產品，新北市以低總價的首購或首換產品為主流，而桃園青埔一帶，小宅的去化速度快，有些建商趁勢推案。政府針對雙北市總價超過八千萬元，其他區域超過五千萬元的豪宅案加重課稅，對建商們形成一股推案的壓力，但因為台北市可建的大面積基地難尋，因此，仍以推豪宅產品為主。目前市場上的大案是華固建設在天母所推的超豪宅建案「華固天鑄」，總銷有二五○億元，由於超大坪數一七八坪，每坪開價超過二百萬元，每戶總價至少二、三億元以上。此外，欣陸控股旗下的大陸工程在敦化北路、松山機場附近的超豪宅案「琢賦」，董事長張良吉說，該案規劃十三樓高，為一四○坪雙拼大宅，可銷售戶數不到十戶，因戶數少，且有一百多組詢問客戶，因此，完銷時間不是問題，而據了解，每戶入住門檻要三億元以上。台北市超豪宅 追求稀有、獨特要吸引這些「非富即貴」的高端客層青睞，當然產品的規劃力要強，如「華固天鑄」，請到獲獎無數的新加坡建築團隊─WOHA做設計，代銷的新聯陽指天鑄規劃設計為會呼吸的建築，且是SC+雙制震，並位於正天母核心地段，屬於獨特稀有豪宅，可以慢慢賣。「琢賦」則是強調敦化北路林蔭大道的無敵景觀，外觀由元宏建築師聯合事務所操刀，門廳設計則請來美國羅克威爾設計集團（Rockwell Group）規劃，而庭園則由現代日本庭園設計巨匠堀口正人打造，匯集中、日、美三方設計大師。而興富發在內湖日湖百貨舊址將推出總銷一五○億元的「\u53cc湖匯」，也是市場矚目焦點。台北市除了豪宅大案外，華固位於景美財訓所「地上權」案的「華固新天地」，預計四月份登場，總銷也有一三○億元，備受關注的部分是華固如何取得銀行團的支援，讓消費者不用擔心找不到銀行房貸問題。另維多利亞集團業務總經理柯李興指出，目前雖僅推景美案「WOW」、內湖環山路案「緩緩」，但為了徹底落實一條龍服務，維多利亞集團增設成立地產、設計品牌，從銷售、裝修、出售一網打盡，希望提供更完善、安心的服務。新莊副都心十一案登場搶客力麒董事長郭淑珍則談到，五月將推出兩案，包括總銷三十五億元的「萬華莒光路案」，規劃成六十二、六十七坪的換屋產品；另總銷五十二億元的新莊新泰路案，規劃為三十、五十、六十及七十坪的產品，首購、首換及置產投資族群都一羅網盡。新北市部分，新莊副都心仍是一大焦點，黃美瑄指出，就有十一個十億元以上的建案，總銷金額達五一七億元，占新北市推案量四成，兩個指標案的「遠雄九五」為樓高四十二層超高層一二○～一八○坪的豪宅坪數，「遠雄新宿」，規劃為三十五～四十八坪的大二房設計。此外，「鄉林淳青」已完工，鄉林也將當初保留的高樓層大坪數產品拿出來賣，執行副總呂理全表示，目前剩下的都是八十多坪至一五○坪的大坪數，至於每坪銷售價格，大致在七十多萬元，屬於行情價。大都採完工銷售的麗寶，今年三二九則採預售案，總銷金額高達五十億元，雖然案名還沒確定，但副總經理何昭宏談到，在大坪數充斥的副都心建案來說，推出「中央路」案，走的是二十多坪套房或小二房產品，每坪單價有機會上衝七十萬元以上。「林三淡」的淡水地區，甲山林廣告總經理張境在指出，由宏盛、宏泰人壽、甲山林及達欣工程合推「海洋都心」一、二期都銷售完畢，第三期將在四月份進場，主打十八坪，總價不到五百萬元就可成家，進場的買家大都是首購族、退休想到此渡假的族群。至於「天藝」因可看到淡海及高爾夫球場，因此，有一二○坪的大坪數規劃，其主要訴求是「台北第二屋」，除了市中心的第一屋外，到淡海新市鎮的第二屋可以有渡假的感覺。桃園推案 建商訴求副加價值而很早就到桃園耕耘的麗寶建設，何昭宏提到，今年三二九檔期以桃園八德百億元的「大藝術家」造鎮案，規模最大，共有四期，其中先推兩期，採邊建邊售；其中的「麗寶芙蓉匯」，規劃九十六～一一○坪，屬豪宅等級規劃，未來將結合福容飯店服務，提供早午餐，每月也提供一次下午茶餐點，高檔規格可媲美北市松山區豪宅「文華苑」。何昭宏談到，目前在桃園南崁的「麗寶W1」成屋案，由海悅廣告代銷，目前針對已購客戶開設不少家政班，除了福容大飯店的廚師來教學外，「鎮店之寶」的阿基師也吸引不少貴婦來學習，另還有潘若迪的有氧舞蹈，何妤玟的瑜伽教學，建立很好的口碑外，麗寶文教基金會的雕塑比賽得獎作品就擺在社區內，也吸引朋友介紹朋友來買。他談到，總價二千萬元至四千萬元的產品，建案要有「軟實力」，也就是除了硬體蓋的漂亮外，內在的服務也是能促進收藏家進場。向來在桃園南坎、中正藝文特區推案的中悅建設，董事長李兩平的太太跟小舅子在桃園青埔推案，就打著中悅旗幟，結果「中悅八京」第一期銷售一空，三月初舉辦慶祝酒會，及第二期開案記者會，吸引眾多客戶參與。不過會館外高掛的不是建案名稱，而是「OTTO Coffee」，沒有樣品屋，也看不到建案模型，只見服務生忙著煮咖啡招待賓客；八京國際總經理鄭桂林表示，他們蓋招待會館的目的是為了服務所有的客戶，隨時來喝咖啡、聽音樂，日後更將提供客戶高鐵與桃園機場免費接送的商旅服務，改變以往接待會館只能看屋買屋的銷售模式。中台灣台中三二九房市的兩大聚焦區在七期的「台中國家歌劇院」可望今年底完工，對七期有補漲題材；另一個是台74環狀線在去年底完工通車後，帶動西側的大雅、嶺東及大里等區域補漲行情。而在豪宅市場的話題，就是台北市建商到台中插旗，從早期的興富發到近期的達麗、大陸、富邦、冠德、力麒、麗寶集團及遠雄等，另據了解，包括華固、皇翔、長虹及海悅等，也正密集覓地。北部建商帶領台中豪宅衝新高價北部建商在台中推案的包括大陸建設的「\u5b9d格」，規畫一四五～一八六坪，由於請動意大利知名國寶級設計師規劃，市場預估每坪單價約在七十六～九十萬元，且高樓層有機會挑戰每坪九十萬元萬中部新高。富邦建設在台中國美館特區「富邦天空樹」熱銷下，第二個建案「市政富邦」的豪宅案，選在台中七期，主力坪數一五○～一六○坪，根據好房調研中心預估，以市政路的地段及富邦的品牌力，每坪開價約在七十五萬元。至於鄰近七期的「單元二」首件大樓住宅案，就是遠雄集團首次轉戰台中的「遠雄一品」，從二月底就開始潛銷，規劃四十六～六十二坪，每坪單價四十～四十五萬元，總銷估逾五十億元。北部建商南下台中搶地推案，某些程度造成台中建商緊張，以今年三二九檔期來說，寶輝建設所推出的「寶輝秋紅谷」就釋出二十戶到市場上來。「二十戶有什麼了不起？」可別這樣以為，「寶輝秋紅谷」就位於秋紅谷廣場第一排，規畫是一五三～三二○坪，每坪開價七十～八十萬元，每戶總成交金額一至二億元間；由於美國高層建築權威Johnson Fain將於四十一樓高處，打造全台中最高、最大面積「不著地空中會館」，力邀國際團隊合作，成為台中稀有的戶戶上億超豪宅個案。去年一推出就銷售六成，寶輝建設並不急著賣，且還挑客人賣，因此，肯拿出二十戶來，算是件大事，但這也凸顯了台北建商對台中房市的影響性。新成屋部分位於河南路、市政路上的興富發「國家一號院」，主打八十五～一百坪，目前每坪開價六十萬元起。鄉林建設將推出「先建後售」，位於科博館的「鄉林美術館」，執行副總呂理全表示，二十三樓高，採單層單戶一五○坪，董事長(賴正鎰)只打算賣十八戶，其他保留當招待會館或故事館的使用，而十八戶，目前開價未定，但每戶入住門檻大約從八、九千萬元至上億元，總銷應有十八億元。呂理全坦承，政府針對雙北市以外的五千萬元案件進行查稅及加稅動作，雖會影響買氣，但因科博館附近已鮮少有新落成的大戶產品，應會吸引高端族群的搶進。至於台74線快速道路西側的房市，因為通車題材，讓大雅、嶺東及大里的房市有機會補漲，加上建商進入推案的案量不少，基本上也都以首購產品為主，主力坪數約在三十～五十坪間，預估今年推案量逾百億元。台74線一通 沿線房價補漲立智廣告總經理王耀斗指出，政府宣布水湳將成為能源整合首要示範區，規劃大宅門，中央公園、台灣塔等公共建設，加上鄰近快速道路，使得大雅近幾年房價快速攀升，三年前平均單價為十三～十四萬元，目前成交價已到一坪二十三萬元。大樓指標推案「同興協記 時上Ｗ」因位處大雅精華地段，到中清南路只要三分鐘，五分鐘接軌台74環狀線及高速公路，強調大雅首座飯店精品宅，吸引許多台積電工程師、機師與飛行官員購買。而中科園區、台中工業區、文山工業區及台中精機園區組成的「大肚山下的黃金科技縱谷」，加上特三號的開通，讓鄰近的腹地嶺東商圈素有「台中新內湖」之稱。坤悅開發也在三二九檔期進場，「坤悅君臨」規劃四十六～五十坪，另勝美彩虹城三期、以每坪開價為二十三～二十五萬元，預計四月進場。至於大里，因有台中軟體科學園，創造五千個就業機會，加上交通建設到位，五分鐘內就能上快速道路，所以從鄰近縣市或周邊鄉鎮移入的人口越來越多，使大里地區的購屋需求大增。備受矚目的是專蓋豪墅的陸府建設首次進軍大樓產品，推出「陸府原森」，每坪開價上看三十萬元，可望創下大里區新高價。另「聚合發大美」，規劃三十六～四十四坪，基地位於大里溪的水岸第一排，面台中市景觀，享永久距棟，開價則在二十五～二十八萬元間。南台灣除了台南市安南區有「五彩．東急」及國揚建設的二、三百億元案外，高雄代銷公會理事長黃?輝談到，南台灣的高雄，三二九的推案量就他所知，至少有近三百六十億元的案量；此外，根據海悅廣告代銷京城建設的「京城鉅誕」案，也有八十億元，加上一些零量的推案，至少有近五百億元。黃?輝分析，三二九的個案都分散在各區，就目前所知的產品規劃仍是走Ｍ型兩端，二、三十坪的產品，總價帶約在六百多萬元，而像興富發的超大坪數，訴求的客層總價會比較高，已到五、六千萬元，甚至是上億元的產品。二至三房產品 房市長青樹整體而言，目前高雄房市各類型產品均屬順銷，但最受青睞，還是以中小坪數，也就是一般二到三房的產品為主。主要是擁有總價上的優勢，對只能買千萬元以內的首購年輕客層來說，具有莫大的吸引力，且多數高雄人也意識到房價回不去的可能極高，也想趁早買進人生第一間屋。而這類產品，不論是市區還是郊區，都有其相對客源購買，也始終是大高雄房市的「長青樹」。而年底的選舉，會影響高雄的房市嗎？黃\u70f1輝認為，選舉的干擾在下半年應會更明顯。而對建商而言，一個個案的興建從無到有少則一年半載，多則二～三年，選舉期約三～六個月，適度地避開即可解決此銷售困擾。至於有人提到，建商全擠到三二九來推案，且政府持續打房，會不會是逃命波？黃\u70f1輝認為，過去兩年，高雄房市是補漲行情，金融海嘯前，高雄房價波動不大、漲勢不明顯；海嘯後則開始反應出高雄該有的地段價值，房價開始上揚走高至今。漲幅的部份，同樣以二○○八年金融海嘯前至今，估計約在七○～一○○％。高雄房價仍具緩漲趨勢這樣的幅度看似很高，但相較於北市或新北市，那當然是不夠看，若以房價的位置點那更是小巫見大巫，也因此許多人便說前幾年的高雄房價實在受委屈，如今只是漲到一個合理的位置罷了。至於未來房價還有上漲空間嗎？黃\u70f1輝認為，當然還是有上漲空間，只不過速度應該不會像近二年幅度那麼大，原因是供給量漸增、選擇性變多，自然會讓整體房價上漲趨緩。只是少數人以為房價便會反轉向下，那就言之過早，發生的可能性微乎其微。而台北一直有創新高價的建案出現，黃\u70f1輝觀察指出，興富發建設美術館第一排案的「華人桂冠」，預計開價約七、八十萬元，而京城建設美術館第一排案(安藤忠雄設計)、農16第一排案，預計開價應不會低於每坪八十萬元，高樓層超過一百萬元，也是可以預見的。興富發在北高雄鼓山區美術東二路所推的「華人桂冠」，總銷高達二五○億元，戶數高達二百零三戶，負責代銷的甲山林廣告總經理張境在談到，預計四月份可對外公開，目前還在搭建接待中心。張境在說，「華人桂冠」面對高雄美術館第一排，是很難得的絕佳位置，當然要規劃特別的產品，一層兩戶的雙拼產品，每戶的坪數放大至一二八坪，也可以買兩戶打通為二五○坪。低總價產品少 高雄買房要上千萬元在台北以豪宅銷售見長的海悅廣告，今年初跟京城建設簽下六百多億元的承銷案，南部營業處處長施棟瀝指出，三二九推案的是位於漢神巨蛋百貨商圈的「京城鉅誕」，坪數從八十～一二○坪，高樓層往東可看農十六及城市風景，往南及往西可看左營蓮池潭及生態園區，十二、三樓以上，每坪開價約四十五～五十萬元，低樓層住家則約在三十五～四十萬元間，總銷高達八十億元。至於低總價的產品，黃\u70f1輝指出，隨著近些年高雄房價補漲後，以及坪數放大的建案較多，除了仁武區的「遠見微笑」有小坪數、總價在五百多萬元產品，以及左營區的「阿曼Ｗ」有六、七百萬元產品外，目前銷售中的大多數產品的總價帶，也都拉高至一千萬元至二千萬元了。
