相對台股漲漲漲，指數已經挑戰四萬六千點以上，而台灣房市卻因資金都轉向台股，且買氣不振，成交量回檔，可說是悶到爆(圖一)！
上半年成交量處低檔
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，根據六都地政局公告數據，今(2026)年1-6月六大都會區建物買賣移轉棟數合計為97,438棟，雖較去年同期年減2.8%(圖二)，減幅收斂，但觀察歷年建物買賣移轉棟數發現，今年上半年卻創下自1999年有紀錄以來第二低量，顯示今年房市整體市況仍在低檔盤整。
過往，建商要賣房子，積不積極，從建築執照申請件數可見端倪。但據永慶房產集團的調查，2026年1-4月全台建照發放量年減32%，創2017年以來第二低量。
不過，2024年之前，建商大量推案，在完工交屋下，近三年(2024-2026)的使照量均維持4萬戶以上，位居歷年來最高檔。
重劃區成七都賣壓主戰場
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，觀察今年1-4月預售屋交易量較2024年上半年高點減少近八成，交易清淡。但由使照數據來看，完工交屋的供給持續累積，累計至今，全台預售建案待售餘屋高達13.7萬戶，其中，七都待售餘屋量就佔了11.5萬戶，占全台比重達84%，顯示七都成為待售餘屋主戰場，賣壓沉重。
而七都賣壓主戰場又落在哪裡？真可以說，過往帶動房市熱度是各縣市的重劃區，預售案「灸手可熱」，但當初有多熱，現在賣壓就有多大，真的是「成也重劃區、敗也重劃區！」
葉凌棋表示，就雙北重點重劃區預售建案累計至今的待售餘屋來看，台北市以輝達設總部帶動能見度的「北投士林科學園區」重劃區為最多，近一年半的銷售率才38.7%，目前待售戶數高達622戶(表一)。
而新北市同時有八行政區共十一個重劃區，土城暫緩重劃區的銷售率61.6%，但同區的運校重劃區的銷售率才16%，待售物件達896戶；賣壓最重的三重區的二重重劃區左岸，待售戶數高達1379戶，銷售率為36.5%。
桃園及新竹縣市重點重劃區預售建案累計至今的待售餘屋，桃園待售物件主要集中在觀音的草漯重劃區、青埔(A17-19)重劃區、中路重劃區、A20興南重劃區及小檜溪重劃區，都有上千件賣壓(表二)。
台中地區的重點重劃區預售建案累計至今的待售餘屋，以北屯區的十四期重劃區的2595件、南屯區的十三期重劃區的1765件，及北屯區的捷運機廠重劃區的936件最多，太平區的新光特區以729件緊跟在後(表三)。
台南及高雄重點重劃區預售建案累計至今的待售餘屋部分，台南安南區的九份子重劃區待售戶數高達2180件，其次是台南高鐵特區的1174件。高雄市楠梓區因台積電設廠帶動建商積極進場推案，高雄大學特區累積高達2127件待售物件，而鼓山區的高雄美術館特區則有756件(表四)。
葉凌棋說，在第七波選擇性信用管制持續下，近兩年預售屋交易冷清，銷售率非常低，從七都預售建案待售餘屋量來觀察，假設去化速度與2025年相當，以2025年全年預售交易量來換算，台南及高雄的待售餘屋量需要6年以上的時間才能完全去化。
至於購屋者所關心的七都房屋價格是否回檔？永慶房產集團研展中心總監郭翰指出，根據「政大永慶即時房價指數」顯示，在國內出口暢旺、經濟表現亮眼下，台股迭創新高，讓民眾消費、購屋信心回溫，但目前市場仍以自用、置產為主力，房價呈現回穩態勢(表五)，進一步觀察七都房價指數變化，七都房價指數季增均在1%。
葉凌棋也表示，根據內政部實價登錄資料統計，觀察2020年至2026年預售屋與中古屋的平均單價發現，七年間七都預售屋價格大漲，而中古屋房價漲幅相對和緩，讓七大都會區預售屋與中古屋價差幅度出現逐年擴大的趨勢，創近七年新高紀錄。
葉凌棋進一步觀察七都2026年預售屋與中古屋價差幅度發現，台中價差逾八成最多，較2020年有明顯增長，持續拉開差距，台南、高雄也有約七成左右的價差，桃園差幅不到五成，相對和緩。
不過，因全台預售建案待售餘屋高達13.7萬戶，其中，七都待售餘屋量就佔了11.5萬戶，在股市資金無法轉至房市的情況下，賣壓一大，就對價格產生壓抑效果。
新青安2.0是及時雨？
此外，根據永慶房產集團的調查，影響下半年房市發展，有房貸緊縮、通膨及新房市政策等三大重要因素。
根據民調結果，有63%消費者認為房貸緊縮持續是重要因素，顯示能不能如期順利貸款仍是民眾首要關注。
葉凌棋指出，由於目前銀行房貸資源仍相對有限，在央行選擇性信用管制及銀行自主風險控管下，房貸審核標準維持嚴格，且貸款成數、利率等貸款條件仍相對受限。至於首購排撥問題雖緩解，但銀行挑客戶、設門檻，顯示民眾申貸仍不容易。
至於新青安2.0版是否成為下半年房市的「急時雨」？據了解，新青安即將在7月底到期，而2.0政策未定，目前釋出的風向球是「排富」，屆時，會對房市起何種影響，需時間觀察。
而央行第二季理監事會決議，一如央行總裁楊金龍所說的，信用管制「就到這裡」，維持第七波信用管制，並未加大到第八波。但楊金龍於會議後的談話，也是觀察點。
解析央行楊金龍談話
葉凌棋表示，就央行總裁的談話做理想，國內通膨仍屬溫和(央行推估本年CPI通膨率在2%以下，約1.91%左右)，央行認為目前輸入性通膨尚可控。目前通膨與國外機構預測本年通膨皆在2%以下，因此這次不是升息時候，但也會持續觀察Q3、Q4相關數據變化。若通膨維持2%以上，央行不排除有升息的可能。
但消費者對今年下半年通膨及升息與否卻非常在意，根據永慶的調查結果顯示，認為通膨會持續上升的比例高達65%，持平比例為33%，僅有2%消費者認為通膨會下降。由此可見，多數消費者仍認為下半年通膨可能會上升或與現在持平。
至於下半年央行利率決策意見，根據調查結果顯示，消費者認為會升息半碼以上比例從上季的38%上升至42%，維持不變比例也高達51%，認為會降息半碼以上比例僅剩7%，顯示消費者仍擔心下半年的通膨狀況，因此認為會升息比例有小幅上揚。
此外，楊金龍認為，房市現在是經歷軟著陸階段，但過程有點緩慢，國內房價修正有限，與其他國家相比，疫情以來我國房價漲幅仍最大，且房價所得比最高。也就是，央行期待房市軟著陸，但目前房價修正有限，此也影響信用管制落日時間。
至於外界都認為信用管制對房市太傷了，但央行在房價並未大幅修正下，似乎還不鬆綁，不過，楊金龍也以鄰近的韓國的房市管制談到，會採取類似韓國過於嚴厲的房市政策措施(表六)。
葉凌棋說，央行會舉韓國的房市政策與台灣相比，以韓國首次購屋者的貸款，特定地區上限是四成，非特定地區是八成，但台灣卻未限制貸款成數，此外，韓國的首購利率就高達4.5-6.5%，而台灣目前才2.5%。
而18個月的售屋切結，台灣哇哇叫，但韓國更嚴，只有6個月。另高價住宅貸款，台灣是三成，但韓國依交易價格採從8%-40%級距。
葉凌棋說，凡此種種，都可見央行認為其信用管制還不如韓國來得嚴厲，是國人反應太過了。
央行軟著陸充滿矛盾
馨傳不動產智庫執行長何世昌也發表看法指出，央行重手打房，期望房市軟著陸，而總裁楊金龍呼籲「建商要能讓利」。這件事聽起來合情合理，實際情況卻充滿矛盾。
他說，建商就像是賣麵包的商人，如果麵粉、人工降價，呼籲建商調降麵包價格理所當然。可如今，人工沒降價，賣麵粉的也不降價，我們卻盼望賣麵包要降價，這個情況就變得很尷尬。
今年以來，國產署標售地上權，以及桃園市、台南市、高雄市等縣市地政局標售土地，價格通通是鐵板一塊。
建商該降價嗎？何世昌覺得，該適當調降，誰不想買便宜的房子呢。但問題在於，政府賣地價格一毛不降，營造工程經過土方之亂，光電建築新制緊接著上路，成本層層往上疊加。當麵粉等原物料不斷漲價，即便賣麵包的抵擋不住管制壓力而妥協，降價恐怕無法持久。
因此，央行寄望建商普遍降價賣房子，也應呼籲中央和地方政府一起加入降價行列，實現房市軟著陸機率應該更高！
炒房要打 炒股沒關係？
何世昌也針對股市飆漲，股民為投資股市而到處借錢，包括房貸(含理財周轉金／房屋增貸)、信貸、車貸與股票融資或質押等「四貸同堂」，借錢滾錢已成共識。
金管會統計，截至今年4月止，本國銀行「消費者貸款」授信總額猛衝至48.254兆元，再寫歷史新高，與去年同月相比，授信總額激增約3.434兆元，已連續二年以3兆多元爆量成長。
「消費者貸款」授信總額水漲船高的動力，來自於「其他個人消費性貸款」。光是今年前四個月，「其他個人消費性貸款」餘額淨增逾3千1百多億元，若與去年同期相比，淨增約9,770億元，將近1兆元。
近十年以來，「其他個人消費性貸款」從8.174兆元驟升至15.477兆元，大增約7.3兆元，累計增加約九成。「其他個人消費性貸款」包含有擔保貸款，例如房貸增貸、轉增貸，以及像是一般個人信貸……等在內的無擔保貸款。
何世昌指出，就連央行總裁楊金龍都對「四貸同堂」表示，「有點誇張」。
就有房地產觀察家指出，錢流向股市，政府並不設限，還打算延長交易時間，只為了多收「證交稅」，卻不管人民都去炒股，不專心上班，恐衍生企業招不到人的窘境，而房市要管制，根本就是「被差別待遇」。
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