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2020-07-23

政府自一九九八年公布都市更新條例並開始積極推動,惟效果始終未見彰顯,請問莊教授,為什麼推動都更會這麼困難?


就實務面而言,一百個都更戶,至少會有一千個以上的疑難雜症,更何況都市更新的條件是變、變、變,而非一成不變,其中最大變數就在於景氣變動與房價、造價、估價、共同負擔比例與分屋比例之連動關係,而這也正是整個流程平均長達七、八年之主要原因。


其次,現階段危老重建核定案量已超過都市更新案量,尤其小基地建案如同種竹筍般林立,其對整體都市景觀有何貢獻?如就當前之危老重建政策加以檢視,十年回首必後悔!


以下再就當前都更與危老推動政策,提出二十大建議事項,以供參考。


一、觀念宣導與溝通:


除溝通語言障礙,例如建蔽率之定義與台語發音,至於建蔽率、容積率、容積獎勵、容積移轉等專有名詞,愈是老舊社區愈難溝通,尤其ΔF1-ΔF6容積獎勵額度名詞太專業,一般民眾聽不懂,更何況最後實際建築面積還得經過都更審議委員會審議才能定案,因此,推動過程應設法突破這些溝通障礙。


二、積極研擬因地制宜策略:


其中尤以中南部透天厝最受矚目,按2020Q1雙北市屋齡三十年以上住宅合計1,350,859戶,僅占全國4,230,126戶之31.93%;其次,2020Q1全國房屋稅籍一至三層透天厝住宅數量比例45.78%,台北市9.19%、新北市31.24%、桃園市34.53%、台中市42.38%、台南市59.84%、高雄市43.25%(請參閱附表)。據此即可了解如果法令不能務實的及於中南部地區,不論是都更或危老,執行效果必然大打折扣;因此,未來政策推動如何因地制宜就顯得格外重要。


現階段所擬訂的法令大都僅適用於台北市和新北市,其他縣市未必全然適用,其因在於中南部房價偏低,加以老舊社區市場性問題,尤其高雄市亦有不少老舊大樓每坪房價低於十萬元,因此,對於中南部透天厝林立老舊社區之都更或危老推動,應再研擬一套可行之因應對策,方不致看似龐大市場,卻又事倍功半!


三、中央與地方應密切合作:


除中央與地方法令之外,台北市與新北市也有不少差異,導致一般民眾無所適從,例如中央除都更條例之外,另有危老條例,台北市與新北市除自治條例之外,還另訂建築容積獎勵、容積移轉辦法,此外,新北市還有簡易都更與推動都市計畫內防災建築再生自治條例,究應如何整合釋疑,仍有待中央與地方密切合作。


四、行政與司法互補:


由於都更與危老法令太複雜,有時法院審理也出現盲點,導致住戶動輒興訟,政府官員常為此疲於奔命。永春都更案原預定三年內完工,卻因不同意戶提出「選配」不公等問題,認為自己權益受損進而提起訴訟,導致台北市政府敗訴而不得不勒令停工。其間所顯示最重要問題除司法與行政應相互支援之外,如能再成立「不動產專業法庭」,並且建構仲裁補位機制,必有助於都更之加速推動。


五、積極展現公權力、公信力與執行力:


新北市政府運用公權力,以「公共安全」為前提進行淡水東來大廈海砂社區拆除,即是展現公權力之成功案例。


六、小基地重建應適可而止:


根據內政部統計,目前申請危老重建案的基地面積,約有51.83%在四百平方公尺(約一二一坪)以下,已超過半數,並且小面積建築基地案件數量有愈來愈多的趨勢,因此,就整體都市更新政策而言,實係本末倒置,尤其二十公尺以上道路小基地建案是否應該有所節制,實在值得深思。


七、研擬降低公設比對策:


雖然多年來政府已逐漸消除露臺、雨遮、屋簷之登記與計價,惟現階段新建物公設比台北市仍普遍高達34.5%,新北市亦高達31.5%,未來仍應再積極檢討縮減公設比例,俾免阻礙都更之推動。


八、推動多元都更: 


從廣義角度著眼,多元都更包括權利變換、協議合建、委建,甚至權利人出售部分持分等各種方式,都可分別整合,以提高參與意願。


九、建構完備的代理實施者制度:


整合過程尤以房價、造價、風險管理費、共同負擔比例、分屋比例,各家說法不一最受訾議,建議積極建構完備的代理實施者制度。


十、加強社區總體營造,並鼓勵自組更新會:


日本經驗值得參考,台北市水源路整建住宅即是成功案例,按水源路四、五期整宅位於台北市中正區,興建於一九六九年,每戶只有八到十坪,該社區在2006年自行組成都市更新會,經長期整合溝通後,一七八戶全數同意都市更新,其間包括銀行貸款、住戶溝通協調,到簽署同意書,聘僱技師、律師及會計師等都自行處理。該社區在二○一七年六月上樑,共興建十三樓一七五戶,每戶室內坪數二十至三十坪,更新後回住率接近100%。由於自力更新實施者為都更戶自己,較不會發生互不信任問題,另一方面也可消弭釘子戶的疑慮,因此,只要政府提供相關資訊,適度給予前期整合經費補助,並協助舉辦說明會、公聽會等,即可逐步順利推動。