網路看屋搜尋第一名的捷運江子翠站,近十年的漲幅翻倍,目前雖呈高檔盤旋,但三號出口將推豪宅建案,另北側重劃區限時開發,都給了此區房價的想像空間。大台北捷運路網成形後,改變了大台北市民的生活型態,而「逐捷運而居」更成為民眾購屋的新顯學;與捷運站共構,或是距離捷運站約五到十分鐘腳程內的「捷運房」,更是房價的「票房保證」。在眾多捷運站中,捷運板南線的「江子翠站」,一直位居網路看屋搜尋的人氣王,它具有哪些魅力,為何成為民眾網路看屋的點選最愛?江翠房價集三大優勢永慶房屋江翠店店長洪爾伸指出,「地段」、「交通」與「生活機能」,決定了江子翠站的房價,具有閃亮鑽石的特質,不少來自台北市的客人就「指名」,要找捷運站五分鐘內,二至三房,總價一千萬元至一千五百萬元的社區。就「地段」來說,它是台北市進入新北市板橋區的第一站,且距離「台北車站」只有九分鐘的車距,另到「市府站」也只要十五、六分鐘,就能進入信義計畫區幾大百貨公司逛街購物,或到威秀影城看電影。此外,它距離四鐵共構的新板特區的「板橋站」,更只有兩站之隔,不到六分鐘就能到,不管是轉乘高鐵、台鐵,或是到這區的「板橋大遠百」逛街購物都很方便。但它的房價只要台北市每坪百萬的一半左右,且相對新板特區八、九十萬元來說,相對好下手。談到「交通」,板南線所經的文化路是新北市的示範道路,不僅筆直,且有六線道,其中央分隔島更植有綠樹及各色花朵,而文化路上的通行公車至少有十五條路線以上,分別連接樹林、土城、三峽、鶯歌,以及新店、木柵區。此外,透過台六十四線可連接新店及八里,或接中山高速公路五股段,台六十五線至土城,另透過民生快速道路可連上北二高。捷運開通 江翠房價變天鵝「生活機能」方面,自捷運開通後,包括康是美、屈臣氏、統一7-11、全家、星巴克、怡客、全聯、松青超市等連鎖企業相繼進駐。此外,周邊火鍋店、烤肉店、小吃店林立,就連美容美髮店也多達五、六家,競爭激烈。江子翠周遭大、小公園多,兩個最大的公園為農村公園及石雕公園,另位在雙十路與文化路一二八巷間的「雙十廣場」,更成為一條綠帶,而新北市的文化中心,更在腳程十分鐘的莊敬路上。一條「捷運板南線」更決定了板橋江翠地區與埔墘地區不同的命運。台灣房屋板橋江翠特許加盟店主任林靖凱談到,光復橋(埔墘地區)與華江橋(江翠地區)是板橋區早期與台北市連接的兩大橋樑(現在又多了萬板橋、華翠橋),不過,江翠地區因地勢低窪,在防洪工程未改善前會淹水,因此發展不若埔墘地區。就房價來看,十三、四年前,埔墘地區因商圈發展成熟,加上地勢高,其公寓總價超過二百萬元以上很多,但江翠地區則不到二百萬元。而捷運板南線開通後,逐漸帶動江翠地區的房價,剛通車的前五年內,公寓每坪上漲至二十五~二十八萬元,大樓產品則是三十二~三十五萬元,但埔墘地區的公寓才十九~二十萬元,大樓約二十三~二十五萬元。時至今日,江翠地區的公寓又漲至三十二~三十六萬元,屋齡五年內的大樓產品,每坪約五十五~六十萬元,超過五年以上則約在四十~五十萬元,但埔墘地區公寓每坪約二十八~三十萬元,大樓產品則約在三十五~四十五萬元,可謂「十年河東、十年河西」。江翠地區房市在「江子翠站」加持下,高單價大樓產品都在捷運站周邊,依文化路及雙十路交叉成十字形後,屬於四號及五號出口的公寓,每坪約在三十三~三十五萬元,大樓則在三十八~四十三萬元間,而六號出口的「第一天廈」及捷運共構宅「悠遊市」,房價都在四十五萬元以上。二號出口的「昇陽立都」,鮮有物件釋出,即便有人想賣,都以社區居民為優先,另即將交屋的「國家文化館」,預售時才四十多萬元,目前釋出者都開價六十萬元。三號出口則是大樓群聚落,每坪房價約四十五~五十萬元,而此區公寓因具有「都更題材」,房價可至三十五~三十八萬元(見左頁附圖)。學風鼎盛 學生家長指名洪爾伸則談到,三號出口以雙十路、文化路、文化路二段一八二巷及莊敬路街廓所圍成的區域,已形成一個類似「小重劃區」的優質社區,其巷弄寬闊,都是雙向車道,有的單邊或雙側還有停車格。且每棟樓間的棟距寬,至雙十廣場的綠帶,更提供兩側大樓有很好的視野,且是居民在黃昏及假日嬉戲的好處所。此外,新北市文化中心不僅具有藏書豐富的圖書館,更有藝文中心,每到假日還有演出活動,另學區內的莒光國小更發展音樂特殊教育,每次對外比賽名次都在前兩名內,因而也造就學風鼎盛的好學區,成為家長買屋的指名社區。兩大開發 江翠房價有撐不過,江翠地區的房價,從十多年前房價低檔,每坪約二十~二十三萬元起漲迄今,都有一倍的漲幅,未來還有上漲空間嗎?洪爾伸表示,江子翠站周邊的房價,目前雖處高檔,但奢侈稅實施後,各地房價稍有回檔,江翠地區房價卻是沒有跌的地區之一。他認為,江翠房價未來還會有上漲空間,關鍵之一在三號出口,三輝建設將在此推大坪數豪宅,每坪上看七、八十萬元,其二是「江翠北側自辦重劃區」,限時三年內開發完成,因而在未來五至十年內,將帶動江翠房價的「比價」效應。洪爾伸說,三輝建設已在三號出口豎立起「我看見大新板」的看板,底下則是「三輝謙匯」字眼,而五、六年前,三輝建設就一直說要開發該塊土地,每坪價格從四十萬元、五十萬元、六十萬元,一直到目前傳出八十萬元;但這地區有這個「價」嗎?洪爾伸說,由於江翠地區缺少大坪數產品,加上這地區過去都是農田,隨著都市開發,造就不少「田僑仔」,以及一些小企業主,其口袋深,只要該建案的規劃好,且戶數不多,要找出得起五、六千萬元的客戶,並非難事。此外,位於文化路「大佛寺」巷弄內,有一大片都市更新的用地,已在拆屋整地中,據了解,該建案以首購族及首換族為主,每坪開價喊出「七字頭」,一旦該案跟「三輝謙匯」都有人捧場,成交價格沒有「八字頭」也有「七字頭」,則一定會帶動「比價」效應。江翠北側重劃區:新北市下一個明日之星對江翠地區的民眾來說,江翠北側自辦重劃區的開發,將是繼「江子翠站」後,另一個房價鍍金的機會點。位於淡水河西岸的江翠北側自辦重劃區,占地約一一七公頃,西鄰板橋浮洲地區,東至華江橋一帶,北可看淡水河河景,南與長江路為界,共分AB、C、D、E、F、G等六區(見下一圖)。該重劃區是以新板特區模式推動,且限時三年內開發,在新板特區推出時,每坪房價約三十五萬元,當時板橋人都嫌貴,如今,從新案都喊價九十萬元以上來看,此區也被視為將繼新板特區、新莊副都心後,新北市房市的明日之星,因而引來不少建商青睞,甚至連非營建業的上市櫃公司也來插一腳。目前已知,美亞鋼管在二○○八年三月,以十六.六億元買進大漢橋和新海橋間的一.六四萬坪土地;華固建設在二○一一年五月,以總價十一.六八億元買下華江橋下五十九筆土地,約二三三六坪;國建則在同年六月花五.二五億元,買下大漢橋下近一○五○坪土地。此外,據傳遠雄、冠德及興富發也都有小筆的買地動作。據了解,如果江翠北側自辦重劃區的房價漲幅能複製新板特區,則未來此區可望在三年內製造二千多位億萬富翁級的「田僑仔」,至於附近房價帶動效果更是可觀。洪爾伸以長江路的「巨蛋」社區房價指出,在藝人吳宗憲代言預售時,每坪才十多萬元出頭,三年前已漲至二十多萬元,現今則站上四十萬元,因此,未來不管是「江子翠站」或「新埔站」,周邊房子都相對保值。舉例來說,當建商都以每坪七十至九十萬元來喊價,而成交價至少六十萬元來看,以該重劃區距離「江子翠站」尚有二十分鐘腳程來看,「江子翠站」捷運出口的房價可以「賣多少?」洪爾伸認為,五至十年內,江翠地區房價都具有「保值」及「增值」潛力,目前則屬於可進場時機,他的名言是「不要再等,買房就贏」。店面一店難求:投資客口袋要深講到店面投資,要注意「陰陽面」,所謂的「陽面」,指的是人潮移動最熱鬧的街道,而「陰面」則是人潮流動率低的街道。就「江子翠站」來說,屬於「陽面」店面,首推四號出口的雙十路北側是最熱鬧的商圈;其次是四號至五號出口的文化路一側,有三、四家電信業者及火鍋店林立,另有La new及85度C等。中信房屋板橋江翠加盟店主任林建成表示,捷運未開通前,四號出口的店面不是汽車修理廠,就是不知名的茶飲店,或者是牙醫診所、美髮店,但捷運一開通,房仲業者率先卡位,沿路至少有五家業者,而火鍋店、快餐店、麵包坊,康是美、統一7-11等相繼進駐,雙十路北側屬於雙數門牌號碼的店面已到 「一店難求」。他指出,原本以文化路至松柏街間的雙十路北側店面較有人潮,但一樓店面難求,有些美容、美髮店因店租問題,被迫向上移往二樓外,目前又從松柏街擴散到莊敬路一帶,一些原本乏人問津的店面,如今都有連鎖餐飲店進駐,就連銀行業也來湊熱鬧。雙十路北側的商圈能如此繁榮,則要拜附近知名社區高達十棟以上之賜,林建成說,以一個社區約一五○戶至二百戶,一戶平均約二至四口人來說,至少四、五千人的吃、喝與民生必需品所需,就足以支撐此一商圈的發展,也因此,有不少投資客指名,甚至快速茶飲店也捧著大把鈔票,想在四號出口找尋店面。不過,除非是租約到期,或是房東要漲店租,否則已經卡位的店家鮮少讓租。而這裡屬於四樓的透天公寓店面,以面寬十五坪大小的店面來說,整棟樓交易價格至少要一.二億元以上,另一些大樓店面的投資,至少也要七、八千萬元以上,因此,想在此卡位,口袋要深,但一些投資性客人依然要林建成幫忙物色案件,就是想在此投資。一般來說,這裡十多坪的店面月租金約在十萬元上下,而若一、二樓都有使用的話,約在二十五萬元上下,租金投報率從三~四%不等,與台北市東區不相上下。