美國聯準會實施QE3,再度讓買房抗通膨成為顯學,加上民眾對雙北市「房價回不去」有相當認知,現階段買方以首購及中低總價換屋族群為主。美國聯準會於九月中旬發表第三輪貨幣寬鬆政策(QE3),一般認為,將有熱錢流向亞洲國家,並有機會進入台灣股市及房市,此一利多讓房地產業者引領期盼。究竟QE3能對台灣房市有何影響?21世紀不動產台灣區總經理王福連指出,根據調查統計,有四成六民眾認為第四季房價是上揚行情,與上一季看法相差無幾,顯示民眾對「房價回不去」有相當認知。而美國QE3就如同一劑強心針,加上九二八檔期推案量暴增,第四季可望吸引大筆資金出籠與回流,預估市場仍以抗通膨買盤支撐。永慶房屋也在十月初針對QE3效應,調查民眾看法,結果有五成民眾看好第四季房價,五成九看好未來一年房價,一反第三季以保守居多。熱錢來襲 房市可望築底反彈展望第四季及明(二○一三)年房市,台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴認為,美國總統大選登場及QE3的實施,將會讓全球經濟不至於繼續衰退,更能發揮支撐房市的作用,且第四季是房市傳統旺季,加上十月實價登錄資訊公開,許多在此之前忍著沒有進場的買方,看到房價跌不下來不再觀望,買氣可望逐漸回籠。但是第四季房市真的如此樂觀嗎?淡江大學產業經濟系教授莊孟翰指出,從二○○八年十一月實施QE1、二○一○年十一月的QE2迄今,台北市房價約上漲三四.○六%,新北市則有五七.七五%,房地產業者都依此來期待QE3,唯QE3買進美元國庫券只有四百億美元,不如前兩回總共一.八兆美元,因此不能太樂觀。就在QE3熱錢對台灣房市的利多看法不一時,台北市政府於十月二十二日標售捷運木柵線「木柵站」聯合開發案「信義18」,標脫率僅五四%左右,換算平均標脫價格,每坪約五十四.三萬元,得標價略低於市場行情,引起市場譁然,難道過去總是無往不利,造成搶標熱潮的「捷運宅」風光不再?針對此一質疑聲浪,信義房屋分析,此次捷運局釋出的物件,大多是大坪數的四房產品,有些更是二戶併一標出售,總價從二七五八~五三○一萬元不等,加上部分戶別面向電塔,整體買氣不如預期,因此,並非「捷運宅」失靈。不過,從「奢侈稅」、「實價登錄」政策實施後,雖然民眾買氣不高,致成交量萎縮,但自住型客戶撐盤,民眾買房需求大轉彎,則是不爭事實!自住客市場 買房需求大轉彎永慶房產事業群總經理葉凌棋談到,在政府諸多打房措施,逼退投資客後,自住型產品當道,市場買氣偏向二~三房產品,至於購屋預算,在台北市約一千五百萬~二千萬元,新北市約八百萬~一千五百萬元。此外,根據主計處二○一○年「人口及住宅普查」報告指出,近十年竣工之住宅面積在一八○平方公尺(約五十四.五坪)以上及未滿六十平方公尺(約十八.二坪)者分占二○.一%及一五.四%,兩者所占比率均為一九七一年以後竣工住宅之較高水準,顯示小面積或大面積住宅比重漸趨增加,國內住宅有M型化趨勢。M型化住宅 中小產品當道他談到,由於近十年來台灣人口結構有明顯轉變,平均每戶人口數由一九九○年的四.○人及二○○○年的三.三人,逐漸下降至二○一一年的三.○人,而台北市更僅有二.七人為最低,顯示家戶規模持續縮小,小家庭型態與單身不婚族群日益增加,需求空間減少,偏好中小坪數的小宅產品。葉凌棋進一步指出,除了政府統計的數據外,永慶統計近五年民眾購買住宅產品的坪數也發現,小宅的購買比重逐年增加,以台北市來看,二十五坪以下的一房或二房產品,從二○○八年的二三.四%增加至二○一一年的三八.七%,逼近四成大關,並躍升市場主流。而新北市也從同期的二四.七%增加至三四.二%,雙北市小宅產品占比都大幅提升,顯示中小坪數的小宅產品逐漸受到首購族群認同,而新成屋及預售市場也跟上這股熱潮,中小坪數新案日益增加,吸引首購族進場。五股房市看洲子洋重劃區中小坪數的產品何處找呢?他表示,對首購族來說,大台北還是有不錯可進場的區域,例如新北市五股、汐止、泰山、土城等地區,總價六百~一千萬元即可入住。尤其是五股,位於近台北市的第一圈,隨著洲子洋重劃區內開發案起跑,周邊區域個案也受到矚目,鄰近重劃區個案價格更處於補漲階段,對於首購族而言,兼具保值與增值效益,其中最被青睞的就是成州國小旁的預售案「立信新市界」,距離洲子洋重劃區僅一路之隔,鄰近捷運蘆洲站,附近商圈發展成熟,生活機能佳,且享有綠地,成為區域客詢問度高的產品。位於洲子洋重劃區內的茂德建設集團「未來之都」系列,已進行到第四期的「璀璨之都」,據現場專案經理曾智仁談到,洲子洋重劃區結合重劃、捷運(規劃中的蘆洲線延伸至五股)及水岸等房地產增值元素,已成為房地產增值金磚地段。新北市另一個受矚目的是捷運中和新蘆線的中和區南勢角站,台北市政府在十月二十八日釋出「南方之星」二百多戶分配戶,其中標脫的,以中小坪數較搶手,此外,元利建設在附近的忠孝街二巷,也推出新落成的「元利.和平」建案,並引進雕塑家楊茂林的藝術品,為社區房價加值。文山區五字頭房價求出頭通天行銷總經理吳江興表示,元利.和平共有三大區,麗緻區已銷售一空,目前還有麗晶區(四十五~六十四坪)及麗池區(三十五~四十五坪)的產品,社區內有游泳池、溫泉區、SPA區,加上中庭仿歐洲庭園規劃,為中和地區最優質產品,每坪開價四十二~四十五萬元。信義代銷協理呂信銓指出,在M型化的社會趨勢下,一手產品朝向豪宅與小宅化發展,台北市的新大樓二~三房供給出現缺口,加上市中心推案房價動輒百萬起跳,新北市精華區的新推案房價也出現每坪六十~七十萬元,介於兩者之間的台北市五字頭「夾心宅」,成為台北市自住客的熱門詢問對象。今年一手房推案市況是「自住優於投資」,信義代銷的文山「敦南觀止」,為前新北市副市長蔡家福的冠濠建設所建的新成屋案,就是訴求五字頭進住台北市新大樓,基地位置距離文山區熱鬧的興隆商圈不遠,但坐擁萬坪保護區的綠林景觀,離塵不離市,二十八~四十八坪的規劃,相當適合首購與換屋的自住客群,潛銷期間來人及詢問度都相當不錯。璀璨之都-專案經理 曾智仁「璀璨之都」為稀有的2~3房公園產品,臨千坪五號公園,另坐擁二重疏洪道規劃的3.9萬坪親水公園;此外,洲子洋鄰近中山高、台64八里新店線、特二號、台一線等,交通極為便利。