壹、近年房市僅呈現「量縮價緩跌」趨勢
2025年房地產市場呈現「量縮價緩跌」趨勢，其中尤以買賣移轉棟數由2024年的350,525棟驟降至261,308棟，降幅高達25.45%，較2024年大幅縮減74.55%最受關注(詳請參閱圖二)；其次，建造執照由156,791棟驟降至138,792棟降幅11.48%，使用執照則由138,180棟增加至142,616棟，微增3.21%，尤其2017～2025年建造執照與使用執照差距高達320,939棟(詳請參閱圖三)，又是另一值得密切追蹤觀察之一大議題；由以上這三大最受矚目的數據加以檢視，一般咸認市場景氣已呈現逐漸下滑趨勢，此亦可由房仲業店數縮減與營造業倒閉情況見其梗概！
另一方面，就國泰房價指數資訊顯示，近年房價仍未呈現大幅降價，其因在於實價登錄並未如預期大幅顯現跌價趨勢，而這也正是央行自從第七波選擇性信用管制，經持續觀察之後，並未大幅鬆綁房貸之主要緣由。
由以上之資訊顯示，繼2020年12月8日央行祭出第一波選擇性信用管制之後，及至2024年9月20日第七波選擇性信用管制，主要重點列述如下，其中尤以自然人購置高價住宅、第3戶以上購屋貸款、餘屋貸款均調降至3成，並且無寬限期最受關注。
1.公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅、第3戶以上購屋貸款、餘屋貸款均調降至3成，並且無寬限期。
2.購地貸款：調降至5成，並保留1成動工款。
3.工業區閒置土地抵押貸款調降至4成。
其次，央行於2026年3月19日理監事會議宣布信用管制僅鬆綁第二戶房貸至六成，其他相關措施維持不變，主要原因在於預售推案量已大幅縮減，房價也呈微幅下跌趨勢，惟央行觀察內政部實價登錄資訊，並未呈現明顯跌價跡象，從而認定維持緊縮較符合政策預期，更何況目前股市仍處攀高走勢，為防股市、房市再度相互拉抬，熱錢再度流向房市，一般預期央行很難在6月18日理監事會議大幅鬆綁房貸，充其量亦只是微幅調整而已！
貳、國泰房地產指數微幅波動
─107年台商回流，房價呈現飆漲趨勢
雖然就實務現況市場所呈現的交易資訊，除少數特殊地段、特殊產品媒體特別報導創新高價之外，根據103Q4～115Q1國泰房地產指數也仍呈現微幅上漲趨勢(詳請參閱附表)；自從107年台商回流之後，房價隨即呈現大幅飆漲走勢，其中全國房價107Q4～115Q1從每坪26.81萬元飆漲至58萬元，漲幅高達116.34%，台北市從每坪81.15萬元飆漲至133.5萬元，漲幅高達64.51%，至於漲幅最高的新竹縣市與台中市分別為151%、129.90%，由此顯示房價仍處高點，並未如央行所期待的大幅跌價趨勢，而這也正是央行截至目前為止，仍不輕易鬆綁房貸之主要緣由。
其實，如就目前各地建案普遍出現退佣、贈送裝潢、家電或以停車位做為議價籌碼加以檢視，實價登錄背後所隱藏的降價問題早已浮現，其中尤以重劃區、大型建案以及蛋白區最為明顯，否則近期不會頻傳房仲業與營造業經營困境之相關事件。
參、空屋逐漸提高-市場景氣亮紅燈
近年房地產市場已逐漸呈現供給大於需求情況，一般民眾與投資客莫不將焦點集中在空屋率議題，根據內政部最新統計數據，全台低度使用住宅(空屋)數量已高達10.43%，創近15年來新高紀錄(詳請參閱圖四) 。
有關空屋議題每逢景氣衰退，不論是建商或購屋者都會從嚴檢視其對房市價量的影響，最近即因此一因素而出現議價空間逐漸擴大情事；只是實價登錄掩蓋真實交易價格而延宕政策調整時機！
所謂「低度使用(用電)住宅」係為了解可供居住使用但用電量偏低之住宅情形，利用房屋稅籍住宅類資料與台電用電資料，將每月平均用電度數小於或等於60度的住宅進行統計之數據。
根據內政部公布之低度使用住宅數據，112年下半年全國之空屋率再創新高至9.25%、850,133宅，113年下半年9.79%、914,196宅，114年上半年10.43%、980,609宅，其中又以台南市11.62%以及高雄市11.52%之偏高數據最受關注(詳請參閱圖五)。此一議題將會隨著景氣下滑而逐漸顯現其嚴重性！
肆、股市暴衝超過四萬點再次衝擊房市？
─台灣錢淹腳目股房兩市相互拉抬？
根據主計總處2026年5月29日發布訊息，今年全年經濟成長率預測值再上修至9.64%，並且每人GDP亦將再上修為45,610美元；其次，現今(5月29日)台股股價加權指數又再攀高至44,732.94點，股價總市值更高達145兆9,129.42億元(2026年GDP預估33兆5,434億元)，相當於2026年GDP的4.35倍，此一股市屢創新高之發展趨勢，是否會再度重演往昔「台灣錢淹腳目」，股市房市相互拉抬的戲碼，亦是央行很難在6月18日理監事會議所必須面對房貸是否大幅鬆綁之一大議題！
此外，央行已於5月30日示警近期部分民眾利用房貸、信貸或股票質押方式進場投資股市，是否意味著股市過熱情況下，務必謹慎因應房股兩市趨勢，不宜過度運用財務槓桿，以免衍生無謂之投資風險？
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