台北市政府都市更新處於今(二○一四)年五月十九日及二十日舉行了兩場都市更新說明會,預定五百個座位,卻擠進了超過七百人,由此熱況顯見,台北市都市更新歷經「文林苑」爭議,以及大法官有關都更部分條文違憲,造成送件審議的都更案件「卡卡」問題,引起建商及民眾的關注,不希望都更作業從此被卡住。都更條例違憲 卡住都更審議 台北市過去進行中的都市更新案件,有部分問題,就「卡」在「釘子戶」,以致每一件都更案整合費時,少則五、六年,多則十多年,另橫生阻撓的話,有的更長達一、二十年,如位於忠孝東路SOGO旁的正義國宅都更案,就費時十九年,有台北市最牛都更案之稱。而目前都更「卡卡」,則是卡在部分條文經大法官解釋違憲,必須在今年四月二十六日完成修法工作,但內政部修正送立法院審議的都更條例修正法案,卻還躺在立法院,以致眾多排隊審議的都更案件大都面臨「停擺」命運。台北市都市更新處日前公布受衝擊的案件有五一六件,包括自劃單元二二○件、概要案三十七件、事業計劃及權利變換計劃案二三七件和整建維護案二十二件,而較嚴重的是受大法官解釋違憲影響,進度在概要案審議的三十七件處於完全停擺,因原本十分之一的同意門檻太低違憲,須暫緩審議。都更處長林崇傑另指出,市府目前將會暫停受理新的事業概要申請案,至於其他掛號候審的案件則將透過提高同意門檻、補辦聽證會等程序繼續運作;至於二十二件整建維護案,因已達共識,原則上不會受到影響。 都更門檻若拉高 建商風險增高不過,由報名參加座談會的人數如此眾多,顯見除了已送進市府「掛號」排隊候審的案件外,對十四萬多戶四、五層老舊公寓的住戶來說,他們更關心,一旦都更卡卡無解後,他們的窳陋房屋何時能有更新機會,此外,希望「舊屋換新屋」,或者透過都更後,房價翻漲的機會是否渺茫?而因應都更條例部分違憲問題,包括內政部及各縣市政府也緊急「補破網」,以行政命令方式來解圍;但中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明認為,現在的都更是「行動不便」,但未來在立法院有高達二十多個修正版本,若未充分徵詢外界意見,卻全要滿足立委們的意見而「湊成」一個版本,都更案將會變「癱瘓」。他談到,同意門檻的提高雖有必要,但若提太高,將會使都更案更難整合,不確定性高、風險太大就會影響建商參與都更的意願,且整合時間會拉更長,如此一來,為改善窳陋老舊公寓、照護住戶安全及改善市容等目的就很難達成。不過,在都更「卡卡」中,台北市最牛的都更案─正義國宅卻傳出動工的好消息,據了解,三圓建設未來將規劃三十至一五○坪的住宅,未來每坪將上看一八○~二百萬元,若跟附近每坪約八十~九十萬元的中古屋房價相比,正義國宅價格足足翻了二倍以上。蛋黃區舊公寓 年漲二成都市更新對中古屋房價來說,就好像「仙女棒」,除了舊屋換新屋外,房價就好像「鍍金」般,也就是台北市長郝龍斌於二○一○年競選連任,提出「一坪換一坪」的「老舊公寓更新專案」,並自二○一○年八月二日起開放遞件申請,為期五年,帶動眾多符合都更條件的舊公寓,房價上漲三~五成,但時間過去快四年,獲得此一獎勵的都更案件卻鳳毛麟角。舊公寓因都更卡卡,就沒有行情了嗎?中信房屋企研室副理廖鴻箕表示,「不見得,蛋黃區的公寓仍有行情。」他談到,根據實價登錄資料顯示,從去年第一季及今年第一季台北市老公寓房價漲幅資料可發現,在蛋黃區大安及中正的公寓產品,房價漲幅分別為一九.五八%及一五.八六%,漲幅表現比台北市平均八%來得好。另外有明星學區題材的加持下,大安及中正兩區的公寓房價表現仍比南港、萬華等區域較佳,原本舊社區較多的萬華區,在都更的新申請案件暫停受理下,買盤會先觀望,受惠於都更題材的溢價空間將減少,唯若如果未來立法機關能重新修法都更條例,目前屬於公寓房價三字頭的大同、萬華,可伺機進場布局。住商不動產企研室主任徐佳馨則表示,在文林苑事件之後,由於兩敗俱傷的抗爭讓全國都更走入死胡同,不只是建商興趣缺缺,許多急需都更的住戶也放棄都更期待,正義國宅動工除了意味著一個舊都更時代的結束,政府單位支持都更的態度也因為正義國宅動工而更為明確,這指標讓業者與地主相信,經過都更能改善區域風貌,給予地主更好的生活品質,也增加了民眾參與都更的意願。正義國宅都更成功 店面受惠大目前來看,過去較差的復興南路以西的店面市場將是最優先的受惠者,租金與售價將明顯起漲一到兩成,而住宅產品受惠於新案的價格拉抬,將出現小幅起漲,不過,由於目前市場轉空,價格將先跌後漲。徐佳馨說,若沒有都更加持,大安、信義、中山、松山與中正等區的老舊公寓仍舊吃香,特別是具有交通優勢,如捷運周邊、商圈附近等等的老公寓,買氣持續不墜。根據內政部實價資訊,大安區公寓從前年的七十五.八一萬元漲到去年的八十四.○五萬元,同一期間,中正區公寓也從六十一.八二萬元漲至七十六.四八萬元,漲勢驚人。都更條例部分條例違憲,造成眾多都更案審議速度被卡住,台北市14萬戶老舊公寓的都更戶心焦如焚,不過,位處蛋黃區的公寓仍搶手,房價不跌反漲。台北市都更學會推動預審制度台北市都市更新學會理事長杜國源表示,都更案從整合、審議到通過,至少要5~10年時間,最後還可能「胎死腹中」。而以「文林苑」都更爭議來說,中間就是缺乏溝通,即便市府依都更法令可以執行「代拆」,但事前若能充分溝通,就不致出現爭議。不過,他認為,都更案因實施者與住戶們缺乏「信賴」基礎,以致整合困難,萬一出現建商讓「釘子戶」獅子大開口的話,又會造成已簽同意書的住戶反悔,突生破局。杜國源認為,若要加速都市更新的推動,宜參照台灣現行法令「建築物預審辦法」的機制,讓實施者得於概要階段提出建築規劃詳細構想,申請預審,並於審議時確定都更獎勵值、外部空間留設、容積移轉、建築規劃、法令適用,俾使都市更新整合工作不用一再往返而徒勞無功。正義國宅動工了台北市最牛的都更案─「正義國宅」都更案,在通過環評,且建商也取得興建執照後,於2014年3月31日舉行破土典禮,未來將蓋3棟住商混合大樓,有百貨商場也有住家。中信房屋企研室副理廖鴻箕指出,正義國宅原先由龍麟建設整合,但是涉及權利變換,土地所有人又分別有國有財產署及私有土地,住戶意見一直無法整合,最後由三圓建設接手才整合成功,顯見大型都更案,實施者本身的實力若不夠堅強,案件中途夭折或易主的可能性很高。正義國宅歷經19年整合成功,代表只要參與都更的建商與住戶,能彼此理性溝通,在促進整體環境提升,及公平正義的基礎下,再困難的都更案都能整合完成,而未來台北市需要都更的老舊社區只會愈來愈多,如何加快更新時程,提升審議效率,例如增加公益設施回饋的獎勵誘因等,才能加快老都市重新換裝,提升整體民眾的居住環境。 正義國宅都更案完成後,將可帶動東區周圍的發展,豪宅產品每坪有望站穩150萬元,並挑戰200萬元。而針對都更違憲問題,廖鴻箕認為,現階段立法機關應趁這次修法,一併檢討如何縮短審查時間,否則一個推動都更案,短則5~7年,長則要10年以上,光審查階段恐就耗時2~3年,所以重新立法反而是個契機,若能在符合公平正義的原則下,加快更新時程,才是根本解決之道。