房市自2024年第四季反轉空頭以來，異於前幾次循環，讓市場跌破眼鏡，全台房價下修幅度居然相當有限，令人質疑政府各部會用盡洪荒之力頻繁的打房，為什麼房價跌不深？
筆者特此，提出一個關鍵性公式：「合理房價長期平均漲幅≒GDP經濟成長率＋CPI物價上漲率」，這是房市長線發展趨勢上升的主要關鍵因素。政策可以改變房價的速度，卻很難改變房價的長期方向，四個經濟成長階段的房市表現可以加以驗證。
再進一步分析，台灣房市四十年的驗證，回顧台灣房市歷史，這個邏輯非常清楚，可以用四個經濟成長階段的房市表現加以驗證：
第一階段：1960至1990年
此時台灣仍屬開發中國家，出口高速成長，經濟起飛，GDP維持高成長，CPI也相對偏高。最具代表性的例子，就是1982年至1989年間，台北房價上漲高達4.5倍。背後原因並不是炒作，而是整體經濟高速成長所帶動。
第二階段：1990至2014年
1990年代房市沉寂近十年，市場普遍悲觀。然而2001年開始，台灣經濟重新回升，低利率、資金充沛，加上科技產業快速成長，房市展開長達十餘年的反彈。台北住宅平均房價由每坪22萬元一路上升至67萬元，漲幅超過三倍。
第三階段：2015年至2024年
台灣正式邁入已開發國家，GDP成長率不像過去動輒8%、10%，房價自然也不可能再出現全面暴漲，但市場並沒有停止成長。這段期間最大的特色，就是蛋白區翻身、二線城市補漲。
第四階段：2024年之後
真正的分化，是從2024年央行第七波信用管制開始。市場資金受到限制，交易量快速萎縮。另一方面，AI產業全面爆發，科技業薪資快速增加，使資金集中流向科技園區、軌道建設核心與人口持續流入地區。因此，房市開始由全面補漲，進入區域強弱分明的新循環。
AI經濟大成長 是本波房價最大支撐力量
很多人只看到央行打房，卻忽略另一股更大的力量，那就是：AI帶動的經濟爆發。
2025年，台灣出口創新高，GDP成長率高達8.63%。2026年市場甚至預估有機會突破9%。
這代表企業獲利增加、國民所得提升、家庭資產累積速度加快。
另一方面，缺工、缺料、ESG要求以及土方成本高漲，使營建成本始終維持高檔。一邊是需求與所得增加，一邊是供給成本墊高。這正是判斷房價跌幅有限的重要原因。
「GDP+CPI」不是萬能公式，更不是數學等式，而是解讀房價長線趨勢上升的一個關鍵性邏輯。房價分析不是只有一個公式，「GDP+CPI」這個公式，不代表房價只受兩項因素影響，它只是用來解釋房價長期趨勢的重要基本面，實際市場仍須綜合十三大指標、五十餘項變數交叉研判。
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