過去退休想的是「解甲歸田、遠離塵囂」,但在都會區生活久了,現在求的是生活機能強、交通方便,且五~十分鐘就能到醫院的距離。買房好?還是租房好?市場上永遠有不同的聲音。但現今已經出現四十五歲的中壯年男子,有正常工作,卻租不到房的窘境;再加上,如果家裡沒有一個「喜歡嗎?爸爸買給你!」的富爸爸,凡事要靠自己的話,想要老年免於租不到房的恐懼,恐怕得及早面對買房的課題。現代人退休不想離群索居對年輕人來說,買房會以需求為主,較難想像到老時要住在哪?但若是受薪階級,日後換屋機率低的話,可能要未雨綢繆,先設想一下,老年時,想住在哪?永慶房產集團指出,早些年曾做過一份調查,發現近九成台灣人退休不願離群索居,因此,「捷運、公園、醫院」概念區為養老天堂,另六成八的民眾選養老房,會重視社區敬老設施及屋內輔具。中信房屋行銷企劃部副理江龍名也表示,銀髮族的居住選擇條件中,三項基本必備的要素為「交通便利」、「近大型醫院」和「充分活動空間」,這是顧及體能狀況和健康因素的考量。中信房屋副總經理劉天仁補充表示,並不是每個退休宅都能符合三大要件,因此,消費者可以就退休養老購屋,進行評比,而找出自己以後想住在醫院旁、捷運周遭或是運動中心、公園旁(見附表)。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,退休養老屋要考慮的要素至少有三:一、住宅安全:老人注意滑倒,或行動不便需要特別留心,因此無障礙空間相當必要。二、醫療保健:老化後身體問題增加,醫療照護必須要考慮,附近是否有醫療院所可以滿足需求。三、守望相助:親戚朋友最好能住在附近,彼此有照應。朋友圈是退休後生活重心之一信義房屋資訊長蔡祈岩則談到,很多人老了,會想要回歸鄉里,找有山有水的地方過退休生活,但一旦在都會地區生活久的人,已經習慣出門走幾步路就有便利商店可買東西,或是捷運、計程車帶著你到你想去的地方,一旦搬離生活多年的生活圈,往往會不習慣。此外,老人都會面臨子女長大各自成家而離巢的「空巢期」,此時,平日談得來的朋友就相形重要,因此,老朋友互動圈的交通動線,也是考量點。二十一世紀不動產副總曹若琪表示,在高齡者獨立生活日益普遍的情況下,老年經濟安全、健康照護等問題會越來越重要,大多數民眾拚了一輩子就為了賺一間房子。根據研究也顯示,大多數空巢期從四十五歲開始,這個時間點大多數孩子都已上大學離家,或是畢業後出國深造,甚或是留在都會區工作,家裡閒置空間會多出不少,這時可規劃將原本居住的舊公寓換成新大樓,或是將透天厝換成小坪數的住宅,掌握「小、清、新」簡單選屋哲學,就能買到退休好宅。退休生活要過得愜意、過得自在,四周環境固然重要,但實際入住的住宅產品,更會左右屋主心情。不少民眾選擇退休住宅時,多會選在山林邊,悠閒氣氛讓人輕易放鬆。但是也有人無法離開機能便利的地方,市區醫院生活圈大樓為最佳選擇;想要在悠閒與便利生活中取得平衡者則適合別墅生活。至於購屋預算要多少呢?江龍名表示,根據中信房屋宅指數調查結果顯示,五十歲以上的消費者購屋目的以自住為主,平均購屋價位為七二一萬元,自備款比例高達四九.八%(平均自備款為三五九萬元);偏好的房屋類型為透天厝(占三七.九%),電梯大廈也占三四.六%,平均需求的坪數為三十九坪。對於物件需求重點則為坪數、生活消費商圈與公園綠地;設施則偏好景觀宅,有警衛管理與社區網路等服務;生活圈的機能也希望能在五百公尺以內,以能鄰近捷運、高鐵或車站等交通要站為佳。退休購屋預算 北台灣抓一千萬元上下因城鄉區域不同會影響房價與消費行為,老年人的經濟來源主要為:一、退休前累積的工作所得,二、養老金和退休金或保險金等,三、租金、利息、股票、房地產交易所得,四、家族事業或農林漁牧收入,及五、子女或親戚贈與等。但大多數的經濟來源都是不穩定的,因此除完善的社會福利制度外,及早具備理財觀念並開始動作,才能真正的讓晚年生活品質不打折!故建議退休準備金(動產及不動產)能掌握在八百~一千五百萬元間最佳。徐佳馨則表示,若以去年統計平均餘命為七十九.八四歲,六十五歲退休後至少還有十五年的光景,若以每人每月消費二.五萬元計算,在不含醫療、房貸或其他額外支出的狀況下,至少得準備四五○萬元,若加上其他醫療與生活開支,至少得準備一千萬元以上退休儲備基金。不過,人生難以預期,若能高於千萬,應該比較能夠享受好的退休生活,而在市區內有大屋的長者,倒是可以考慮將「大屋換小房」,除了老有所居,也能夠獲得比較寬裕的生活品質。曹若琪表示,退休族的生活建議可選擇生活機能好、醫院資源完善的市中心,例如挑選離捷運或公眾運輸站、轉乘點多及離市場近一點的區域,在日常生活採買上也較方便,或是近公園、學校、校園操場,並選擇屋齡新、室內規劃也較符合通用設計的電梯大樓產品。銀髮宅以二房較合適室內空間可選擇小坪數,約二房產品較合適,一間當起居,一間讓兒女孫子來也有休息的房間,小而便利的居住空間也不需要繳交太多的管理費用。在各房仲的建議之下,北中南及花東,適合退休的養老宅在哪邊呢?就北部地區來說,江龍名指出,台北市的銀髮族可選擇民生社區(近長庚和空總)、大安森林公園和中正紀念堂周邊(近台大醫院)、國父紀念館周邊(近北醫、國泰醫院和仁愛醫院)、中山足球場和十四、十五號公園周邊(近馬偕)、石牌和天母(近榮總)、內湖市區和東湖(近三總、國泰醫院和康寧醫院),以及位於捷運南港線的玉成公園和南港一號公園周邊(近忠孝醫院)等等類似的區段,不但具備便捷的大眾運輸工具,且周邊還有充分的活動空間與休閒綠地,因此都是可以考慮的居住環境。銀髮宅最好離醫院車程五分鐘全國不動產企研室主任張?勻指出,適合銀髮宅遷居的地段應為距離醫院車程五分鐘的範圍,像是北市內湖區、新北市三峽區、台中市大里區、高雄市鳳山區以及花蓮地區,都具備大型醫院、公園綠地以及生活機能,不管是做為養老宅或是三代同堂住宅都相當合宜。許多養老族選擇居住區域時,首要考慮公園綠地及醫療設施,其中北市內湖區綠覆率高達六○%,尤其是成功路三~五段周邊住宅地段,不僅可與大湖公園及碧湖公園為鄰,且方圓二公里內就有三軍總醫院、中國醫藥大學附設醫院和康寧醫院,增添就醫方便性!位於新北市三峽區中的北大特區則具備街廓寬敞、人行道筆直的優點,生活環境幾可媲美歐美住宅區,加上藝術大道及博物館,更添人文氣息。全國不動產北大特區三峽大義加盟店店東羅奕分析,不少退休族賣掉市中心的中坪數物件,遷居此地改住大坪數大樓,生活空間更加寬敞舒適,且開車十分鐘即可到達恩主公醫院,目前新成屋電梯大樓區域成交均價每坪約二十八~三十五萬元,其中八百~一千五百萬元的產品最受青睞!曹若琪說考量生活機能、鄰近醫療院所,擁有綠地環繞,就是退休族群安心享受樂退生活的第一選擇。因而推薦台北大學為中心的三峽北大特區,是退休生活居住的另一好選擇,她說,北大特區綠樹多,規劃完善,棋盤式道路規劃,電線桿地下化,市容整齊舒適,重劃區成形,也很適合退休生活居住。此外,鄰近長庚醫院的林口也頗受退休民眾喜愛,氣候宜人,公園綠地密度高,加上周邊又有近十一座高爾夫球場,鄰近的林口長庚醫院也能提供完善的醫療服務,目前區段價格約一坪二十七萬元上下,相較台北市平易近人許多,也是退休族另一選擇。 中台灣地區,曹若琪建議,台中七期屬於豪宅區域,平均約二十幾萬上下,附近有大片綠地文心森林公園為居民生活核心,公園內又有完善的自行車道規劃、親子遊憩區等諸多設施,尤其又有大型區域教學林新醫院坐落於此,對於定期有看診需求的民眾來說相當方便。中台灣退休宅 近公園及醫院有巢氏房屋發言人劉炳耀副總表示,七期屬於台中著名豪宅區之一,相對來說房價也比區域高,約二十一.八萬元,但也因七期南側以綠地文心森林公園為居民的生活核心,且公園內有完善自行車道、親子遊憩區、大型戶外劇場。且區域內擁有多家知名的中、西醫診所之外,尚鄰近林新醫院,設有超過五十個科別,是南屯區主要醫療資源,對於定期有看診需求的民眾相當方便。區域內交通建設也相當完善,車程約十分鐘可達IKEA等三家量販店、四間百貨公司,加上房價相對親民,備受退休或將退休的高階主管喜愛。江龍名指出,台中大里的國光路附近有大里運動公園、仁愛醫院;台中縣沙鹿鎮鄰近台中市和龍井鄉,近中科且交通便利,鎮內有著名的童綜合醫院和光田醫院;雲林縣是人口負成長的縣市,其中較熱鬧的鄉鎮有虎尾鎮、斗六市等,北港鎮運動公園則近中國醫藥學院北港附設醫院;嘉義縣朴子市有長庚醫院、嘉義縣大林鎮有慈濟醫院,都可考慮。全國不動產大里中興加盟店店長黃志明表示,被視為台中房市潛力股的大里區,近來因為台74線通車,與西屯區、北屯區往來便捷,親民的房價吸引購屋族目光!而區內醫療資源充沛,有大里仁愛醫院以及菩提醫院,可滿足銀髮族就醫拿藥需要,還有大里運動公園,提供休憩去處,因此仁愛醫院周邊,除了是首購族購屋天堂之外,也是銀髮族居住首選生活圈!大高雄愛河邊及藝術中心吸睛南台灣部分,張?勻認為,高雄市鳳山區在高雄縣市合併前,即為縣政府所在地,生活機能早已成熟,尤其位於鳳山區和苓雅區交界處的捷運衛武營站周邊,一出站就是近五十公頃的衛武營都會公園、國家級的「衛武營藝術文化中心」以及俗稱二總醫院的國軍高雄總醫院,不僅讓銀髮宅能有休憩空間與人互動,就近也有完善的醫療設施,房價具保值性。加上該區房價相對於市中心平價,以地坪二十~二十五坪的中古屋透天厝為例,成交總價約七百~一千萬元,相當適合做為三代宅,而不需爬樓梯的中古屋公寓一樓成交均價每坪約十六~二十萬元,相較於北部地區親民許多。劉炳耀表示,高雄愛河周邊綠地環繞,鄰近微笑、河堤、鼎泰等三公園,充滿悠閒氣息,媲美台北天母氛圍。近年來不僅吸引購屋族青睞,也是已屆退休養老的銀髮族心中的理想家園。銀髮族在意的醫療機構,開車五分鐘可達高雄醫學大學附設醫院;六~七分鐘到高雄榮民醫院,周邊明誠路跟裕誠路上更是大小診所、藥局林立,可滿足就醫、復健等需求。江龍名也指出,台南新營綜合運動場和運動公園周邊是不錯的選擇,而台南永康的中華路周邊、近奇美醫院也可考慮;高雄市左營區有榮民總醫院,三民區有高雄醫學院附設中和醫院等,高雄鳥松有長庚醫院,高雄岡山有空軍醫院,高雄燕巢則有義大醫院,都可考慮。山明水秀的東台灣花蓮,空氣品質及生活步調一直是生活忙碌的台灣人度假勝地。劉炳耀表示,早在日據時期,就有日本民眾看中花蓮的好山好水,移居到花蓮來養生,目前在豐田及鳳林一帶仍有日本人在此居住養生。東台灣 好山好水吸退休族而位於花蓮火車站後站的吉安鄉北側,擁有寧靜舒適的生活環境,靠近慈濟醫院、市八傳統市場,生活機能便利但不至於吵雜擁擠,也適合歸鄉養老及移居新住民選擇的好所在,一字頭房價,也較北中南房市熱區更加親民,享受晴耕雨讀愜意生活,也讓花蓮長壽之鄉聲名遠播。江龍名談到,宜蘭市有榮民總醫院、署立醫院、宜蘭運動公園;羅東鎮有聖母醫院、博愛醫院以及羅東運動公園,在醫療設施齊全,而四周環境又宜居,吸引不少退休族。台慶不動產北區陳宏勝副總也表示,東部享有豐富的自然景觀與資源,觀光產業日益蓬勃,吸引不少觀光人潮外,東部好山好水宜居條件與房價地價基期較低的優勢,已吸引買方前進東部的宜蘭、花蓮與台東等成熟的生活圈購屋置產。近期東部新增北宜直鐵及蘇花改工程(台九線蘇花公路改善計畫工程)的利多加持,宜蘭納入大台北一小時通勤圈內,也再度帶動宜蘭境內礁溪鄉、宜蘭市與羅東鎮的看屋詢問。而預計二○一七年完工的蘇花改善計畫工程,台9線蘇花公路改善計畫也將大幅提升花東地區交通便利度,尤其是花蓮境內的新城鄉、花蓮市與吉安鄉等重要的生活圈,已經帶動區域的房價升溫。陳宏勝表示,近期區域也增加不少退休族群或是國外移居人士詢問,看好東台灣的優美環境,預先為退休生活做準備。長者逐醫院而居 距離5~10分鐘車程最佳 醫院一定會有急診室,對退休的長者來說很忌諱,尤其不喜歡聽到救護車進出的聲音,信義房屋指出,曾有長者表示,若距離醫院太近,成天聽到救護車的聲音,很容易精神緊張睡不著,因而建議銀髮族換屋時最好選擇距離醫院約5~10分鐘車程的靜巷,平常看病散步10來分鐘路程最為適合,保持和醫院有點黏又不太黏的距離。年輕買房 先買小再換大 中信房屋副總劉天仁建議,年輕人購屋策略為,在30~35歲以經濟能力許可範圍,先購買位於郊區、小坪數的物件為優先,以現有能力購入,儘早開始購屋防老計畫,等待收入增加後再考慮換屋,加碼購買位於更趨近市區中心的較大坪數的物件。 在這樣逐次由遠換近、由小換大的購屋行為中,也幫助年輕人進行強迫儲蓄,正向的增加自身資產,等待退休時即可售出市區大坪數住房,購買在比較郊區的小坪數物件,除了可以提升生活品質,還可多賺一筆退休基金。 如果不想一次又一次加碼搬家,可以在儲夠自備款時購買適合自己退休生活的郊區小坪數物件,在退休以前透過租貸的方式出租給房客,利用房客租金收入來養房,等到退休時再收回自住。