農曆年前的某一個晚上,位於台中市朝富路的林園餐廳,傳出一陣陣民歌歌聲,原來是台中市最大代銷業者萬群地產在舉辦尾牙宴,偏好民歌的總經理謝坤成,特別邀請民歌手施孝榮及娃娃金智娟來演唱。每年有幾百億預售代銷案量的謝坤成,去(二○一四)年也同時榮膺台中市不動產代銷公會理事長,因此,當晚的活動也邀請全台各地的代銷業老闆來共襄盛舉。民歌演唱投客人所好也許是因為再過幾天就要過年了,酒過三巡後,大家情緒都high到不行,娃娃金智娟也演唱多首膾炙人口的招牌歌曲:〈飄洋過海來看你〉、〈為何夢見他〉等,吸引眾多粉絲擠到台前;活動的最高潮則是在她高歌「丘丘合唱團」時期成名曲─〈就在今夜〉,此時台下眾多五、六十歲代銷業老闆們也忍不住衝上台前去,跟金智娟一起回味當年的「青春」。本身也是五年級生的謝坤成表示,他最大的興趣是「收集民歌」,常在其銷售案場舉辦高規格的民歌演唱會,邀請已購屋的客人回來聽演唱會。萬群廣告代銷的建案有豪宅、商辦,這些花得起五、六千萬元甚至上億元買豪宅或商辦的客人,大都是事業有成、口袋很深的企業老闆,這些人的年齡層亦多屬於過去民歌盛行的年代,因此,「投其所好」自然能感動客人。由於客人感受到謝坤成「搏感情」的用心,加上不少客戶買他賣的房子都有賺錢,也就自然成為他的「死忠」客戶。高鐵站旁設接待中心搶客像這樣用心對待客人的建商或代銷業者還不止萬群地產,例如遠雄建設在全台有十四個工地同時開賣,在農曆新春不打烊的賞屋活動中,也紛紛祭出各種贈品來吸客,包括賞屋天天送汽泡酒,已購客戶帶未購客戶送茶組、法蘭瓷限量杯組、時尚包;另外還有藍寶堅尼、法拉利、賓士等名車試乘會,購屋加碼抽相機或海外雙人遊,以及舉辦藝術展、名人投資講座與名廚上菜等眾多活動。遠雄建設公關副總蔡宗易談到,「遠雄國寶」在嘉義高鐵站旁搭接待中心,光是農曆年五天的假期,就有二十組客人下訂成交,成績相當亮眼。自從高鐵開通後,台北到高雄只要一個半時到二小時的車程,「一日生活圈」讓不少企業老闆、做生意或做業務的人,都利用高鐵往返,也進而帶動代銷業者把建案的接待中心拉到高鐵站旁或站內。例如早先甲山林廣告即在左營站外搭接待中心,銷售興富發位於農十六特區的豪宅建案「國王城堡」;另外像青埔站外,大大小小的接待中心有十多處,而翔譽建設乾脆在站內租空間賣建案,至於台南站也有建商持續設攤位在廣告建案。從房市景氣走下坡之際,三二九房市全台卻仍爆出三○九二億元大量的情況,可看出如何讓消費者願意到接待中心「賞屋」,確實就是業者得挖空心思、吸引客戶上門的挑戰。住展雜誌企研室經理何世昌表示,財政部推動的「房地合一」課稅版本在二月初定調,因為其朝「輕稅」方向,讓一些房市觀望的客人回籠,各地新春檔期的看屋人潮大都增加,比起去年第四季「回溫」不少。他說,由於業者期望買氣出籠,紛紛砸重本衝促銷,個案促銷金額頻頻加碼、越玩越大,就是要在羊年拚轉運,他預期,建商在三二九檔期也將如法炮製。吸客招數盡出:園遊會、禮券、抽機票、送購屋金何世昌指出,過去賣房的模式是在銷售現場大打「名人牌」,雖然費用高,但較容易籠絡人氣,而名人牌又分為兩種類型,一種是至現場露面或表演,另一種則是舉辦演講座談,大談房市投資術。其中到現場露面或表演的又分兩種,第一種是名廚利用教做菜來吸引婆婆媽媽到現場,如「阿基師」在未傳出緋聞前,幾乎是吸客的票房保證,但在鬧緋聞後,其他名廚則起而代之。第二種則是八點檔明星演員或歌手的現場秀,此幾乎是民視及三立八點檔演員的天下,不管歌藝好不好、演好人或壞人,只要觀眾叫得出名號的,都能達到吸客的目的。過去業者舉辦吃吃喝喝的園遊會,可能就可以吸引客人上門;如今最受歡迎的,換成是人人有獎的賞屋禮,包括家居賣場禮券、超商禮券、美食餐廳兌換券、掃地機器人、泡湯券、電影票…,什麼都可送,送什麼都不奇怪,只怕接待中心沒人來!穿插這些戲碼之外,要讓購屋民眾真的願意下訂單,建商及代銷業者則得再下重本。何世昌說,有的業者用抽獎樂透的方式送賞屋禮,而獎品價值也因拚場加碼、越加越昂貴,例如淡水「宏盛水悅」、楊梅「鴻築新巴黎」祭出只要賞屋,就能抽二十萬元的歐洲雙人遊機票、現金;至於新竹「古根漢」更不落人後,加碼推出賞屋就能抽五十萬元彩金,堪稱是賞屋禮之最。有些建案甚至還祭出「成交禮」,只要成交就送大獎,如「世界馥」、「君泰」送出國旅遊、「綠意皇邑」送iPhone6 Plus、「新捷都」送十萬元購屋金。過去房市大多頭時,有些高總價建案,如果購屋客沒預約,還會被警衛擋在門口,不得其門而入;但現在是買方市場,建商及代銷業者就得砸重金,想出各種吸睛的活動吸引客人上門賞屋,確實是「此一時、彼一時」,風水輪流轉。抗跌性強、建商回防雙北市針對今年三二九房市檔期的案量分布情況,《好房網》調研中心統計,今年從三月一日起至四月三十日的所謂三二九檔期,北台灣加上台中與高雄都會區,總計推案量高達三○九二億元,其中,北台灣有二五二八億元的案量,加上大台中都會區的四八六億元及大高雄的七十八億元。《好房網》社長倪子仁表示,細部來看,北台灣五大區塊中,台北市的推案量為一二九九億元,新北市的推案量為六六三億元,基隆地區為一九五億元,桃園地區的推案量二一一億元,新竹地區的推案量一六一億元。而台北市加新北市的推量為一九六二億元,占總量體二五二八億元的七七.六%,超過四分之三的高比例,明顯看出房市在下修的氛圍下,建商回防「抗跌性」較佳的雙北市已成為大趨勢。當中,新北市更有不少重案登場,包括遠雄建設的八十億元中和水岸宅「遠雄百合園」、三重寶石建設的八十億元新成屋案「寶石君品苑」、冠德建設的五十億元中和「冠德大境」,及新店富邦建設五十五億元的「富邦豐泰」等指標案,都將在三二九檔正式開賣。房地合一轉向輕稅 買氣回籠全國不動產總經理石吉平針對今年房市買氣指出,在房地合一定調後,一些觀望性買盤重新歸位,可望帶動買氣的提升,預估全年移轉棟數可至三十五萬棟,比去年三十二萬餘棟要來得成長。此外,明年一月一日若實施房地合一,會湧現一股「避稅潮」的賣壓,那些在年底前持有房屋滿兩年者,會先賣出,以避開一七%的房地合一稅;其次,因房地合一課稅轉向「輕稅」,也讓一些觀望的投資買盤歸隊,讓買氣稍微回溫。信義房屋企研室經理蘇啟榮談到,去年在政府打房及推動「房地合一」課稅採五~四五%消息面的打擊下,台北市中心的大安區,其高總價的房子、建案普遍出現五%,甚至是九~一○%的修正。但今年二月,房地合一課稅轉向一七%的輕稅後,根據春節期間的網路預約看屋量來看,大約比去年第四季最低量增加四成,顯見打房的不確定因素消除後,一些有自住需求的客戶會想出來看房子。觀察各區的房價起伏,蘇啟榮認為,淡海新市鎮因供給量大,房價約拉回一○%。據其了解,有某一新建案的開價,原本要從每坪二十或二十一萬元往上開二十三萬元,但賣了一段時間仍賣不動,只好再往下調價為二十萬餘元。反觀林口地區,受惠捷運機場線將在年底通車的題材,加上新北市政府在林口的幾個招商案都有不錯成果,不僅該區房價未出現拉回,區內二十至四十萬元的產品都有,可提供不同需求的消費者選購。台中流行高單、低總產品至於台中三二九檔推案的熱區,倪子仁表示,除了豪宅大本營的七期外,今年首購族的產品也是市場的主流之一,北屯區及高鐵特區都有指標性建案推出。台中市建築經營協會理事長林正昇指出,明年適逢總統大選與立委選舉,為了避免市場焦點轉移以及不確定因素的影響,今年上半年建商案量勢必大增。林正昇認為,受到政府打房的影響,以往豪宅動輒上百坪的產品,今年已不多見,面對以自住客為主流的市場,建商推案轉而以「高單價、低總價」的產品為主,其中又以三十五~八十坪的中小坪數產品較受自住客青睞,而推案仍首重環七期周邊地區,單元二、五期、十二期、草悟道等地區個案,目前都有不錯的銷售成績。在單元推出「精銳博」的精銳建設總經理王碧竣認為,除了受政府打房影響外,現在社會型態轉變,三代同堂的家庭組織已經越來越少見,子女到外地求學、工作、結婚等人生規劃,都造就中、小坪數產品越來越受到市場歡迎。至於大高雄地區的推案,倪子仁表示,今年的推案量體不到百億元,推案熱區僅限於楠梓區,並由高雄的上櫃建商巴巴事業獨撐市場。他指出,從各種層面來看今年房市,房地合一議題已塵埃落定,政策面應不至於再下猛藥打房。再就房地產基本面分析,今年三二九檔的價與量宜以中性來看待,個案表現將成房市的通則,地段佳、產品力強及有品牌知名度的建案,仍有一定的表現空間。買氣回溫 價格式成交關鍵永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛另針對資金行情談到,歐元區推出新一輪QE,促使其他國家掀起一股貨幣寬鬆熱潮,此外希臘債務問題緩解,也讓歐洲經濟鬆了口氣;而美國勞動市場露疲態且通膨下滑,促使聯準會仍將耐心等候升息時機,短時間內持續寬鬆政策不會改變,大幅升息的機率很低。國內房市在房地合一採輕稅規劃後,民眾對於政策的擔憂淡化,開始積極看屋、詢價,此現象從各大建商、代銷春節售屋金額與案場買氣等新聞即可看出端倪,房市買氣似乎有回溫跡象,但仍以剛性需求為主力,因此,價格就成為成交與否的關鍵因素。黃舒衛指出,目前市場待售量大,囤房稅開徵、房屋稅、地價稅增加等持有稅大增,屋主心態必須做出調整,降價才是王道,藉此縮小買賣雙方價格認知差距,利於成交。建議有意售屋的屋主,提早展開汰弱留強的資產安排。至於有意購屋的民眾,他建議,低利環境短時間不易改變,而青年安心成家優惠貸款展延,符合條件的首購族可多加利用,趁目前市場供給量大,且房價盤整修正之際,正是進場好時機。簡而言之,掌握趨勢、選對產品,同時也要審慎評估未來升息、生活機能與未來接手性,才能讓購屋成為甜蜜的負擔。