隨著中國大陸經濟轉型及工資不斷調漲，許多原本在大陸設廠的企業紛紛開始尋找可以降低生產成本的國家，做為轉移投資的目的地，其中有許多人都把目標鎖定東南亞。東南亞許多國家近年來的經濟發展的確值得關注，上一期《理財我最大》的來賓鍾曜陽也告訴大家，根據「周天運」的概念，東南亞的運勢至少會旺到二○四三年。《理財我最大》為了幫助讀者掌握投資機會，本期特別邀請到深耕泰國十幾年，現任藍海房屋地產集團執行長的李進倫，來跟大家分享泰國的房地產投資。本來在銀行從事放貸業務的李進倫由於業務的關係，接觸到許多房地產買賣案件，因而對房地產市場及法規有了一定程度的瞭解。後來，遇到銀行辦理優退，他就帶著一身的專業轉投入房地產市場，進而經營海外房產，並且獲得很好的成績。李進倫表示，台灣房地產今(二○一六)年受總統大選、天災、土壤液化等議題影響，成交量大幅縮減，面對景氣寒冬，投資客為賺取高租金及資本利得，已紛紛將投資目標轉向海外，而他認為，近十年國內生產毛額(ＧＤＰ)穩定成長且號稱全球第二熱門的旅遊城市泰國曼谷，正是一個熱門的投資標的。泰國房地產可登記本人名下投資海外房地產最要注意的是當地法規對海外投資人的保障，李進倫表示，海外人士投資泰國房地產可以登記在投資人本人名下，不必因借名投資而擔心未來會產生爭議，同時投資人還可以向銀行融資，並取得房地產的永久產權，這些都是對投資人的一種保障。其次要注意的就是物業管理問題，投資海外房地產不比在國內，除了距離遙遠外，語言也是一大障礙，因此，要找到一個專業可靠的團隊，除了能夠帶投資人進場、協助後續物業管理，最後還要能夠帶投資人出場，這樣的海外投資才算真正有保障。其他幾個應注意的事項包括，投資區間最好抓三～五年，因為短期投資交易成本比高，獲利不易。經濟持續成長 國民所得提高 此外，還要觀察該國的長期發展趨勢，只要投資國經濟持續成長、競爭力持續提升，那麼該國幣值也會相對提升，投資這個國家的房地產，不但可以賺到房地產的增值，也可以賺到該國貨幣的升值，一舉數得。近幾年泰國不斷在發展，除了民間投資外，政府的多項公共建設也帶動了經濟的成長，國民所得隨之提高，民眾生活富足之後，越來越多人買得起房子。目前，泰國的房屋自有率還不到五成，其中曼谷因為聚集了許多外來人口，房屋自有率更低，大部分的人還是需要賃屋而居，的確是非常值得關注的海外房地產投資市場。不論在什麼地方投資房地產，選擇投資標的的首要條件就是「地段」，李進倫表示，在曼谷投資房地產，跟著捷運走就對了！曼谷現在有三條以四面佛為中心向外輻射的捷運及一條機場快線，只要選擇鄰近捷運的標的，未來不論是保值、增值、出租或轉售都很方便。而在物業管理方面，除了酒店式公寓或飯店宅是由國際連鎖飯店品牌經營管理外，一般的公寓物業管理也很上軌道，並且已經做到電腦化管理。市中心房屋出租報酬率至少五％泰國目前房地產交易的相關稅負還很低，這是另一個吸引投資人的原因。泰國沒有房屋稅、地價稅、土地增值稅，房屋交易時只需繳交過戶費及營業交易稅。所謂的營業交易稅類似我國的奢侈稅，持有不到五年的房屋賣出，要以成交總價課徵三．三％的營業交易稅，持有超過五年的房屋，營業交易稅率則是○．五％。李進倫認為，對投資房地產來說，現在的泰國還是處在一段很甜蜜的投資期間。至於投資人最關心的投資報酬率，李進倫表示，市中心的物件一般來講要出租非常容易，租金報酬率最少有五％，而容易出租的物件以一房一廳或兩房兩廳的小宅為主，以李進倫經手的案件來講，符合條件的物件大約交屋後三個月內就能成功出租。再以房價的漲幅來看，過去四年來漲幅約在八?一二％，目前在曼谷鄰近捷運的精華地段，二十五坪的房子大約折合新台幣一千萬元就能買到。很多投資人對海外房地產感興趣，但是因為不瞭解海外狀況，又擔心投資之後有問題求助無門，因此不敢放手投資。對於這個問題，李進倫表示，要想投資海外房地產，一定要事先做好功課，弄清楚該國的相關法律。此外，找到一個專業可靠的服務團隊也很重要，因為專業可靠的團隊才能做為投資人堅實的後盾。開設實體店面 服務台灣投資人李進倫的公司除了會提供客戶服務承諾書之外，他也不斷的教育員工，千萬不要為了賺取客戶那三％的服務費，而讓客戶血本無歸。為了保障客戶的投資，李進倫在選擇投資標的時，特別注重開發商的品牌與信譽，除了對建商進行信用調查外，還會調查建商的營利實績、財務狀況等等。另外，也會安排當地合格的律師來做企業見證，或是委託律師出面簽約，盡可能的將投資風險降到趨近於零。為了服務台灣投資人，藍海房屋還在曼谷市中心開了一個實體店面，聘請三位台籍幹部及七位當地員工駐店服務。李進倫覺得服務很重要，因為投資人如果在台灣接到泰國房子漏水或馬桶壞掉的通知，又找不到可以幫忙的人，心情一定會很焦慮，這個時候，只要打一通電話給他的團隊，就有人可以協助解決問題。李進倫希望透過這種經營模式的建立，讓他的企業可以永續發展，即使將來退休了，年輕人也可以循著這個模式繼續經營。泰國的經濟發展雖說是有目共睹，但是泰國的暴動也是讓投資人裹足不前的一大主因。李進倫說，他去泰國之前也擔心過這個問題，但去了之後他發現，泰國人習慣以街頭抗爭的方式表達不同的聲音，電視新聞往往呈現激烈衝突的場面，卻沒看到遊行到了最後通常都會變成一場嘉年華會，甚至出現民眾與坦克車合影的畫面，這就是泰國人表達訴求的方式，並不像新聞報導的那樣恐怖。逆向思考 爆炸暴動嚇不走有錢人 二○一五年八月十七日曼谷發生四面佛爆炸案時，李進倫正跟客戶在案發地點附近，他們入住的飯店還因此遭到封鎖，差點回不了飯店。當晚李進倫心想，發生這麼大的事，客戶大概會對明天要看的投資案打退堂鼓了吧。沒想到第二天看了建案，客戶當場就完成簽約。事後李進倫問客戶，發生這麼大的爆炸案怎麼還敢投資？客戶告訴他：「一個不熱鬧、沒有知名度、沒有國際人士聚集的地方，恐怖份子也不會選擇在這裡放炸彈，可見曼谷的地位跟紐約一樣重要，是一個好地方！」有錢人的想法真的很不一般。不動產較其他投資商品相對穩健，李進倫表示，不動產有使用收益，好地段的產品不容易貶值，而且還會有穩定的租金收益，所以如果投資人有錢又不想冒風險，那麼投資房地產是一個不錯的選擇。李進倫表示，既然目前不是投資台灣房地產的時機點，而海外房地產市場若正處於谷底攀升的階段，不如把資金轉往海外，把握海外房地產的投資機會，為自己創造財富。李進倫現職：藍海房屋地產集團執行長學歷：淡江大學經濟系經歷：中國農民銀行襄理、住商房屋、木柵房屋、21世紀不動產雙和店店長、永和景安店店長
