交通建設往往為區域房市帶來助漲行情,然而在房價修正的浪潮下,連過去有票房保證的「捷運宅」,光環都不再,根據永慶房產集團調查,十大熱門交易捷運站的房價都呈微幅跌勢,但為何捷運宅還是民眾買房的熱門選項之一?房仲業認為,捷運宅雖難敵修正命運,但交通的便利,仍吸引通車族「逐捷運而居」,捷運宅仍有一定的魅力。消費者青睞捷運站 十站有九站跌永慶房產集團根據實價登錄資料統計,各捷運站自二○一六年至今(二○一七)年四月間交易量的十大排名,西門站以九七九件居冠,其次則是丹鳳站的七八三件與頂溪站的六八○件。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,若以捷運線來看,中和新蘆線就有六站進榜,堪稱最受民眾購屋青睞的捷運線。但就房價表現部分,十大捷運站除了丹鳳站持平外,其餘站點房價均走跌,跌幅在一.四%至六.八%間(表一)。謝志傑表示,捷運已成為台北人不可或缺的大眾運輸工具,民眾購屋時,交通便利與否也是重要考量因素,鄰近捷運站就是一大賣點,加上捷運站周邊商業機能發展成熟、生活機能完善等優點,頗受民眾青睞。不過,在新案破盤搶市的情況下,讓利成風,比價效應發酵,「捷運宅」也難逃跌價浪潮,目前「以價換量」仍是市場主調,這也是十大熱門捷運站價格走跌的主因。房地產開發商指出,在過去,「捷運宅(距捷運站約十分鐘腳程內)」是房價的票房保證,只要是捷運站周邊的建案,預售時,不僅每坪房價都比一般地區的房價來得高,就銷售速度來說,也比較快完銷,但現今的氣圍已不比從前了。捷運機場線生不逢時 房價也回檔造成「捷運宅」從過去的搶手,到如今,隨著房市拉回整理而出現房價下跌的情況,最明顯的還有「捷運機場線」,通車時間可說是「生不逢時」。永慶房產集團根據實價登錄資料統計,盤點機場捷運站二○一六年至二○一七年五月間交易量排名,「桃園體育園區站」以六八四件居冠,其次則是「林口站」的五九九件與「中壢站」的四三三件,除了林口站房價出現七.八%的跌幅,桃園體育園區站及中壢站周邊房價皆來到歷史高點,顯示購屋熱門的區域房價仍有支撐(表二)。觀察機場捷運沿線購屋的熱門站點前三名,分別位於青埔特區、林口新市鎮及中壢車站生活圈,謝志傑分析,前兩名「桃園體育園區站」及「林口站」周邊交易量受惠於新屋交屋潮帶動,多是前幾年看好重劃區未來發展的消費者所購入。不過「領航站」與桃園體育園區站同樣位於青埔特區,房價卻出現三五.一%的跌幅,究其原因係二○一四年於領航北路四段及大豐一街有大量新屋交屋,平均每坪單價為三十二.九萬元,大幅拉高區域行情,因此房價跌幅較重。副都心房價五字頭變四字頭至於新莊副都心站周邊的跌幅有一一.四%,主要是該重劃區預售案是在行情高點時推出,且大多數規劃大坪數豪宅產品,這類產品在行情不好時,拉回幅度要比一些小坪數產品來得大。謝志傑表示,副都心區內有新莊中央合署大樓、台灣電影文化中心進駐,還有中港大排、溼地公園遍布,居住環境舒適,周邊有台65線、台64線、台1線快速道路形成便利的交通路網,加上過去對機場捷運的通車期待,使副都心房價一路走升。然而在這波跌勢中,超漲的房價面臨下跌,即便有通車期待仍是不少社區修正一成以上,尤其相較生活機能完善的舊市區,思源路及幸福路交界上的環狀線幸福站周邊房價多落在每坪三十三至三十九萬元,並且不乏有二字頭的中古屋。而以副都心今年平均房價為每坪四十四.三萬元來對比二○一五年歷史高點的每坪房價五十萬元,其心理關卡是從「五字頭」跌落至「四字頭」,謝志傑談到,重劃區案量多、供給量大,在自住為主、比價效應下,房價修正趨勢不變。敢危機入市 有機會買在低點敢危機入市有機會買在低點但捷運站周邊房價雖下跌,也未嘗不是自住客購屋挑選的好時機,從另一角度來看,以前房價一直漲,當時買不起,但現在是「買方市場」,自住剛性需求當道,只要是低總價、低單價最吸睛,想住在捷運站周邊的自住客群,倒是可從中觀察房價變動,從中尋找適合進場的物件。謝志傑說,以表一所調查的十大熱門交易捷運站來看,房價在「三字頭」以內就囊括六站,加上價格有一.七%至六.五%的修正,吸引買方進場購屋,顯見只要房價符合買方期待,民眾購屋意願將大增。他建議,熱門成交站點的第三名「中壢站」區域生活機能成熟,產品種類多元,今年每坪房價為十八.四萬元,與機捷沿線其他站點相比也較便宜,因此吸引購屋者來此區購屋。謝志傑表示,機場捷運沿線站點周邊房價多已經歷一波跌幅,而當前房市步入緩跌格局,消費者可於房價低檔盤整時多進場看屋比較,有機會享受捷運帶來的便利生活圈。中信房屋副總經理劉天仁認為,捷運大安站一帶大樓的住宅價格在七十五至八十五萬元之間,公寓則是六十五至七十萬元之間,由於是捷運交會點,交通方便、生活機能佳,加上有金華國小等明星學校,適合自住客群;捷運南京三民站同樣擁有舒適的居住品質,大樓住宅價格約在七十至七十五萬元,小坪數的物件因總價較低,較受到自住客的歡迎。近三年價格的降幅約有一成左右,自住客可趁機便宜入手優質區域。看捷運站特性挑適合產品住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則建議,可以注意板南線上的兩端,南港和土城那幾站,因為過去價格屬於高檔,近年已經逐步盤整,加上許多投資客不想再撐,讓價格有更大空間,對於想要感受捷運便利性的自用客戶,是不錯的選擇。全國不動產企研室主任張?勻分析,近年來首購換屋市場當道,低單價低總價去化速度最快,尤其是受到破盤價建案影響,像是北投站以及江子翠站,鄰近的江翠北側重劃區、奇岩重劃區殺出低於行情之建案,周邊中古屋首當其衝,近一年來房價跌幅約一成,在機能支撐下,可修正空間不多了,建議買方可往這些區域購屋,有機會買到俗又大碗的好物件。東森房屋研究中心副理于靜芳表示,新北市捷運宅仍受到自住客、小家庭青睞,多是銜接北市交通快速、機捷線或是銜接環狀線,且房價三至四字頭區域居多,如中和新蘆線永和捷運頂溪站、永安市場站、中和景安站、南勢角站,以及三重、新莊站、板南線府中、江子翠站等,近年交易皆滿熱門。與北市僅有一橋之隔的永和,因商圈、交通便捷,雖產品多以老公寓、華廈為主,拉升公寓房價,過去二十五坪公寓曾飆升至每坪五字頭,在房價修正一五~二○%下,今年回到每坪三十五~四十二萬元,二十五年以上華廈約四十五~五十萬元,新案大樓則約在五至六字頭。中和、新莊地區人口持續成長,加上房價更親民,中和平均房價每坪約三十五~三十六萬元,新莊中平商圈十至二十年中古大樓每坪也在三十五~三十七萬元間,自住產品除了價格是關鍵,民眾購屋也嚴格挑選,必須滿意房子內在條件、外在交通與環境機能。口袋深投資客 店面投資潛力站如果口袋深的投資客,是否也可以趁著房價下跌,注意一些捷運站旁邊的店面產品呢?劉天仁指出,受到商圈翻轉、西區崛起的影響,西門站的店面成為今日之星,由於主要客群是台灣的年輕族群及來自香港、澳門、日本的自由行觀光客,較不受陸客人數下滑的影響。目前西門町地點優良的一樓店租金約在每坪新台幣一至二萬左右;此外同樣主攻自由行觀光客的東門站,也相當受到矚目,吸引特色商店及外國企業前來展店。只是西門站及東門站的店面買賣價格高且釋出量少,投資人若想投資需把握出手機會。如果口袋深的投資客,是否也可以趁著房價下跌,注意一些捷運站旁邊的店面產品呢?劉天仁指出,受到商圈翻轉、西區崛起的影響,西門站的店面成為今日之星,由於主要客群是台灣的年輕族群及來自香港、澳門、日本的自由行觀光客,較不受陸客人數下滑的影響。目前西門町地點優良的一樓店租金約在每坪新台幣一至二萬元左右。此外,同樣主攻自由行觀光客的東門站,也相當受到矚目,吸引特色商店及外國企業前來展店。只是西門站及東門站的店面買賣價格高且釋出量少,投資人若想投資需把握出手機會。東森房屋指出,中和景安站、南勢角站、板南線府中、江子翠站,以及淡水區總站,皆是商圈、人潮聚集點,是比較搶手區域。淡水新市鎮市府加盟店店東沈雅純表示,淡水捷運總站位於淡水老街旁,因觀光商機不間斷,單價每坪七十至一百萬元,租金每坪一.二~一.五萬元,房租收益投報率約在二.五%,加上百年難有釋出的黃金店面,一釋出必定搶手,值得注意的是,淡水輕軌預計將在二○一九年開通,想買店面置產的消費者可先搶在起漲點。店面投資先以穩定收租為考量張靜勻指出,二○一一年豪宅稅實施以來,高總價物件買氣停滯不前,但五千萬元以內的店面產品,由於可以避開豪宅稅以及選擇性信用管制規範,因此受到許多置產族青睞,除了可以穩定收租,賺進比定存還高的報酬率,更有節稅功能,因此像是中山區的中山國小站中小型店面以及松山新店線的西門站,多外國遊客住宿觀光,店面效益高。謝志傑表示,近三年大台北都會區房價已逐步修正,不少店面的屋主已認同合理讓利,是增加房產出售的機會,建議有意購置店面的買方,首選捷運站附近的店面之外,可先參考雙捷運站附近的標的,地段與人潮更有優勢,例如:忠孝復興站、中山站、民權西路站、松江南京站、西門站、東門站以及古亭等站,趁房市轉趨理性可積極看屋、比價,有機會購得滿意的置產標的。