去年開始,在法人的「股本小、獲利高」投資原則下,營建業也被挑出了所謂的「F4」明星名單。但正當華固、長虹、興富發、宏普及宏盛等同業,爭相在F4名單裡推來擠去之際,在房地產界拚鬥近40年的遠雄集團,卻不為所動地踩著它「大量推案」的老步伐,以一年逾4億元的報紙廣告預算、銷售逾10萬坪的房子,創造出近9000億元的經濟產值,快速趨近「大者恆大」的目標。
#@1@#其實,現在營建業F4的風光,7年多前,在遠雄建設(5522,前大都市建設)剛掛牌時,就曾經歷過。「那時,遠雄挾著高達4元的每股稅前盈利,股價一度漲到62.5元的高價。」當年在力霸集團、房地產界有逾15年資歷的大聲行銷執行總監田大權說。但不巧的是,遠雄建設掛牌後,台灣房地產遇921大地震、納莉風災、SARS風暴等衝擊而再度惡化,使得遠雄建設的獲利衰退,但每股稅前盈利仍能保持在1、2元的成績,已是業內少見。「撐起公司獲利的關鍵,就是大量推案。」田大權觀察道。可是,房地產商品,從取得原料(即土地)到銷售,動輒要3、5年,加上要先投注大筆的土地開發與營造資金,銷售時又得遇上好景氣,才有機會回本,甚至賺錢。因而,遠雄集團董事長趙藤雄的「量產」策略,在業內的評價兩極。也無怪,當3年多前,趙藤雄會到林口、三峽等新重劃區砸錢造鎮時,就有當地業者認為,趙藤雄想要把「砂石變黃金」,真如天方夜譚。
#@1@#但何以趙藤雄要採取「大量推案」,這種看似資金風險極高的做法?趙藤雄說:「一方面是因為遠雄光是營建部分,就有600多位員工,所以,必須有基本案量以維持營運;另一方面,是因為景氣難測,於是,只有在同一地源控制一定的庫存量,才能在房市突然轉好時,大量釋出產品並賣到好價錢。」於是,2002年在趙藤雄大舉造鎮之前,遠雄建設的財報裡,被列為資產的土地庫存量達217億元,高居北台灣建商中的第一名;其中,除了台北縣的重劃區外,還有內湖地區的大筆廠辦用地、南港廠的7萬坪土地。而連趙藤雄名下的土地也不少。「他找的都是像重劃區那樣的大片土地,而且,都是買在快規劃好、價格還低的最佳時機。」一位在地業者分析,趙藤雄這樣的買地法,既可以維持大量推案,讓偌大的集團不斷有營收,又可以在地深耕品牌,讓推出的商品可訂出行情水準或以上的售價,「預先準備好土地,才能率先嚐到景氣復甦的甜頭,大概這也只有像遠雄這樣的大型建商才能辦得到。」
#@1@#不過,在景氣復甦時,房地產市場也常會冒出許多小建商推案,打亂市場行情。因而,趙藤雄就特別強調,「在市場供給明顯放大下,只有做好產品定位,以精確地區隔市場。」這也是趙藤雄不採取傳統購地推案,而是配合開發造鎮的概念,包括認養公園、投資興建大型購物中心等商用不動產,以活化商圈、創造商機。「雖然取得成本低,但推出的產品都會『加料』,所以在銷售上就比較一枝獨秀。」《住展》雜誌研發長倪子仁說。就以2005年讓遠雄集團蟬連「推案王」的「未來城」和「大學風呂」兩大案為例,雖然是總戶數逾3000的超大型社區,但之所以還能在林口、三峽這推案爆炸區,維持每坪13.2萬元的價位,就是因為遠雄加添了溫泉、數位光纖等「好料」。另外,因為遠雄在過去40年裡,推出了300件以上的建案、蓋了275萬坪房子、至少有300家上市櫃公司買過遠雄出手的廠辦,經驗與規模如此大的建商,也就發展出其特有的「一條龍」銷售體系。目前,在遠雄集團旗下共有遠雄建設、大都市營造、遠東建設、遠洋房屋等,使得從土地開發、企畫銷售及興建營造、到交屋後的售後服務等,完全都由自家集團包辦。而趙藤雄認為,「在微利時代下,要靠這樣的整合專業加值,才能控制合理的成本,也才能賺取合理的微利。」
#@1@#只是,在05年創下近7500億元的新高推案量後,遠雄集團要如何在寸土寸金的台灣,找到比林口、三峽還大片的土地,以繼續擦亮資產總值已超過1500億元的「推案王」招牌?「推案王是別人給的稱號。我們會根據自己的能力和實力,再加上對大環境的判斷做調整,按自己的步調成長。」趙藤雄語帶保留的說。但若以營收的目標而言,趙藤雄今年訂定在400至500億元之間,其中,最重量級的推案,就是汐止新台五線旁1.5萬坪建地。在這裡,趙藤雄將移植日本秋葉原的電子商城概念,開發總銷金額達500億元的超高層「遠雄創新資訊科技藝術中心」。「但都市更新,才是遠雄下一波的重點。」田大權分析道。唯有都市更新,才有機會取得上千坪以上的土地,又可享有容積獎勵的優惠,而其中又以北台灣的都市更新,較能創造高毛利。事實上,去年在各家建商大舉推案時,趙藤雄就已經投入都市更新的開發。「雖然棘手,但都市更新、國際化新市鎮是台灣必需發展的方向。所以,今年會繼續耕耘老舊社區的更新」趙藤雄說。儘管,目前都市更新尚未建立一套機制,而建立機制前後,免不了又是一堆與政府協商、蓋章等曠日廢時的無效率過程。但對遠雄來說,以其曾在重劃區開發廠辦、大舉造鎮,又曾開辦台灣也是全球第一大BOT案──遠雄自由貿易港區等經驗,「與政府打交道」反而成為遠雄繼續穩坐「推案王」的寶貴優勢了。