最近有人開始講,投資房地產時應該把資金成本和房屋折舊等因素合併考慮在內,尤其在房地產已經停止狂飆的當下,現在已經不像二○○○年來的那個年代,買房每年都有八%的複合上漲率。從感性的角度來說,買房從來就不是百分百一定賺錢的,以前可能是,現在不是,未來更不是。有相當多的人只買了一套房,多年來房子的漲幅使他們可以以較低的成本來換更好的房子。只有比較少數的人能在房市漲幅中大賺,這些人具有極高的房地產敏感度,以及較強的資金調度能力。關於買房賺錢的故事,我們聽得最多的也是來自於這類的購房者。只有這些極端的例子才有爆點,才能吸引眼球。舉個最簡單的例子,現在買學區房的人吧,消費導向是比較明顯的,就是為了孩子上學,而學區房的缺點其實也挺明顯的,房齡偏老,可貸款比例偏低,資金佔用量大,漲幅已經大不如前,這些人覺得等自己孩子上學了,然後還能轉手賣出去賺到一筆,而實際上,形勢早已經變了。學區房已經不再是買了就能賺的房產品了,因為學區房的購入成本已經變得很高。如果為了買學區房而使用了成本很高的資金,那虧本也是很可能的必然。在二○一○年以後台灣房市的交易量銳減,二手房成交量下跌更是嚴重,二手房市場跟不上新房市場,這意味著購房者手中的房子都只能用來住,而不容易售出。當然,這些二手房的市值大致上會比你當初買的價格要高出不少,但變現難度非常高。有一小部分房子是能夠賺錢的,能夠以較高的價格賣出去,原因是這些房子擁有所在城市為數不多的堅實價值,比如稀缺的學區房、稀缺的產品形態、稀缺的成熟地段等。而其他大部分的房子都沒有這些硬價值的優勢,要賺錢售出並不容易,因此只能用來居住了。實際上,從投資的角度來說,很多城市買房一直就是虧本的。要判斷這一點並不難,只要看看二手房市場是否活躍就可以了解。對於那些完全以新房主導的城市,買房賺錢本就不易,對於成長性城市來說,如果二手房市場發展迅猛,人口穩步增長,未來賺錢還是有機會的。即便對於二手房市場發達的這些城市,想買房賺錢,也會愈來愈不容易。以投資為主的這些購房者來說吧,他們一個最基本的素養就是多看房,要看過足夠多的房子,通常,兩三百套房都只是門檻而已。而以消費為主的購房者,或許只逛幾個售屋中心,只被仲介帶看幾次,就交了定金了。想要靠買房子賺錢,最基本的能力就是貨比三家,找到每套房的優缺點,儘可能多看是必須的。在儘可能的多看之後,我們就要整理這些房子的多維度面向。(1)在產品上,住宅是投資的首選,商鋪、店面儘量少碰,這兩者的門檻太高,需要考察的指標遠遠多於住宅。(2)法拍房的潛在風險很高,加上近來投入的人愈來愈多,獲利空間變小,想介入其中,要非常謹慎。(3)儘可能挖掘出「低價且值得買」的房子。所謂「值得買」,要抓住房子最核心的價值,這些價值點不容易被大環境所左右,它們能讓房子在順勢的時候漲得多,逆勢的時候跌得少。至於「低價」,更需要你儘可能多看,逐漸形成一套可行的判斷標準。(4)「低價」不是儘可能要低,底線是「值得買」,不值得買的房子,價格再低也不能碰。(5)投資要做好賣房的準備,不要指望一直漲上去,時機果斷,買房再賣房,是投資的基本能力。(6)不要用消費的邏輯去買房。過去,自己住,然後指望自己的房子價格步步上漲,然後再裂變(增貸),一套變兩套,兩套變三套,這樣的「買買買」做法有其時機和條件。在當下,賺錢的難度已經十倍於十幾年前了。