房地合一稅於2016年上路後,高額的稅負,讓「送房」不如「送現金」,不過,近幾年,夫妻贈與的案件,以及其他避稅規劃,又讓贈與年移轉棟數突增。
過去很多父母買房送子女,有很多是為了節稅規劃,但自從房地合一稅在二○一六年一月一日上路後,就稅負規劃及子女日後售出的課稅來說,「送現金」比「送房」還划算;但根據統計,近年房屋贈與移轉的件數不減反增,讓人大表意外,難道這些人「瘋了嗎?」
送房贈與件數年增四.四%
住商機構指出,依據內政部最新贈與及繼承移轉量資料,今(二○二一)年首季跟去年同期相比,全國贈與移轉量為一萬三八一七棟,增加四.四%,創六年同期新高,而全國首季繼承移轉略減○.七%,但仍維持一.四萬棟的移轉量。
住商機構旗下大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,綜觀六都第一季贈與件數的移轉量,雙北依然是送房大戶,新北市贈與量居六都之首,首季贈與移轉二九○一棟,年增四.五%,台北市有二七二三棟,小幅增加○.七%;不過,贈與增幅最大者為台中市的一三.八%及桃園市的一○.二%,這兩都雖然贈與量都不到二千棟,但成長顯著(表一)。
房地合一稅的威力有多大?郎美囡統計近十年的贈與及繼承移轉棟數的資料指出,由全國暨六都房屋贈與移轉量(表二)可以發現,贈與件數從二○一二年的四萬六九五二棟,隔年一下子跳至五萬一六八三棟、五萬五三一七棟,再至二○一五年的最高峰的五萬五五三一棟。
房地合一稅於二○一六年上路後,該年度的「送房」棟數急降一萬棟,只有四萬一七一六棟,而二○一八年至二○二○年約維持在四萬三千多棟。
但若由全國暨六都房屋繼承移轉量(表三)可以發現,在二○一五年前都低於五萬棟,但二○一六年躍升至五萬一八六四棟,之後,一路攀高至五萬九一○九棟,郎美囡表示,一方面是長輩年紀大了,另一方面是年輕人買不起房,因此,等著繼承的「等房」比例逐漸明顯化。
郎美囡表示,由表二及表三,可以明顯看到「送房」及「等房」的分水嶺就在二○一六年的房地合一稅上路。
房地合一稅是緊箍咒
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,房地合一稅(1.0版)在二○一六年一月一日上路前,很多父母會買房送子女,一方面也基於「傳承」,另一方面則是「節稅」觀念。
徐佳馨表示,在「房地合一稅」實施前,「送房子」要比「送現金」來的划算;其關鍵在於房子的房屋價值是依據「房屋評定現值」,而土地是依據「公告土地現值」,但不管是「房屋評定現值」或是「公告土地現值」,都低於市價甚多,通常只有市值的三至四成,甚至更低。
所以,以前父母送房給小孩,假設同樣是價值「一千萬元」,若「送現金」的話,扣掉一年二二○萬元的免稅額,父母共同贈送就有四四○萬元後,其餘的五六○萬元,依贈與淨額在二千五百萬元以下者,稅率一○%來算,要繳五十六萬元。
而「送房」的話,假設依「房屋評定現值」或是「公告土地現值」約占四成來說,則以四百萬元扣掉四四○萬元後,因為是負的,就不用繳贈與稅,而讓子女獲得價值一千萬元的房子。
但這套「節稅」的教戰守則,若移轉時間不夠長,又不是自用,很容易被二○一六年上路的房地合一稅「大逆轉」,因為,子女取得市價一千萬元的房子,若其取得成本依「房屋評定現值」或是「公告土地現值」約占四成來說約四百萬元(不考慮其他成本費用),而其日後,假設是以一千五百萬元出售,則獲利一千一百萬元。
依房地合一1.0或今年七月即將上路的2.0版本的「持有期間」長短(不考慮自用因素),分別適用一五%至四五%來課稅,則有一六五萬元至四九五萬元的不同稅負負擔。
反觀,若是送現金一千萬元去買市價一千萬元的房子,日後以一千五百萬元出售,扣掉成本一千萬元,則獲利五百萬元,依持有期間的不同稅率,則約有七十五萬元至二二五萬元的稅負,兩相比較,才有「送現金」比「送房」來得划算。
夫妻贈與宜善用一生一次
但為何,近三年間贈與的移轉棟數仍達四萬三千多棟以上呢?郎美囡指出,主要是房地買賣要課土地增值稅,但若是自用住宅用地可用「一生一次」適用一○%的優惠稅率。
當夫或妻中的一方若已使用過,就可將另一棟不動產「贈與」配偶,之後,配偶出售仍可適用其尚未使用過的「一生一次」而達到節稅目的。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在也談到,不動產買賣是人生大事,當夫妻置產時,先生為了給太太保障,往往選擇將產權登記在太太名下,因為「安太座」比「安太歲」較實用。
他說,小陳是中小企業主,男人在外面做生意有債務上的風險,所以多年來買的三戶房屋都登記在太太名下,一來避免生意風險,資產被查封,二來安太座,永保安康。
後來公司需要擴廠,將其中二戶房屋先後出賣變現,因為都沒有出租、營業,所以土地增值稅符合自用住宅優惠稅率的規定,省了一筆可觀的稅費。
詎料,辦理第二戶時,因為太座的「一生一世」已經申辦一次自用住宅的土地增值稅,致移轉登記而卡關,幸好,小陳的一生一次還沒有用過,還可以適用一次;因此,就把太太名下的房屋贈與到先生名下,再由先生登記給買方即可。
因為依照《土地稅法》第28條之2,夫妻贈與得申請不課徵土地增值稅,另外,《遺產及贈與稅法》第20條夫妻贈與是不計入贈與總額。也就是夫妻贈與既不課徵土地增值稅,也不課徵贈與稅,只有繳納契稅,就可以達到土地增值稅節稅的效果,可說是「安太座」之外,又能安太「稅」。
此外,相關的夫妻贈與也常發生在離婚登記上,當雙方不能白頭偕老時,先將不動產完成夫妻贈與登記,再去辦理離婚登記,可以避免一大筆土地增值稅的繳納,以及房地合一稅的困擾,讓原本的舊制不會變成新制,也是常用的節稅方式。
他們不得不送房
不動產稅務顧問蔡岳臻地政士另指出,房地合一稅上路後,為何「送房」還這麼多?就他在第一線的接觸案例,不外乎以下情況:
一:遲早要給,不如現在就給一給。他說,很多長輩打拚一輩子,終究要將財產傳承給下一代,況且小孩長大成人因結婚或生活之必需,長輩們直覺給小孩就是「成家」的觀念,因此主動提前做好分家產的規劃。
二:子女成年後「吵分家」:很多長輩因受不了子女吵吵鬧鬧,為圖清靜,就把房產進行「分家」的生前贈與動作;另有些時候,可能因其中子女揮霍成性,怕屆時「分遺產」後全敗光光,就在生前「看得到」時,先把房產贈與特定子女。
三:手頭沒有閒置現金可贈與,只好「送房」。蔡岳臻表示,雖每年贈與免稅額是二二○萬元,但並非長輩手頭上隨時都擁有滿滿現金,要在今年底(十二月三十一日)申報贈送二二○萬元(若兩夫妻一起贈與,就有四四○萬元),而隔年的一月一日再申報贈送二二○萬元(或四四○萬元),那麼短時間,就要拿出那麼多現金來贈與子女,不是件容易的事。
此外,他常受託到地政事務所代辦移轉登記時,總有長者為省下代書費而自行到服務櫃檯向志工或地政承辦人員詢問,他們名下的房子要如何過給小孩?通常,志工都是建議「做贈與」方式過戶。
他解釋到,很多上了年紀的長輩並不了解房地合一稅,更不用談,未來小孩拿了父母贈送的房子,在短期間賣掉,究竟要繳多少房地合一稅之類?再加上志工或地政承辦人員直覺式告訴他們「就用贈與」的方式辦理過戶即可,一般都會這麼進行移轉。
但蔡岳臻奉勸天下父母,現今並不是你送房給小孩,房子只要辦產權登記這麼簡單的事,因為在房地合一稅上路之後,不動產因贈與方式不同就會產生不同的稅負成本,因此在計畫移轉不動產前最好能先向專業人士諮詢後,才能避免日後要面臨繳納巨額的房地合一稅。
舉例來說,王爸爸在二○一六年一月將登記在自己名下市價3000萬元(土地公告現值700萬元、房屋評定現值300萬元)的透天厝贈與給兒子,兒子計畫在二○二一年六月底前,將持有滿五年的房子以3500萬元出售,此時土地公告現值800萬元、房屋評定現值250萬元,而此處假設其他稅費為零。
一:如果是直接「送房」,則贈與稅為(土地公告現值+房屋評定現值合計1000萬元-220萬元免稅額)x10%= 78萬元(表四)。
而出售時的房地合一稅為 3500萬元(賣價)-1000萬元(土地公告現值+房屋評定現值)-100萬元(土地漲價總數額)-175萬元費用(3500x0.05=175) x20%(持有滿五年稅率)= 445萬元。
二:如果是透過分年(一年220萬元免稅額)贈與兒子現金,達到免納贈與稅,再回頭向王爸爸以市價購買,則房地合一稅為3500萬元-3000萬元(取得價格)-100萬元(土地漲價總數額)-175萬元費用(3500x0.05=175) x20%(持有滿五年稅率)=45萬元。
蔡岳臻指出,同樣一棟透天厝,透過直接「送房」,以及「送現金」回頭買下父親房子的兩種不同移轉方式,其房地合一稅將相差近十倍。
另如果是在七月一日以後出售,因為持有滿五年,還是適用二○%稅率,但因為2.0版中有關未舉證費降低為三%,上限為新台幣三十萬元,納稅金額就有所調整(表五)。
也就是說,透過專業人士的估算,贈與人與受贈人間的各種稅負就一目了然,自然就能有所比較,而樂當「省稅一哥」了!
房地合一稅上路,別惹稅上身
政府為「打炒房」,民國105年實施「房地合一1.0版」,並於今年7月1日將有「房地合一2.0版」上路。
但站在第一線的地政士發現,很多繳稅者並不是投資客,也不是炒作者,而是非投資客的受害者,正業地政士聯合事務所所長鄭文在歸納指出以下情況:
一、返還所有權案件:
舉例,有一位姊姊在民國70年間,出資為智能不足的弟弟購置不動產,保障弟弟有棲身之地。孰知姐姐年事已高,無力再照顧弟弟,心想,將房屋賣了得到一筆現金,將弟弟安置安養院有人照顧,所以訴請法院判決,當初借名登記給弟弟,現在取回所有權後再出售。
姐姐很快的取得法院勝訴判決,也順利的把房屋賣出,詎料,因訴訟案件進行,讓70年買的房屋變成了新制需課徵房地合一稅,最後被要求繳納近80萬元的房地合一稅,導致弟弟的療養院安置費用,被政府先收走了一部分。
二、夫妻離婚案件:
夫妻於80年間結婚,白手起家,事業有成,先後購置了5戶房屋,都是105年前取得,屬於舊制。後來因為小三介入,夫妻判決離婚,男的被小三沖昏了頭,不要房產,只要求現金5000萬元。
太太沒現金,只好賣掉其中的3間房屋,籌5000萬元現金,後來才發現多了一筆700多萬元的房地合一稅,不得不再賣一間公寓交稅。但因為法院的判決,取得成本變成公告現值,一年內出售,又被課徵45%房地合一稅。
三、夫妻間繼承的案件:
父親在86年承買一間公寓3樓,108年2月間往生,遺有配偶及子女2人,孝順的一對子女,為了讓母親頤養天年,就毅然決然把這間公寓繼承登記給媽媽,讓媽媽沒有後顧之憂,那知道計畫趕不上變化,媽媽因為傷心欲絕,同年8月份竟撒手人寰。
86年間買的公寓是舊制,如果由媽媽繼承還是沿用舊制,可是媽媽108年繼承後往生,兄妹繼承就變成了新制房地合一稅。
這對兄妹繼承後,因為住不慣公寓也不想爬樓梯,110年把房屋賣了,因持有期間一年以上,未滿二年,房地合一稅以35%計算,售價以市價計算,取得成本以公告現值計算,姐弟倆應交房地合一稅約135萬元。
如果當初不要一片孝心,把公寓登記給媽媽,而直接由姐弟各取得1/2,以舊制房地比計算交易所得稅,大約可以少繳130萬元。
四、贈與取得案件:
民國100年間,父母幫兒子買了一間店面,讓兒子做生意使用,詎料,兒子娶妻後,婆媳關係緊張,媽媽認為兒子「聽某嘴」,不再聽父母親的話,最後,把該店面要回來,但因為沒有價金支付,105年就以贈與登記,返還給母親。
父母親老了,沒有能力做生意,索性把店面賣了。因為店面價錢高,但是,取得成本也是公告現值,光房地合一稅,就繳納近500萬元。
從以上的案例中,他們都不是投資客,更不是政府打房的對象,但是他們都繳納高額的房地合一稅。鄭文在希望政府未來制定房地合一稅3.0版時,能放寬非出價取得的成本認定,讓投資客無所遁逃,而非投資客能「安全下莊」。