新冠肺炎疫情雖影響企業租賃及搬遷潮,但近兩年,台北市精華地的新增供給大都自用居多,可釋出的坪數有限,使得空置率處於低檔的二至三%,租金行情獲得支撐;但有商仲業者擔憂指出,因未來五年的新增供給將高達八十萬坪,二○二六年的市場將出現大反轉,恐要花二十七年才去化得完。
全台商辦地產交易上千億
今(二○二一)年商用不動產(商辦大樓、廠辦及商用地產)交易,絲毫不受新冠肺炎疫情在五至七月大爆發的影響,前三季的成交量爆出上千億的規模,且從北到南「遍地開花」,只要政府釋出土地標售,就見建商瘋狂地飆高價搶地。
台北市政府於九月二十三日進行南港昆陽站旁邊特商區土地公開標售,土地面積為八七五坪,底價為二十五億元,由於地點好,總共吸引五封投標單,其中上市櫃建商就有華固、遠雄等進場投標,最後由華固建設加價八成,以總價四四.八八億元得標,得標單價每坪五一三萬元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,近年台北市土地交易南港一直都是熱門區段,主要過去南港土地利用都是工業為主。
不過隨台北市都市擴張發展與產業外移,加上南港的鐵路地下化,工業區也陸續重劃或變更做為住商使用,台北市的東區門戶計畫更讓南港能見度大增。
近年南港地區也出現許多高額的土地交易,許多大型建商與壽險也積極參與南港的投資案。
而過去,實價登錄所揭示的南港土地成交單價最高價紀錄為每坪四二○萬元,此次標脫後,華固以每坪五一三萬元標得土地,也讓該土地一舉成為南港的新地王。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出,華固以每坪五一三萬元標得土地,擠下南港地王寶座都還沒坐熱的連雲建設、展曜建設南港車站土地,強勢登基封王,可是說第三季的大贏家,因為其在八月以三十四億元處分內湖內湖華固智富中心大樓,兩個創新最高價的交易案,可說站穩商用市場的雙料冠軍。
戴德梁行估價及顧問服務部及研究部協理薛惠珍指出,今年第三季度投資市場交易額為三一三.二億元,較第二季成長一四.三%,主要資金投入在廠辦、工業廠房及辦公大樓。
而壽險資金持續加碼,第三季投放金額近七十億元,其中,自用及投資兼具。
而由第三季前十大交易案可以發現,包括三商美邦買下華固智富中心大樓,摩百數位買下南崁工業區廠房、台灣立訊精密買下長虹新銳科技大樓、晟銘電及日月光投控買下中壢工業區廠房,都是以自用為主。
而前五大交易個案由辦公、旅館及廠辦大樓領軍,其中,前三大交易合計占本季交易額二七%。
投資及自用並重
高力國際調研部董事梁儀盈也表示,本季前十大的指標交易,可見投資重建及自用並重,以區域來看,台北市中心整棟可供即時購置的物件仍稀缺,但一些具有開發重建效益的,像福音大樓標售即便是在疫情干擾嚴重期間,仍吸引建設進場(表一)。
根據了解,前幾年的中美貿易大戰,台商資金回台投資,不少企業在外投資,受到國際市場的刺激,無形中都「開了眼界」,對早期興建,設備跟不上潮流的一些商辦大樓,已看不上眼。
像聯強國際於二○一九年以每坪一百萬元,遠高於當時的行情,斥資五十億元,取得南港「世界明珠」建案,兩棟商辦中其中一棟的十二個樓層及車位,就是要打造七星級的企業總部。
薛惠珍指出,由於不少潛在買盤為企業自用需求,然市場上現貨稀缺,故近年來可以發現,不少企業轉而購買建商所蓋的商辦或廠辦大樓,不然就是轉向尋找土地打造企業自用需求。
薛惠珍指出,台北市A級辦公大樓在第三季度迎來一棟大樓進入市場,係坐落於南京松江區之「希望廣場」,帶來約四千六百坪的新供給,但目前已全棟去化,主要租戶為松下電器,很早就下手「預租」。
而截至第三季,台北市整體空置率為三.六%,雖較第二季些微上升○.二個百分點,但仍處低點。此外,相關的企業租賃活動,除台灣人壽中山大樓大面積去化約一五八○坪外,多屬中小規模,租賃面積多集中於一至三百坪之間。
新供給加入 舊宗段空置率上升
至於其他商圈中的舊宗段,空置率較上季上升四.八個百分點一九.五%,主要係「長虹新世代」、「福清行善企業大樓」、「善淵創客大樓」及「聯虹科技大樓」等,約有一萬八千六百多坪新供給進入市場;除長虹新世代其中一棟由萬海航運進駐外,其他預租租戶尚未遷入,致舊宗段空置率出現短暫性的上升。
文德段部分面積釋出,空置率上升一個百分點至七.六%;西湖段空置率下降三個百分點,來到四.一%。
她指出,疫情自八月雖見趨緩,然商圈人流停滯,各商圈租金持續下探,尤以西門商圈影響甚鉅,指標性店家「肯德基台北峨嵋店」及「星聚點西門館」於本季相繼撤出,該區店面空置率高達二二、一%;忠孝商圈空置率也攀升到一五.一%,僅中山南京商圈空置率低於一○%,來到六.六%。
仲量聯行商業不動產副總經理劉建宇指出,在逐漸走出疫情陰霾、出口增加.及經濟成長上修的影響下,自用型及投資型的買方紛紛投身商用不動產市場。
產業發展對於辦公空間的需求持續成長,投資型買方的資金水位亦高,兩者一同帶動辦公室租金持續向上。
根據仲量聯行統計,台北市A辦整體空置率為二.四%,相較上一季上升○.五個百分點,供給主要來自於原房東設法調整挪出租賃空間,但整體來說仍維持在歷史低點。
依據信義全球資產公司最新統計,台北市市區辦公商圈空置率已降至二%以下,來到一.七四%,為歷年新低。七個商圈中就有六個商圈的空置率在二%以下(表二)。
內科商圈部分,企業持續移入,平均空置率也續降,由上季五.二八%下降至三.三%。除了大型企業來此找大坪數廠辦作為總部或員工訓練中心,另外中小型企業所需的五十至一百坪左右標準面積空間,租賃去化速度也加快,都讓內科整體廠辦空置率大幅下降,其中文德段因受惠於鄰近西湖段滿載的外溢效果,空置有感下降,呈現西湖、文德、舊宗段皆搶手的狀況。
低空置率原因有五大項
信義全球資產公司總經理柯宏安表示,空置率續低的原因有幾個:一、不少即將完工大樓已預招租或自用,整體台北辦公空間呈現缺貨狀況。二、老舊商辦投入危老都更讓現有供給減少,租戶必須另覓空間搬遷,其中不少企業往內科移動。三、大型企業因應發展,持續有總部空間舊換新需求。
四、市區商圈雖有企業移動至內科,但在網購電商、網路遊戲、軟體研發等產業的擴張動能下,銜接遞補原有空置空間。五、考量疫情變數,屋主多願意以彈性條件留住承租方避免空置損失。
供不應求 帶動租金行情
柯宏安分析,空置率是不動產空間市場的一項統計數據,但數字背後更重要的本質意義是,台灣企業在疫情衝擊下仍穩健發展,整體產業成長才能支撐出這樣的低空置率,更有助商辦市場健康發展,這才是更難能可貴的。
未來短期內台北市中心商圈在新辦公供給不足下,空置率低檔現象將維持一段時間,而此狀況預估也會連動支撐商辦的售價、租金。
據仲量聯行統計,今年第三季台北A辦平均月租金為每坪二八四七元,相較上一季上升○.七個百分點,整體市場缺乏新供給,較無新租約產生。租金上升主因為租約更新時的價格調漲,預計二○二二年將達到每坪近三千元的歷史新高(表三)。
劉建宇指出,A辦整體空置率為二.四%,供給主要來自於原房東設法調整挪出租賃空間,但整體來說仍維持在歷史低點。
信義區A辦平均月租金為每坪三四三五元,相較上一季上升○.四個百分點,持續拉開與其餘市場的差距,顯示雖租賃成本增加,但進駐信義區仍為市場上多數公司首選。
南港第三季租金為每坪一千四百元至二千五百元,相較上一季並無明顯變動,而市場已近滿租,尚待明年完工的台肥C2案、台壽C3案及台電都更案等,在可見的未來滿足市場對大坪數及整棟總部大樓需求。
至於內湖西湖段A辦本季租金為每坪一千三百元至二千元間,相較上一季並無明顯變動。
老舊A辦面臨淘汰、都更
仲量聯行董事總經理趙正義表示,台灣商用不動產市場在疫後的表現十分穩健,除了能看到辦公室租金持續上升外,亦觀察到商用不動產交易量回到疫情前水準,及土地交易額達到歷史第三高紀錄,顯見市場依舊維持著熱度。
趙正義表示,剛性經濟成長推動租賃需求,市場持續外溢,且製造業、科技業、網通、金融業的需求穩健,南港、內湖因租金相對優惠,預計將持續受到客戶青睞。
他指出,台北A辦近五成的屋齡已逾二十年,面臨更新問題,加上受疫情影響,多數企業重新考慮辦公型態及擴編計畫,未來可預見的辦公空間升級、老舊辦公室重建搬遷及產業擴編需求,可能為市場注入新一波動能。
薛惠珍指出,全球新冠疫情仍未停歇,外商公司亦多持續採觀望態度,並保留員工在家工作及異地備援等彈性辦公政策,以備不時之需。
又未來一年台北市A級辦公新供給稀少,僅有玉山金控敦北第二總部預計投入市場,然以自用為主,故預期短期內仍將是租賃活動持續平淡,以及租金水準持穩的局面。
不過,台北商辦的好風景,可能在二○二六年前後,出現豬羊變色,因為現今供給緊俏的商辦,在不少建商及企業爭相投入興建潮,且完工期將落在未來五年,高力國際董事總經理劉學龍就擔心建商一窩蜂蓋商辦,屆時會「供過於求」。
他談到,從二○二一年至二○二六年,台北市中心新增供給將達三十一萬八九五五坪,而南港區將有四十多萬坪,合計就有七十多萬坪,另內湖區有五萬二四○一坪,大直區有三萬四千多坪,另建商爭相插旗卡位的北士科約有三萬一五九八坪(如附圖)。
供給大逆轉年
劉學龍指出,二○二四年之後,台北市辦公室新增供給爆大量,就市中心來說,除南山信義區公所都更確定有二萬六千多坪、南山世貿三改建案有三萬七千多坪,雙子星外,包括全球人壽國泰營區、台塑都更、台北天空塔的真正坪數都還未對外公布,屆時新增供給坪數還要再增加。
劉學龍表示,由附圖可以看到,南港地區的新增供給就占了五成以上,顯見在政府規劃「東區新門戶」計畫的帶動下,包括台鐵、捷運、高鐵及客運轉運中心等交通,以及「北流音樂中心」等公共建設帶動下,南港是未來商辦的明日之星,而聯強國際更是早早就去「世界明珠」卡位。
他談到,台北市信義計畫區的頂級商辦,因為各大企業爭相進駐,使得租金行情節節升高,這是市場供需決定租金行情。
相同的,他擔憂,以二○二四年之後台北市辦公室面積新增供給爆大量,且二○二五至二○二六年會達到最高峰,但扣除掉一些企業自用的總部大樓外,能否被去化掉?預期整體空置率將直接跳高,就會對未來的租金上漲形成一個「壓力區」。
他說,以台北市每年對租賃坪數的平均去化量約三萬坪,而未來五年的新供給卻高達八十三萬七千多坪,則約需要二十七年才去化得掉。
劉學龍說,現今台北的商辦行情,還是「房東市場」,租金漲幅是房東說了算,但未來若因「供過於求」,將直接轉變為「租客市場」,恐將掀起一波搶客大戰,而能提供更新穎,更具現代化設備的新大樓,才有辦法受租客的追捧,故在一窩蜂蓋商辦的同時,也得提前部署,才能站在商辦的浪頭上。