「數字會說話」!根據高雄市及台南市地政局所公布的今(二○二一)年十月及今年一至十月的房屋交易數字,可以讓人見識到南二都房市之成交,跟南部的天氣一樣「熱乎乎」。
房市聞「積」起舞
其中,受到護國神山台積電可能到高雄楠梓投資的消息帶動,高雄市十月買賣移轉創同期新高,全面聞「積」起舞!
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,高雄市十月總移轉棟數為四○七九棟,月增一○.九%,年增為二六.六%,創下歷年來最佳的十月紀錄,同時,繼今年五、六月「房地合一2.0」移轉潮後,高雄再度突破單月四千棟大關(表一、表二)。
而累計今年前十月,高雄總移轉棟數達三萬五三八一棟,創下二○一六年「房地合一1.0」上路以來的最高紀錄。
張旭嵐表示,迎接第四季傳統旺季,加上民眾面臨通貨膨脹及未來升息壓力,在目前利率仍處低檔市況下,加速剛性需求買盤而搶進房市,推升交易量,尤其台南持續受南科效應加持,而高雄近期更受台積電擬設廠議題,為房市買氣不斷添柴火,除了自住買盤,更吸引不少置產族前進布局,帶動整體交易表現持續亮眼。
台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示,高雄近期受台積電擬設廠效應,帶動房市沸沸揚揚,尤其中油煉油總廠舊址所在的楠梓區,區內像高雄大學特區等房價親民,堪稱高雄首購天堂。
他談到,雖然護國神山還沒來,就已吸引不少置產客群湧入,考量未來房價恐越難入手,也刺激部分自住買盤選擇趁早入主,帶動周邊住宅、土地等價量表現雙雙攀升,楠梓區十月買賣移轉量達五○四棟,已創下該區今年以來的最高點。
台南房價漲到當地人都傻眼
至於這兩年受台積電進駐南科,台南市各區房價隨著「雞犬升天」,迄今連善化、新市等區每坪房價都到三字頭,連當地居民都傻眼,怎會漲到這麼高,但未來漲勢就到頂了嗎?連當地人臉上都是「?」號不斷。
台南市十月總移轉總棟數為二○五八棟,比九月減七.三%,但年增一○.六%,更是繼二○一九年二○八九棟後,次高的十月紀錄;累計台南今年前十月,總移轉棟數已達二萬二一四六棟,這已是縣市合併以來歷史新高點,也是台南首次前十月總移轉棟數站上兩萬棟。
台灣房屋中華加盟店店東張文龍表示,雖然十月與九月相比呈略減,但市場持續受低利帶動及經濟成長優於預期下,游資持續充沛並加碼於房市上,讓台南十月表現仍比往年亮眼。
而台南擁有鐵路地下化、永康創意設計園區開發、東區平實營區開發計畫等多項建設題材助攻,生活機能條件佳的房市熱區,受龐大的買盤支撐,更帶動部分地區房價不斷湧現三、四字頭,目前為止,台南今年總移轉棟數僅差不到千棟,就能超越去年的二.三萬棟,他認為,今年整體表現更勝以往,勢成定局。
房市也有「新南向」現象
另根據信義房屋統計六都買賣移轉棟數資料發現,今年第三季的買賣移轉棟數,台南市以六六四○棟首度超越台北市,而過去房市發展都是由雙北市當領頭羊,現在則是平價又具備題材的區域當道,房市「新南向」的趨勢明顯。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,台北市過去景氣暢旺時,年度的買賣移轉棟數通常都是台南市的二至三倍,台南市則因為市場較小,且早年也屬於封閉型市場,交易量一直都是位居六都之末。
不過台北市因為房價已經到達一定門檻,加上區域內新增供給數量有限,交易量已經難以返回過去榮景,但台南市則因為房價基期低,加上區域內的發展與企業投資題材不斷,交易量在今年六月首度超越台北市,今年第三季移轉量也多於台北市,不難看出南台灣房市崛起的態勢。
曾敬德表示,除了企業投資與重大建設帶動外,台南人的購屋偏好改變也帶動交易量增溫,以往台南地區的透天厝較受民眾喜愛,但在地價上漲等因素影響,設計規劃較新穎的電梯大樓,因為具備管理、電梯與豐富公設等條件,也受到一般購屋人歡迎,加上台南近年有許多重劃區推出,區域內新建案也受到購屋人歡迎,帶動台南的房市交易量增溫。
帶頭炒房?台積電非戰之罪
一位張姓房地產專家私下指出,今年房市交易,明顯呈現「南大熱,北溫」的熱度,而台南及高雄的房市如此火,全因台積電的投資到哪裡,房市熱度就到哪裡!
他私下評述說,政府說要打炒房?結果一碰到「台積電」就破功了!而相信台積電也很無辜,心想「我只不過是有投資設廠需要,怎麼房價就炒翻天了?」
他甚至猜想,台積電遲遲不肯鬆口「要不要前進高雄設廠」,是不是被嚇到,怕被貼上「帶動炒房兇手」的標籤。
這或許是一句玩笑話,因為台積電既被稱為「護國神山」,就代表它對國家經濟的貢獻度之高,政府哪敢找它麻煩,但台積電投資到哪裡,其上下游廠商也會跟著到哪裡設廠,其帶來的就業人口,會帶動房市「買」或「租」的需求,則是不爭的事實。
根據過往房價上漲的軌跡,過去炒交通建設,因此,「沿著捷運買房」是顯學,捷運通到哪裡,房價也漲到哪裡,雖然前一波房市下跌時,捷運沿線並不是價格上漲的「票房保證」,但近幾年興起的「軌道經濟」,又讓高鐵沿線房市複製捷運經驗,題材也開始發酵。
再來,也炒「人口紅利」,依據出生人口數而談論居住需求,但近年台灣出生人口少,「少子化」讓人口紅利不見了。不過,卻有另一種人口變形蟲,也就是「輕移民」人潮,及就業人口的移動。
房市聞「積」起舞,就是就業人口移動的紅利;而「輕移民」則是因為蛋黃區的房價高到一般民眾負擔不起,只好往蛋白區或蛋殼區移動。而台北市人口也在最近的調查中,出現「負增長」的走勢。
全國戶籍數量突破九百萬戶
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,根據最新官方統計資料顯示,全國的戶籍數量一直呈現增長趨勢,今年更是首度突破九百萬戶,六都長年戶籍數量也都呈現增加趨勢,不過台北市戶籍數量已經由盛轉衰。
他說,台北市二○一四年前的年增普遍都還有一萬戶,二○一六至二○一九年則每年剩下年增三至五千餘戶,二○二○更剩下年增一百二十戶,今年則是首度呈現衰退,家戶數減少達三千六百餘戶,相較於二○○九年至二○一四年每年的家戶數都還增加萬餘戶,一增一減的差異相當大,但其餘五都仍維持穩定增加至少六千戶以上(表三)。
曾敬德分析,台北市家戶數「由盛轉衰」的原因,一方面是因為台北市的高房價且屋齡普遍老舊,有些民眾搬遷到新北市的重劃區,另一方面,人口老化可能也導致家戶數減少。
他說,大台北地區捷運網絡成熟,人口選擇向外搬遷,加上新北市也有許多新的額滿學校產生,新北與台北市的差距已經不像早年那麼顯著,民眾為了追求更好的居住品質,大台北生活圈的民眾有些選擇工作在台北、居住在新北。
不過,家戶數衰退並不與房價下跌畫上等號,主要是台北市已經不是以首購為主力的市場,反而是以換屋市場為主。而今年家戶數增加最多的是桃園市,其次則是持續吸納北市人口的新北市,家戶數的變動長期將對房市造成直接影響。
房市趨勢專家李同榮則以「少子化為何影響不了房價?」發表觀點指出,依據內政部公布,二○二○年我國出生與死亡人口正式出現死亡交叉,也就是死亡人數正式超過出生人數,人口「自然增加」出現了負值,少子化已經成為房市最可怕的灰犀牛,也一直是學者專家們一致看壞房市的焦點。
少子化影響房價得拉長來觀察
然而少子化的死亡交叉已經形成,但為何影響不了房市?房價還節節上升?主要是「少子化」的影響,屬於長期,「勞動人口下降」的影響是中期,而經濟基本面推升「兩代不同堂、家庭戶數增長」,影響是短期。
李同榮表示,台灣從十年前開始,不婚不生的少子化趨勢已逐漸明顯,而從主計處人口統計中,八年前人口數下降幅度開始明顯逐年增加,往後推二十年,也就是八年後,不但人口會急速減少,加上勞動力人口急速下降,長期勢必會影響房地產市場,十年後的房市應該沒有大漲的機率,且很可能在二○二四年間產生反轉向下的趨勢。
但他認為,短期三年內在資金充沛、利率偏低與經濟強勁增長的三大支柱支撐下,兩代不同堂趨勢將持續發酵,房價仍然會在上升趨勢線上維持「價量俱揚」的局面,因為房價走勢最終仍然取決於市場供需面、經濟基本面及景氣技術循環面等三大面向。
而中央銀行從去年底迄今,藉由幾波的信用管制來「打炒房」,為何讓一般大眾害怕,但建商卻不怕,還拚命買地、開工呢?甚至「房地合一2.0」在今年七月一日重新上路,對房市的影響都只是一下子而已。
完銷案件多 走出疫情陰霾
今年房市在五月疫情大爆發,的確出現「急凍」現象,但隨著疫情和緩,且依據中央流行疫情指揮中心所公布,截至十月三十一日止,國內COVID-19疫苗接種人口涵蓋率已達七三.四七%,全國已接種累積約二四七五.八萬人次,預估到今年底前第一劑接種涵蓋率可達七五%、第二劑接種涵蓋率可望達到六成。
疫情趨緩,並在七月二十七日從三級警戒降為二級後,七、八月房市就傳出賀成交的各種好消息,信義代銷表示,其代銷的大安區「永康麗莊」與新莊區「陸江蒔莊」幾乎大受剛性需求客戶的喜愛,其中,「永康麗莊」來人成交比為1.5:1,創造五十天完銷,「陸江蒔莊」來人成交比為3.2:1,也是四十五天就完銷,紛紛交出好成績。
此外,住展雜誌統計,今年北台灣房市九二八檔新成屋、預售屋推案預估量約為二六九○億元,較去年同期大增逾千億元,年增幅高達約六四.五%,可能會創下史上同期最大量。
信義代銷則指出,今年九二八檔期雙北價、量呈現螺旋攀升,推案量至少高於去年二成,全台許多區域房市價格進入新的創高階段,主要是受到「剛性」、「置產」二大需求支撐之外,土地與營造成本攀高亦反映在價格上,再加上捷運對外聯繫方便,帶動蛋白區價格攀升,蛋黃區價格則持續維持平穩向上。
房價已回升至上波的高點
永慶房產集團業務總經理葉凌棋則談到,疫情趨緩、房市信心回溫,加上低利環境與資金潮助攻,加上國內外通膨蠢蠢欲動,不動產資產價值成為通膨洪流下保值首選,推升購屋需求穩定成長。
而由全台各地交易熱絡又可以發現,七大都會區房價都呈現上漲趨勢,以近一年的房價來觀察,自二○二○年第三季至二○二一年第三季各季的房價變動來計算年度累積漲幅(圖一),可以發現除了雙北市外,其餘五大都會區年度累計漲幅均超過一成,而新竹、台南年度累積漲幅逾二成最多,顯見近一年國內房價漲勢明顯。
若再進一步與上一波房價高點相比(圖二),葉凌棋補充,七大都會區二○二一年第三季房價均漲破上波高點,尤其以新竹縣市、台南漲幅最為明顯,已較上波高點再度上漲超過三成,桃園與台中則與上波房價高點相比上漲逾二成,高雄上漲超過一成,只有台北、新北因房價基期高,雖已突破上波高點,但漲幅不到五%,房價相對穩定。
葉凌棋說明,顯見房市自二○一三及二○一四年反轉向下後,七大都會區房價最高與最低的房價有七.九%至一七.三%差距,而從二○二一年第三季房價來看,七大都會區過去的房價跌幅已補足,甚至繼續再向上突破,房價持續走揚。
除了房價再也回不去過去的低點外,由六都十月買賣飛高高,且一至十月累積成交量已超過二十萬棟來看,今年房市已經徹底走出五月疫情的陰霾,全年移轉棟數的預估值都已邁過三十萬棟大關。
張旭嵐表示,今年十月的單月買賣移轉量打破同期紀錄,總計六都今年前十個月,累計買賣移轉量已逾二十一萬棟,為二○一六年「房地合一1.0」實施以來,首度突破二十萬棟大關(表四)。
加上第四季向來是傳統購屋旺季,剛需買盤進場的意願,預料會比前三季更積極,因此今年的買賣移轉棟數,頗有機會挑戰近年的天花板,全年全國的買賣移轉總量,飛越三十五萬棟大關的可能性也愈來愈濃厚。
曾敬德則表示,累計前三季全國的買賣移轉棟數已達二四.九萬棟,即使接下來第四季年增持平,全年也可站上三四.三萬棟,而目前房市交易持續維持熱絡,加上年底趕交屋的移轉量,移轉棟數還有機會向上挑戰。
永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,十月份的買賣移轉棟數反映的是九月份市況,九月房市則延續八月交易熱度,房市交易量維持一定量能表現,隨著國內疫苗覆蓋率提升,疫情限制逐漸鬆綁,讓遞延買盤重新回歸市場,賞屋人數明顯回溫。
此外,各項經濟指標表現也相當亮眼,九月景氣燈號連八紅,出口也連續十五紅,各經濟預測機構紛紛上修台灣今年經濟成長率,讓民眾購屋信心大增,且低利、資金潮環境延續,讓房市交易表現活絡。
葉凌棋指出,依目前交易量推估,今年全年交易量有望創八年來新高,預估約在三三.三萬棟至三四.六萬棟之間,與二○二○年全年的三二.六萬棟相比,成長二至六%左右。
先蹲後跳 房市倒吃甘蔗
李同榮指出,很多人擔心七月房地合一2.0與實價登錄2.0同時上路將影響下半年房市交易量,但他斷言,「剛性需求」的成屋市場一點也不受影響,倒是疫情肆虐所帶來短期交易量急凍現象,會使得房市呈現「先蹲後跳」走勢。
李同榮預測,下半年扣掉疫情擴散期間的交易量縮減將反應在七、八月間,九月以後房市仍會有報復性反彈的交易量,全台全年交易量將有機會突破三十五萬棟,較去年的三二.六五萬棟,成長%八至一○%以上。
但房市大漲大跌都不是好事,他認為,市場將回歸供需的基本面,隨著經濟成長的幅度同步前進,市場才能走得更穩健、更長久。