今(二○二一)年九月,台南市政府宣布要實施「囤房稅」,各界還處於「無感」狀態,但高雄市長陳其邁於十一月二十四日表示高雄也將推囤房稅,並指「房屋是用來居住,不是用來囤積炒作」的重話,各界卻開始「有感」,再加上中央銀行近期對房價打不下來,又啟動四項措施,加強信用管制,使得房市又處於「山雨欲來風滿樓」。
請出囤房稅 伸張居住正義
近期隨著各縣市紛紛拋出「囤房稅」的議題,「居住正義」又重新抬頭,房市再度籠罩在一股「低氣壓」中,但房市能壓得下來嗎?外界卻持懷疑態度,主要是有各種外在因素,反向拉升房價。
「護國神山」台積電在去年宣布斥資上百億元,在台南科學園區購進四座廠房,帶動台南房市成交熱絡,且「熱效應」從市區一路蔓延至善化、新市等蛋白區,房價更是「暴衝」到三字頭。
有「南科」的例子在前,也讓高雄楠梓等地區,在傳出台積電要前往設廠,房價就先行反應,甚至連高雄市政府九月中旬舉行第三季土地標售,釋出二十標共二十四筆土地,竟吸引高達九十六封標單競標,創縣市合併以來歷史紀錄,其中,除有二標無人投標,及第三標臨時暫停標售外,最後的脫標率達九○%。
台灣房屋集團趨勢中心指出,此次標地最驚人成果為楠梓區援中段一小段296、297地號,839坪商3土地,共吸引十四位投資人競標,最終由華雄建設以負責人劉文城名義,大手筆加價二.七億元,總價五.三億元拿下,溢價率破百,高達一○四.五%。
台積電駕到 房價聞「積」起舞
不過,台積電到不到高雄設廠?一直未見高雄市政府對外宣布,一度引來外界「狼來了」的評論,直至台積電董事會於十一月九日通過,將向高雄市政府遞件租地,在楠梓中油高雄煉油廠舊址設立七奈米、二十八奈米製程的晶圓廠,此事案才真正定案。
以前,捷運通車是房價的票房保證,但現今,台積電所到之處,房價「聞『積』起舞」的熱況,更是夯到不行。
台灣房屋根據實價登錄資料統計,護國神山所到之處的周邊商圈,近三年房價全數高奏凱歌,漲幅介於二.一%至二九%,其中南科周邊的新市市區、善化LM特區,分別上漲二九%及二八.一%,一舉包辦冠亞軍席次(表一)。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,台積電是全球半導體產業的龍頭巨擘,疫情期間因供貨和出口量引發各國科技廠緊張,顯見台積電對國際的影響力。台積電確定落腳高雄,將可為區域引進「人口群聚力」、「產業聚合力」與「就業消費力」,堪稱區域經濟發展的中流砥柱,使護國神山成為房市的最大賣點。
對照離高雄最近的南科廠區發展,近三年房價成長近三成,未來高雄楠梓新廠啟用後,周邊房價也有機會迎來二至三成的漲幅。
瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛指出,南二都房市熱到不行,完全是產業投資的預期,尤其台積電到南二都的投資,不僅有外來就業人口,這些人口的安家落戶所帶來的買盤,並帶動住宅周邊生活所需,連帶地,超商、安親班、診所及假日休閒等。
他談到,竹科帶動竹北房市上漲,因此,當去年台積電帶動南科周遭房市上揚,自然的,很多人就期待「橋頭科學園區」的房市,也能複製竹科及南科的成功經驗。
▊高雄市要推囤房稅,市長陳其邁指「房屋是用來居住,不是用來囤積炒作」。
南二都最夯區 漲幅達五成
此外,根據「591實價登錄」統計南二都從二○一九年迄今,房價漲幅都讓當地居民「很有感」(表二)。
591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔表示,以台南市來說,台積電設廠的房價發酵長達兩年,房價漲幅相當可觀,除了北區漲幅低於二成外,其他「聞積起舞」的區域,又以新市的漲幅高達五八.九%居冠,其次是歸仁的五○.七%,善化漲四五.七%,而台南市東區也有三四.三%。
不過,經歷標準單價、囤房稅、豪宅稅三者齊漲的壓力之後,豪宅交易銳減、庫存大增,因此台北市長柯文哲上台後,即針對新屋適用範圍,調整「房屋新標準單價」。
原本的「一刀切」改革方式,將原來一九八四年標準單價,二○一四年至二○一六年一次到調高一六○%,後來改採分段漸進調升方式,先將新標準單價打七折,再以每兩年緩漲一○%的幅度,分三階段過渡期,直到二○二四年才達到郝市府當初設定目標。
房價暴衝 囤房稅來救場?
面對南二都房價呈現「暴衝」的走勢,雖然台南市及高雄市都將祭出「囤房稅」來抑制炒房,但真正的效果如何?仍有待觀察。
根據台南市政府送進台南市議會審議的「台南市房屋稅徵收率自治條例」修正案,十一月三十日經過議會三讀通過的版本為,持有台南市非自住房屋一戶者,每戶一.五%、二至三戶者,每戶一.八%,四至五戶者,每戶二.四%,六戶以上者,每戶三.六%。
至於建商囤房稅部分,則規定起造人持有待銷售住家用房屋,以三年為期限,三年內未出售者,按一.五%課徵,超過三年以上未出售的房屋稅為二.四%;而修正草案,預計自二○二二年七月起實施。
而讓高雄市政府也打算跟進實施「囤房稅」,主要是財政部於十一月二十三日邀集六都及新竹縣市,針對近期房地產價格異常上漲,「道德勸說」地方政府研議適度採用房屋稅差別稅率(囤房稅率)的可行性。
陳其邁更在議會備詢時表示,「房屋是用來居住,不是用來囤積炒作」,並提及目前市轄內約有一○六萬戶房屋,其中有八.四萬戶為非自住,囤房稅將依循「落實居住正義」、「不影響自住房屋」及「避免房東將成本轉嫁給房客」三大原則,審慎制定自治條例及相關政策,於今年十二月底前擬訂「高雄市房屋稅徵收自治條例」修正草案送議會審議,並經議會審議通過施行。
此外,為怕引起民眾的恐慌,陳其邁也表示,在囤房稅實施前,目前市府已透過興辦一萬零五百戶社會住宅、包租代管、租金補貼及加強查核紅單炒作等機制,以增加住宅供給量或提供居住權,讓市民安居。
至於財政部無法硬性要求各縣市政府都調高房屋稅,主要是房屋稅稅基之評定及徵收率之訂定,均屬地方政府權責,都要各縣市議會三讀通過才行。
北市調高房屋稅 豪宅首當其衝
而前財政部長張盛和也在郝龍斌市長時代,當台北市研議調高囤房稅時,為鼓勵其他縣市跟進,更祭出「中央統籌款」調整的「蘿蔔」,希望各縣市調高,但目前也僅有台北市、宜蘭縣及連江縣調高房屋稅。
其中,在台北市持有兩戶以內之非自住房屋者的房屋稅率為二.四%,三戶以上為三.六%,宜蘭縣兩戶以內為一.五%,三至七戶為二%,八戶以上則是三.六%,連江縣則是兩戶以內一.六%,三戶以上為二%。
黃舒衛表示,根據《房屋稅條例》第五條規定,住家用房屋:供自住或公益出租人出租使用者,為其房屋現值百分之一點二;其他供住家用者,最低不得少於其房屋現值百分之一點五,最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。
而台北市並在二○一四年七月一日起提高非自住房屋稅率至三.六%的囤房稅,影響最大的是豪宅,因為市政府調高「房屋構造單價成本」達一六○%的同時,也同步調高非自用房屋稅稅率(最高三.六%),讓高價住宅的持有者大喊吃不消。
當時,就有二○一四年底交屋的「華固松疆」,每戶總價約一.一至一.八億元,超過「豪宅稅」所定義的八千萬元(二○一五年調為七千萬元),且依「高級住宅」認定標準採(1+路段率)加乘的結果,適用路段率為松江路最貴的一段達二七○%,使得每平方公尺標準單價從預售當初的七千八百元,一下子調高到一萬八六五○元,導致房屋評定價值每坪要四十多萬元,不少住戶的房屋稅高達二百萬元。
當時,住戶群起抗議,有三十多戶集體向台北市稅捐處申請房屋稅復查,但遭駁回,最後還向行政法院提起訴訟。
不僅如此,另一個受到衝擊的豪宅是位於大直的「西華富邦」,屬於開發業者之一的富邦金控副董事長蔡明興就曾對媒體吐苦水說,台北市房屋稅「有點調太高了」,他的一些豪宅朋友都受不了。
黃舒衛另指出,台北市二○一四年的房屋稅版,結合了「豪宅稅」、「囤房稅」及「房屋構造單價成本調高」,致七月一日以後交屋的非自用豪宅房屋稅大幅調漲,自此,台北市豪宅成交急凍,成交量日漸萎縮。
豪宅稅、囤房稅 衝擊豪宅交易
直至近年因中美貿易大戰,以及美國實施「肥咖條款」,台商資金大舉回台,有錢人捧著現金大買豪宅,甚至住在同一社區的豪宅客一買再買,像「集郵式」的買豪宅,根本不把央行的限貸措施看在眼裡。
不過,經歷標準單價、囤房稅、豪宅稅三者齊漲的壓力之後,豪宅交易銳減、庫存大增,因此台北市長柯文哲上台後,即針對新屋適用範圍,調整「房屋新標準單價」。
原本的「一刀切」改革方式,將原來一九八四年標準單價,二○一四年至二○一六年一次到調高一六○%,後來改採分段漸進調升方式,先將新標準單價打七折,再以每兩年緩漲一○%的幅度,分三階段過渡期,直到二○二四年才達到郝市府當初設定目標。
另在建商一直陳情及遊說下,針對建商手中未售「餘屋」過多,囤房稅將造成建商的房屋稅負擔過重問題,柯文哲市長裁示給予建商囤房稅的優惠,自二○一七年七月一日起,三年內未出售者,按現值一.五%課徵房屋稅。
唯因議會要求市府要時時進行修正,市府再於去年十一月將建商囤房稅版本送議會審議,後在今年五月三讀通過,決定優惠期為一年半,而房屋稅的優惠稅率為二%。
熱錢太多 房市熱度「凍未條」
此外,針對中央銀行從去年底迄今,幾波信用管制措施,都沒有把房市「熱度」打下來,黃舒衛指出,主要是全台熱錢太多,從去年至今年九月,銀行企業及個人活儲就增加四.六兆,但二○一九年以前,每年增加的金額才五千至八千億元。
再者,去年初COVID-19爆發,台股下挫至八千多點,但隨著疫情獲得控制,一路反彈至萬點行情,並上衝至一萬八千多點,不少從股市「獲利了結」者將資金移向房市,也造就房市從去年下半年的多頭走勢,以及今年八月以後,六都及新竹縣市房價上漲,迄今已反彈到前一波高點。
另外,隨著美國QE(貨幣寬鬆)大印鈔票,全球通膨的壓力如影隨形,而台灣房市因鋼筋、水泥等營建原物料上漲,再加上台商回台設廠,每家都十萬火急似要蓋好生產線,更搶走不少營建工人,建商缺工嚴重。
而向來就具有抗通膨特性的房地產,在這一波通膨壓力下,再度成為國人資產配置,除股市外,資金的最佳去處。
受中央銀行邀請,進行今年房市分析的天時地利不動產顧問公司總經理張欣民更是以「八道資金大水沖倒房市龍王廟」為主題,向央行陳述這一波房市的上揚,除了部分人為炒作外,主要是「台灣淹腳目」,到處都是「錢來了」!
張欣民所指的八道資金大水,包括遞延性剛需資金、台商回流資金、投資置產資金、台幣升值熱錢、定存轉出資金、港人移居資金、股市獲利資金及壽險長投資金。
他說,政府一連串打炒房已經快要一年了,若問成效呢?別的不說,看看還直直漲的房價就知道答案。但若客觀來看,政府打炒房的大方向是正確的,只是力道有點不足,而且缺乏配套措施。
張欣民指出,從去年十二月八日央行開出打炒房第一槍,除了央行三次出手,內政部、財政部、金管會等相關部會也都卯足全力祭出修法或管控措施,希望冷卻過熱的國內房市。到現在已經快要一年的時間了,期間又經歷了國內疫情最嚴峻的時刻,這一連串動作下來有沒有效呢?似乎也到了該做個檢討的時候了。
若問打炒房成效如何,不用看相關統計數據,也不用跑斷腿做市場調查,民眾的感覺是最真實的,那就是房價還是直直漲,不僅僅全國房價指數創新高,連偏鄉所謂的蛋殼區,房價都直逼都會區,離島房價也快不輸六大都了,這都告訴大家,政府一連串打炒房下來,還是沒有打掉高房價的民怨。
但若平心靜氣來檢視政府的這些打炒房措施,整個大方向是正確的,首先,央行連續三波限貸令,被批評為無效,才會一而再、再而三。但央行逐漸縮緊銀根的做法,就是要增加炒房者的炒房成本、抽掉炒房者(包括法人及建商)的柴火。
只是顧慮到避免衝擊力道過大,使勁上似顯得溫吞,最近對於二屋取消寬限期,又落入彭總裁時代畫地自限,以及間接產生「驅魚效應(把投資者從熱區趕至非熱區,卻讓非熱區反成新熱區)」的困境。至於金檢動作頻頻,若沒有公布不配合的銀行業者,是很難取得殺雞儆猴的效果。
實登2.0成為拱價、定錨的工具
其次,是內政部的「實價登錄2.0」,對於最為人詬病的紅單轉售、預售屋行情延遲登錄,都經修法加以阻絕及改善,然而關鍵是在後續的稽查。若人力不濟,還是會流於徒法不足以自行的窘境。
至於實價交易資訊更即時更透明,在房市多頭勢力之下,反而成為拱價、定錨的工具,這可能是修法當時沒想到的後遺症!
最後,是財政部的「房地合一稅2.0」,也是考慮很周延,就投資客可能炒房的地方加以圍堵,諸如延長短炒的高稅率閉鎖期、法人及預售屋換約納入課稅、靠股權移轉炒房者也逃不過房地合一稅等,但是閉鎖期延長卻讓市場新屋供給頓時縮減,更讓賣方姿態跟著拉高。
至於預售換約納稅,在房價續漲有利可圖情況下,投資客還是樂於當個快樂的納稅人呢!
張欣民認為,就目前看來,打炒房成效還是有限,真的有賴政府在滾動式檢討之後,提出更有力、更完整的配套措施,讓房屋市場回歸到真正自住者的天下,而不是炒房者的天堂。