前央行總裁彭淮南最近又成為媒體焦點,但談的不是央行宣布升息一碼,而是他的「家」事躍上檯面,彭淮南由麗水街的老公寓搬到有電梯的新大樓裡,因為已經八十多歲的他,爬樓梯變成身體的一大負荷。
跟彭淮南一樣,上了年紀的老伯伯或老太太,以前年輕時打拚買了公寓房子,等小孩長大成人,他們也老了,房子也老了,因此,若沒辦法像彭淮南那樣有高額退休俸,搬不到新大樓的,就只能等都更或是危老重建了。
雙北老房全部都更需花百年以上
但都更談何容易?根據住展雜誌統計推估,二○一七至二○二一年約五年間,台北市成功重建(含都更、危老)的老屋戶數約一萬七一六一宅,平均每年約三四三二宅;另據內政部不動產資訊平台房屋稅籍統計,去(二○二一)年第二季台北市屋齡逾三十年以上的老屋共六四萬二九四一宅;依前五年每年老屋平均重建速度計算,則全數老房子重建完成約需一八七.三年。
另一方面,新北市近年老屋重建速度即使已加快,效率仍不如台北市。統計新北市去年第二季屋齡逾三十年以上的老屋共七七萬七三六○宅,但二○一七至二○二一年約五年間重建老屋約九九二五宅,平均每年約一九八五宅,換算全部老房子悉數重建完成約需三九一.六年。
鄉林不動產研究室則指出,目前全台住宅平均屋齡達三十一年以上者總共有八九六萬宅,其中以台北市平均屋齡三六.二年最老,而且台北市有高達七一.二%的住宅屋齡超過三十年,加上土地價值高,因此成為都更合建重鎮。
截至今年二月底止,全台已核定公布實施的九四四件都更合建案有五六五件位於台北市,約佔六成左右,其次是新北市一六九件、台中市一○七件。
內政部營建署統計,全台去年核定辦理都市更新案件共六十七件,今年前二月扣除過年期間,短短一個多月已核定十一件。其中台北市去年都更核定案件計四十件,今年前二月新增核定六件,主要分布在大安區與中山、信義、北投等行政區,鄉林不動產研究室指出,都更合建案鎖定生活機能完善熱鬧區段的老舊社區,釋出的土地更為搶手。
一坪換一坪的迷思
但老屋屋主參與都更或危老重建,最想知道是他們的權益有哪些?另可不可能像前台北市郝龍斌喊出來的「一坪換一坪」?
現代地政聯盟暨中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥指出,都更或是危老重建最難談的就是「人性」及利益與利害之「貪婪」,例如:一樓店面的誤會沒有租金補貼或是頂樓占用戶占用他人樓頂平台之增建為正常?及要求多分一點。
此外,有些不同意戶常被外界稱為「釘子戶」,但也有少數不同意戶並不是不想同意都更,而是怕都更重建分屋的「權利價值」變換時,有分配平均或利益被剝奪的情況。
王進祥另提到,不少民眾所期待的「一坪換一坪」,存在著迷思,因為,究竟是指「室內坪」或是「權狀坪」呢?他說,以更新後建物的公設比大都高於三○%來說,權狀的登記坪就要變成一.四二八倍的面積才對。
此外,建商要參與都更或危老案,一定要有利可圖,不可能白做工,可是,若以民眾期待的「一坪換一坪」,恐怕得要在高房價或高容積的蛋黃區,比較能符合到都更民眾的期待,而蛋白區或蛋殼區的房價不夠支撐建商設定的獲利比,就沒有建商願意參與。
王進祥的現代建經(股)公司也在協助老舊房屋的都更或危老案件。他提到,有不少民眾對委建或合建不是很了解,所謂的「委建」是指地主出資,委託營造廠商,代為建築施工至完工交屋;「合建」係指地主與建築開發商合作建築房屋或二位以上地主相互合作建屋,並委建者。
合建依契約分三種
合建,依起造人之不同與財產分配之契約差異,又區分為「合建分屋」、「合建分售」與「合建分成」;其中「合建分屋」屬最通常之合建態樣,係指建商就地主之土地出資興建建物,再依雙方合意之合建比率,相互交換產權之謂。此即為「建商以出資建屋交易土地」(以屋易地)、「地主以土地交易新屋」(以地易屋)之簡稱。
「合建分售」係指地主提供土地,與建商協議由其出資興建,並分配合建利益比率後,以其比率分配土地及建物之價值;另於起造房屋時,均由建商出資興建,擔任建造執照起造人;於出售房地產時,則依協議比率,由地主售地、建商售屋,分別與買方訂立土地及建物之買賣契約。
「合建分成」是地主提供土地與建商提供資金,協議合建比率之成數後,以其比率共享全部土地及建物之產權及價值分配之謂。
都更及危老都要注意房地合一稅
公平地政士事務所沈志揚地政士則談到,對很多住老舊公寓的屋主來說,關心的可能是「一坪換一坪」的可能性,但對一些擁有土地及舊屋的地主或公司法人來說,若要參與「都市更新」或「危老重建」,屆時,是要「委建」或是找建商「合建」,涉及的層面較廣,加上又有「財產交易所得稅」及「房地合一稅」,問題更加複雜化。
沈志揚表示,依據《土地稅法》規定,土地一旦移轉,將產生「土地增值稅」,是由持有者(如地主或公司法人)負擔,另依《契稅條例》第三條,房屋交易後,買方要負擔買賣契稅為其契價六%,但地主以土地跟建商合建分屋(房地互易),屬於交換的稅率為其契價二%。
此外,「地主」找建商「合建分屋」,建商一般是會在合約中約定五%營業稅由地主繳納;而土地持有者為「公司法人」時,在賣掉他們所分回房屋的同時,還會產生二○%的營所稅,以及要將公司獲利發股利給股東,而股東得在獲得「股利」後,應併入隔年五月的綜所稅申報。
沈志揚說,雖然政府為鼓勵民眾參與都更及危老,就土地或房屋若是屬於「新制」,在計算「房地合一稅」是適用二○%的特別稅率,例如:出售土地及房屋時,土地部分的算法是:「出售土地之售價–成本–費用–土地漲價總數額=淨值×20%稅率(自地自建、合建分屋、合建分售都適用)」。
房屋部分的算法是:「出售房屋之售價–取得成本(建造成本)–費用=淨值×20%稅率(自地自建、合建分屋、合建分售都適用)」。
另如果是「公司法人」是合建的建商時,其將分得的房子出售時,計算房地合一稅的算法,則是「出售房屋之售價–取得成本(建造成本)–費用=淨值×20%稅率(公司法人興建後第一次移轉)」。
▲雙北市到處可見老舊房屋懸掛都市更新布條。
都更危老稅務不簡單 小心踩雷
看到這裡,會不會覺得很複雜?沒錯,不管是都更還是危老重建,都不是簡單的「一坪換一坪」的簡單答案,加上都更涉及「權利變換」,算法更複雜。但不管是「個人地主」或是屬於「公司法人的地主」,首先都要先弄懂「財產交易所得稅」或是「房地合一稅」,才不會「誤判形勢」、誤踩「雷區」。
也就是你持有的土地或房屋,若是屬於民國一○五年一月一日(不含)前持有,屬於舊制的「財產交易所得稅」,要在出售年度的隔年併入綜所稅申報,或是民國一○五年一月一日(含)以後取得,就屬於新制的「房地合一稅」。
沈志揚談到,他在板橋、中和等地,協助推動了多件危老都更案的進行,而不少地主所關切的是,若自地自建,找建商興建,會有哪些費用要支出?另外,若是「合建分屋」,當他們分回房子後,若要出售,會涉及那些稅?而若不出售,只想出租時,相關稅務規劃為何?
他表示,其中的眉眉角角很多,若是地主或公司法人沒在事前「算清楚」,很可能會「踩雷」而不自知,且可能損失不貲。因此,他特別提供「地主參與都更及危老不踩雷」的圖表,供有想參與的地主們及建設公司細看分明(見附表);此外,也分享一個案例,因為不了解,差點要多繳六、七千萬元的情況。
委建簽合約 要再三小心
他談到,有一位老客戶A是地主,在板橋有一塊一百五十坪的土地是她跟兒子所共有,想自地自建,並趕搭「危老重建」獎勵,後來找了家全案管理的B公司幫忙找營建商及辦理銀行貸款等事,雙方也簽了約,但不太放心就找他幫忙看合約書。
根據B公司的規劃,該地上可蓋三十戶,A地主分二十七戶,B公司分三戶,雙方都當起造人;另因委建的工程費用約一.五億元,若由A向銀行貸款,恐因無還款能力而遭拒,就由B公司出面(當債務人)向銀行貸款,等工程完工後,B公司再將該三戶房屋還給A地主,以及A地主拿到二十七戶後,再出售其中的八戶來還一.五億元貸款。
沈志揚一看,直指問題大了,一是地主及公司法人不能一起當起造人,因為是委建,應該由A母子兩人當起造人,才是一次到位。
其次,雙方約定房子蓋好後,B公司把其中三戶過戶給地主,以一戶價值一千萬元來說,將產生A地主多出一筆「其他所得」。
他解釋,因為A並沒有實際支付房款給B,而B公司卻會開出三千萬的扣繳憑單給A,因此,A將多出三千萬元的「其他所得」,故A應在隔年五月併入綜合所得稅申報其他所得。
以A本來年收入為一百萬元,綜所稅課徵級距可能在五%至一二%,卻因多了三千萬元,一下子跳到四○%級距,反而要多繳一千一百多萬元的所得稅。此外,如果A地主隔年未申報,連補帶罰一倍,就要付二千二百多萬元的所得稅。
再者,B公司有銷售房屋行為,應開出五%的營業稅,而一般作法係依據財政部七十五年十月一日台財稅第7550122號函所明示,又「依營業稅之制度精神,營業稅係對買受貨物或勞務之人,藉由消費所表彰之租稅負擔能力課徵之稅捐,稽徵技術上雖然以營業人為納稅義務人,但經由後續之交易轉嫁於最終之買受人,亦即由消費者負擔。」為司法院釋字第688號所解釋,都是約定由地主繳納,故A又多了一筆三千萬元乘以五%,約一百五十萬元的支出。
此外,雙方約定房子蓋好,由A地主賣房來償還B公司幫忙貸到的一.五億元銀行貸款,則將涉及《遺產暨贈與稅法》第五條的「視同贈與」,要被課贈與稅,以一.五億金額來看,則要繳二一六二萬元,若沒申報,被國稅局查到要罰一倍,則要四三二四萬元。
沈志揚表示,A地主只是想要舊屋換新屋,並趕搭危老列車,所蓋的新房子,多的可拿來出租,但因為B公司可能對相關稅法的不熟稔,以致設計的規劃案,反而造成A地主前前後後要多出六千多萬元的負擔。
沈志揚指合約書的設計不利A地主,因此,改建議由A地主母子當起造人,用土地向銀行貸款,設定抵押一.八億元,他說,委建案向銀行的貸款,起造人及債務人都要同樣的人才行。
另外,也有一些地主也對危老重建究竟要採「合建分屋」或「合建分售」,陷入兩難的選擇中?對此,沈志揚表示,兩者各有優缺點,都會因個案而異,但重點是,因此種方式會涉及地主的土地,及未來蓋好的房子,是屬於「舊制」,還是房地合一稅的「新制」,而有稅法適用上的不同,得一一精算後才能得知。
因此,他會建議想要走危老重建的地主,一定要找專業團隊進行估算,且就未來的稅金要如何繳?繳多少?要求對方一定要算清楚,再決定採「合建分屋」或「合建分售」。
都更及危老房地合一稅率二○%
至於兩者的差異有哪些呢?沈志揚說,「合建分屋」是一種「房地互易」的概念,舉例來說,甲地主跟乙建商簽約採「合建分屋」,約定建商出資蓋好房子後,甲地主可以分得多少戶房子,但甲地主也要將部分的土地持分轉給建商,就是「你給我土地,我給你房子」的概念。
假設可以蓋三十戶的雙併大樓,地主分回十戶,建商分二十戶,則地主要將屬於建商的二十戶的土地持分過戶給建商。
就目前的稅制來說,土地有移轉,賣方要繳「土地增值稅」,另房屋有「買賣」,買方要負擔「契稅」。
以此案例來說,甲將土地持分移轉給乙公司,甲地主就要依據土地稅法來繳納「土地增值稅」;另外,甲從乙建商取得房屋,則要繳「交換契稅」及「5%營業稅」。
依據此案,假設甲乙雙方簽的是「合建分售」的話,則甲地主讓乙建商將原來要分給甲地主的十戶房屋直接由乙建商出售給購屋者,甲地主只要繳土地增值稅,不用負擔契稅及五%營業稅,至於乙建商賣房的淨額,則依房地合一稅的二○%計算。
因此,對於想參與都更或是危老重建案的地主來說,沈志揚這時都會請問地主,「你分回房子是要自用,還是想要出售?」因為這關係到地主未來要負擔的相關稅額,什麼都要想清楚,算明白,才不會「踩雷」。