美國聯準會(Fed)今(二○二二)年三月決議升息一碼(0.25%),而台灣中央銀行為抑制通膨持續惡化,也馬上跟進公布升息一碼,這一被稱為「睽違超過十年」的升息動作,將如何牽動台灣房市發展呢?
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,二○二二年全球經濟成長正常化,但俄烏衝突目前仍持續中,地緣政治風險高,全球通膨壓力遽增,將加速貨幣緊縮與拉高升息幅度,而台灣跟進美國聯準會的升息動作,當全球資金退潮將讓金融市場有大幅震盪風險,也連帶衝擊今年的房市表現(圖一)。
升息對房市短期影響不大
中信房屋總經理張世宗認為,升息一碼雖對房貸戶有所影響,但每月增加的負擔還算有限,因此短期內應不致讓房市交易量出現大的波動。
不過,張世宗也指出,總體經濟環境才是決定房地產後勢的關鍵。政府會視經濟環境變動及產業狀況制訂相關政策,而政府政策會牽動投資決策,繼而影響交易市場熱度,這是經濟面的交互作用,因此房地產長期的發展得視經濟情勢及政府政策而定,目前仍是「審慎穩定」的發展走向。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示,在通膨壓力下,預估央行可能將有更進一步的升息動作,不過現階段利率仍在低檔,剛性自用買方進場更具信心,而置產型買方也有以不動產抗通膨的盤算,對於購屋人來說,除在意成交價格外,也應該妥善規劃財務,避免因為升息造成壓力。
永慶房屋研展中心副理陳金萍提醒,聯準會於三月升息一碼,我國央行也隨即跟進升息一碼,貨幣政策正式走向緊縮,且聯準會預估今年還要再升七碼,國內的升息步調是否會跟上,仍有待觀察。
不過,若是今年持續性的急升,將讓購屋族房貸負擔備感壓力,升息三碼以上恐怕就難以負荷,建議民眾購屋前必須審慎評估升息的風險,量力而為。
第一季交易為十一年來高量
不過,在升息的壓力下,台灣六都會區分別公布今年三月「建物買賣移轉棟數」,六都交易量合計為二萬五二五七棟,陳金萍表示,觀察歷年三月的交易量可以發現,台北交易量已是近八年新高,桃園、台中均是近十一年新高,而高雄是近十五年新高紀錄,台南買氣最為暢旺,三月交易量已是自民國八十八年統計以來,史上次高,僅次於九十四年的六三五二棟。
另觀察第一季交易量仍是十一年來高量,陳金萍指出,在國內經濟穩定成長、出口表現優異,房市基本面佳,加上通膨增溫,不僅吸引自住需求購屋,長期投資置產的保值需求也有增加的趨勢,讓房市交易量仍處於高水位。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,根據六都地政局公布的移轉棟數資料顯示,今年第一季六都移轉棟數為六.四九萬棟,大致較去年同期的成長四%,同時第一季的移轉棟數創下十一年以來同期新高,反映今年第一季房市是近十一年最旺的第一季,尤其是新北與南台灣的台南、高雄,第一季移轉的年增成長幅度都達七%(表一)。
曾敬德表示,今年房市仍延續去年房市交易熱絡的市況,移轉數據創十一年同期新高,不過前三月的移轉,大概是反映三月初以前的交易,尚未反映這波升息等因素干擾。
觀察各都的同期表現,新北、桃園、台中與高雄,不論是三月單月還是整個第一季,都聯袂寫下近十一年來的同期最大量!台南更直接改寫升格十二年來的同期巨量,顯示今年開年的市場熱度仍火燙。
打房不停歇 看漲比例下降
不過,在政府各部會齊力打炒房的情況下,民眾對房市看漲的信心明顯受影響。根據永慶房屋二○二二年第二季網路會員調查,全台認為房價看漲的比例由第一季的七一%,下降至六二%,看漲比例大幅減少,約回到去年第四季水準。
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出,在升息壓力增溫、政府持續祭出打炒房政策環境下,讓消費者對房價的預期開始出現變化,雖仍有超過半數消費者認為未來一季房市仍上漲,但比例已大幅縮減,看漲比例為連三季成長後首次下降。
此外,消費者對於升息的壓力承受度為何呢?調查結果顯示,八成的消費者對於升息壓力的承受度在三碼內,陳賜傑表示,隨著通膨升溫、聯準會轉鷹的狀況下,全球升息循環已啟動,美國聯準會甚至還表示今年將再升六次,而台灣目前已升息一碼,對於有購屋需求的消費者而言,每月增加的房貸負擔還在可接受範圍。
但升息一碼後若仍然無法抑制通膨,升息恐怕會是持續性的進行,那麼,在房價高漲、房貸負擔持續增加的狀況下,升息超過三碼,消費者購屋意願可能會受到衝擊。
自住不受禁止換約影響
至於政府針對預售市場的「禁止換約」修正草案若通過,是否會降低消費者購買預售屋意願?陳賜傑說明,根據調查結果顯示,五四%消費者不會因為預售屋禁止換約轉售而降低購買預售屋的意願,其主要的原因是,有五四%消費者購屋目的是自住,另有三七%消費者認為低自備款,資金壓力小,還有三二%消費者認為屋況全新,不用擔心建材、管線老舊問題。
陳賜傑認為,政府此次修法禁止換約轉售也僅是阻斷短期投機客的管道,對於一般想購買預售屋的自住客完全不受影響。
而包括「實價登錄2.0」及「房地合一2.0」自去年七月上路後,預售市場成為政府大力整頓的對象,未來將如何發展?
葉凌棋表示,根據預售屋實價登錄資料統計,近三年全台預售屋交易由二○一九年的三.九萬件逐年遞增,二○二○年為七萬件,至二○二一年為九.四萬件,與二○二○年相比,年增幅三四.九%,而總銷金額於二○二一年更突破一.二兆元,年成長將近五成(圖二)。
葉凌棋說明,在資金潮、低利環境挹注下,加上國內經濟表現優異、出口暢旺等基本面佳的狀況下,讓房市交易增溫,也推升民眾看好房市後市的預期,預售屋交易也受到激勵,交易轉趨熱絡,同時也讓投機炒作死灰復燃,這也是政府近兩年積極打炒房的主因。
全台預售屋交易遍地開花
若觀察七大都會區的預售屋交易市況,葉凌棋指出,新北、桃園與台中交易件數突破一.五萬件,而總銷金額也高達二千億元以上,預售屋交易量體與金額堪稱全台之最,而台南及高雄更火熱爆量(圖三、圖四)。
那麼,二○二一年全台預售屋交易的熱區在哪呢?根據二○二一年預售屋交易量統計,將全台各縣市行政區預售屋交易量做排序可以發現,桃園龜山以四七○一件登上全台交易冠軍,其次則是台中北屯的四一三六件位居第二,桃園中壢則以三七三八件位居第三。
葉凌棋表示,二○二一年預售屋交易達二千件以上的行政區高達七個,相當於每月交易一六五件以上,熱絡程度可見一斑,稱之為「爆量區」不為過。
而全年交易一千件以上的預售屋「火熱區」也高達二十二個行政區,交易五百件以上的「溫感區」也有十九的行政區入榜,七大都會區中,以台中入榜十一個行政區最多,其次則是新北與高雄的九個行政區,桃園入榜八個位居第三,不過,整體而言,七大都會區都有至少三個以上行政區入榜,顯示去年一整年全台預售屋交易可謂是「遍地開花」。
但房市交易紅紅火火,政府打炒房的動作仍將出籠,二○二二年的房市挑戰仍不少,曾敬德指出,房市後續外在的挑戰逐漸變多,包括政府打算禁止預售換約,與長期利率看升等事件,都會讓今年房市出現一些挑戰。
央行升息算盤這樣打
張世宗則指出,央行此次升息除了抑制通膨考量,也有打消市場預期房價持續走升的意味,對於預期房價總是走升的建商或屋主也等同於釋出示警的訊號。
張世宗指出,央行這次雖未加重房地產信用管制,但也表示「還有精進的空間」,也就是不排除六月仍有可能提出第五波針對房地產的選擇性信用管制,未來房市變數猶存,任何投機性的置產決策,都可能面臨更高的風險。
葉凌棋表示,「地緣政治、通膨、貨幣緊縮、房市政策」將是影響今年房市的四大變數!
葉凌棋說,國內在房市交易熱絡、房價走高的狀況下,中央、地方政府持續齊力打炒房,去年十二月內政部五大打炒房措施修法中,預估本會期將送進立法院進行審議,以及各地方政府配合中央政策,對於調高囤房稅上限已有共識(表二),將於各縣市議會通過後實施,中央、地方為了抑制投機炒作而努力,效果可望逐步顯現,未來是否再祭出更進一步的健全房市政策,將左右今年房市交易量表現,有待持續觀察。
陳金萍說明,今年國際情勢詭譎多變,俄烏戰爭引發的地緣政治風險以及各國貨幣緊縮已拉開序幕,美國聯準會恐鷹派升息,台灣目前跟進升息一碼,雖僅是回到疫情前水準,不過,國內享受超低利率環境已長達十四年之久,根據永慶房產趨勢調查結果發現,高達八成消費者認為升息超過三碼就會造成房貸還款壓力,可能降低購屋意願,短時間內對於房市衝擊並不明顯,但若持續性升息,購屋需求減少的機會大增,可能在明、後年顯現。
她說,整體而言,目前台灣出口表現亮眼,民間消費持續回溫,國內經濟動能穩定成長中,加上市場資金仍豐沛,台商回流、民間投資等利多不變,房市動能受支撐,且七二%民眾仍以不動產投資為抗通膨標的(圖五),今年房市雖有挑戰,仍有成長空間。
房市政策續發年 移轉棟數受影響
葉凌棋表示,去年「實價登錄2.0 、房地合一2.0」上路後,加以四波選擇性信用管制陸續推出,以及內政部提出五大措施打炒房、金管會調高不動產放款風險權數等,都抑制短期投機風氣,但自住、置產需求仍旺盛,買氣仍穩,預估上半年交易量在一七.六萬棟至一七.九萬棟左右,與去年同期相當,相比成長約在○.五%至二%之間。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達則談到,在央行打炒房的各種方式盡出,但房市的衝擊似乎還不明顯,此外,由近十年建物買賣移轉棟數的表現,六都中,除台北市是減少之外,其他五都都增加,其中,以南二都的高雄市年增一七.三二%,及台南市年增一六.○九%為最高。
另從十年線的平均移轉棟數為三○萬七八四二棟來看,二○二○年及二○二一年都浮到十年線之上,而二○二一年有三四萬八一九四件,還低於二○一三年的三十五萬棟(圖六)。
此外,楊長達認為,過去幾年,包括桃園、台南及高雄等地方政府積極標售公有地,帶動建商飆價搶地,但在央行限縮建商的土融及建融,以及各地方政府標售土地轉趨保守下,建商不可能用高成本的土地蓋房子,卻便宜賣,故房價仍然有撐。